Vous souhaitez louer des bureaux pour votre activité ou mettre des bureaux en location ? Encore faut-il savoir quel type de bail choisir ! 🧐
La plupart du temps, si vous vous tournez vers la location de bureaux, vous devrez conclure un bail professionnel. Cependant, il est possible de conclure un bail commercial à la place et être soumis au statut des baux commerciaux pour la location d’un local à usage exclusif de bureaux.
D’accord mais en clair ? 🤯 L’usage exclusif de bureaux implique la réalisation de prestations purement intellectuelles dans les locaux, c’est-à-dire sans vente de marchandises.
De ce fait, lorsqu’un bail commercial est conclu, la destination indiquée dans le bail est primordiale. Il s’agit de l’activité qui pