Vous êtes médecin et vous souhaitez louer un local pour exercer votre activité ?
Un des points essentiels lors de votre installation est la conclusion d’un bail afin de pouvoir accueillir vos patients. Celui-ci va définir vos obligations et votre relation avec votre bailleur. En principe, le bail professionnel est le bail destiné à abriter une profession libérale. Cependant, il existe d’autres solutions pour installer un cabinet médical 🏥 comme le bail commercial, le bail mixte et le contrat de prestations de services.
Selon le bail choisi, les règles découlant du bail et les relations entre le locataire et le bailleur sont différentes. Par exemple, le bail commercial est très protecteur du locataire et doit respecter le statut des baux commerciaux défini dans le Code de commerce (= plafonnement des loyers, droit au renouvellement du bail…). À l’inverse, le bail professionnel jouit d’une plus grande liberté contractuelle, notamment en ce qui concerne la révision du loyer et la répartition des charges.
Faisons le point sur le fonctionnement de ces différents baux pour le choisir avec soin. 👇
Le bail professionnel : le bail destiné aux professions libérales
Le bail d’un cabinet médical relève par défaut des baux professionnels des professions libérales, et non des baux commerciaux destinés aux activités commerciales et artisanales.
Il n’existe pas de définition légale du contrat de bail professionnel. Toutefois, les tribunaux ont jugé qu’il s’agissant du bail conclu pour les locaux loués dans lesquels s’exerce une activité qui n’est ni agricole, ni commerciale, ni industrielle et ni artisanale. De ce fait, il s’adresse particulièrement au preneur qui exerce une profession libérale (= médecin, avocat, huissier, dentiste…). Ainsi, dès que vous souhaitez ouvrir un cabinet médical, le principe est de vous tourner vers ce bail.
C’est l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 qui réglemente le statut des baux professionnels. Il impose seulement quelques règles d’ordre public, c’est-à-dire que vous ne pouvez pas les écarter. En effet, c’est un contrat très souple.
Tout d’abord, le bail doit être conclu par écrit et pour une durée qui ne peut être inférieure à six ans. En revanche, vous avez tout à fait le droit de conclure un bail professionnel pour une durée supérieure.
Le locataire peut donner congé, à tout moment, en respectant un préavis de six mois. A contrario, le propriétaire des locaux ne peut donner congé qu’à la fin du bail professionnel et en respectant le préavis de six mois. Les congés doivent être délivrés par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (= ex huissier de justice).
À défaut de congé, le bail se reconduit tacitement pour la même durée que celle initiale, c’est-à-dire qu’il se poursuit sans aucune démarche et dans les mêmes conditions que le bail initial.
Lors de l’entrée et de la sortie des lieux, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement entre les parties ou par un tiers mandaté par elles. S’il ne peut être fait à l’amiable, il est alors réalisé par un commissaire de justice, sur l’initiative d’une des parties. Dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le preneur.
Concernant les autres dispositions du bail, vous êtes libre de les négocier ! Les règles à respecter seront celles résultant du bail. Fixation du loyer, augmentation du loyer, dépôt de garantie, répartition des charges, sous-location… Vous êtes libre de définir ces clauses ! ⚠️ La rédaction des clauses doit être claire et précise pour éviter tout risque de litige !
🤔 Pensez à bien insérer toutes les dispositions nécessaires à l’activité médicale : pose d’une plaque professionnelle, droit de vous associer, droit de préemption en cas de vente…
À défaut de précisions, le bail est soumis au droit commun dont les règles sont à retrouver dans le Code civil (articles 1713 à 1751).
Le bail commercial : le choix volontaire pour un cabinet médical
Vous pouvez également décider, avec le propriétaire-bailleur du local, d’écarter le bail professionnel et de choisir de vous soumettre conventionnellement au régime des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du Code de commerce) et donc de conclure un bail commercial.
En effet, depuis 2008, dès lors que le local est affecté à un usage exclusivement professionnel, vous pouvez volontairement choisir le contrat de bail commercial pour exercer votre activité médicale.
Ce régime offre un cadre protecteur. Par exemple, le bailleur doit respecter des règles pour la révision du loyer (= augmentation du loyer selon la variation de l’indice de référence mentionné dans le bail) et le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial. Sauf en présence d’un motif grave et légitime, le bailleur est tenu au paiement d’une indemnité d’éviction 💰 s’il ne souhaite pas renouveler le bail à la fin du bail initial.
Il offre également une grande stabilité locative puisque le bail commercial classique est signé pour neuf ans minimum. Mais rassurez-vous, en tant que locataire vous avez la faculté de résilier votre bail tous les trois ans (résiliation triennale). Sans compter que c’est un bail qui est plus stable que le bail professionnel puisque le bail professionnel offre la possibilité pour vous, locataire, de rompre le contrat à tout moment et sans motif.
Pour connaître les règles fondamentales du bail commercial 👉 « Bail commercial : les fondamentaux ».
Le bail mixte : pour exercer son activité à domicile
Une autre possibilité est d’ouvrir votre cabinet médical chez vous. Ce choix peut être judicieux pour démarrer votre activité.
⚠️ Recevoir vos patients à domicile nécessite parfois de demander des autorisations et de réaliser certaines démarches comme un changement d’usage et/ou de destination.
Lorsque vous êtes locataire, vous devez commencer par demander une autorisation écrite à votre bailleur. Vous pourrez alors transformer votre bail d’habitation en bail mixte professionnel.
Par ailleurs, pensez à vérifier votre règlement de copropriété ! Il peut restreindre l’exercice d’activités dans l’immeuble. Dans ce cas, l’autorisation de la copropriété est nécessaire.
Le changement d’usage
Si votre local n’est pas administrativement affecté partiellement à l’exercice d’une activité professionnelle, vous devez obtenir une autorisation préalable de votre mairie pour un changement d’usage partiel.
Toutefois, le changement d’usage ne concerne que les communes de plus de 200 000 habitants et les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf si vous vous situez dans une zone franche urbaine (ZFU).
⚠️ Certaines communes de moins de 200 000 habitants ont également rendu cette procédure obligatoire. Renseignez-vous en mairie !
En revanche, lorsque le local est situé en rez-de-chaussée (sauf organisme d’habitations à loyer modéré), vous n’avez pas besoin d’autorisation.
Le changement de destination
Il vous faut procéder à un changement de destination quand vous changez le type de la construction : par exemple un logement transformé en cabinet médical. Dans notre cas, le local peut avoir les deux vocations.
Vous devez alors effectuer une déclaration préalable pour les changements sans travaux (ou avec des travaux d’aménagement légers). En revanche, un permis de construire est à déposer dans les autres cas :
- travaux de plus de 20 m2 de surface plancher (40 m2 dans une zone U) ;
- travaux modifiant les structures porteuses ou la façade.
À noter : Le changement de destination tient lieu de demande d’autorisation pour un changement d’usage.
🤔 Pensez à déclarer le changement à l’administration fiscale pour qu’elle mette à jour la valeur locative cadastrale du local ! C’est celle qui sert à déterminer le montant des impôts locaux.
Pour plus d’informations sur le changement de destination, lisez notre article « Comment faire une demande de changement de destination d’un local commercial ? »
Le fonctionnement du bail mixte professionnel
Le bail mixte professionnel s’adresse particulièrement aux professions libérales réglementées.
Il a une durée minimale de :
- trois ans pour un bailleur personne physique ou pour une SCI familiale (= constituée exclusivement entre parents et alliés) ;
- six ans pour un bailleur, personne morale.
Vous fixez librement le loyer et les modalités de paiement. Il peut être révisé annuellement en fonction d’un indice de référence des loyers. Au renouvellement du bail, le loyer peut être augmenté s’il a été sous-évalué par rapport aux loyers des locaux similaires.
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis de trois mois. En revanche, le bailleur ne peut le résilier qu’à la fin du bail pour reprise du bien, pour le vendre ou en présence d’un motif légitime et sérieux (par exemple en présence d’un manquement du locataire).
À défaut de congé, le bail profite de la tacite reconduction. Le bail se poursuit avec l’application des règles du bail initial, pour une durée similaire et un loyer inchangé.
Bon à savoir : Le bail à usage mixte commercial et d’habitation est soumis au statut des baux commerciaux. Toutefois, ce bail ne concerne que les commerçants, industriels et artisans. 😢 Et oui, il ne porte que sur un local commercial dans lequel un fonds de commerce ou assimilé est exploité.
Le bail mixte vous intéresse ? Lisez notre article « Le bail mixte : exercer son activité professionnelle depuis chez soi »
Le contrat de prestation de services : l’alternative
Il existe une dernière solution qui est souvent oubliée : la possibilité de louer un cabinet médical en souscrivant un contrat de prestation de services. Ce contrat offre généralement une grande flexibilité (= préavis limité, durée adaptable…). Par exemple, vous pouvez choisir de conclure un contrat de prestation de services pour une seule journée par semaine.
Comme un bail classique, le contrat encadre les obligations des parties (= la rémunération forfaitaire pour la location et les prestations, les différents services comme le ménage…).
Le contrat de prestation de services donne l’accès à un cabinet médical et à des parties communes équipées sans aucun investissement.
Conclusion
En principe, le bail d’un cabinet médical est un bail professionnel. Toutefois, vous pouvez volontairement choisir d’écarter le bail professionnel au profit d’un bail commercial. Ce dernier est plus protecteur de vos intérêts. Il existe également d’autres alternatives comme le bail mixte ou encore la prestation de service.
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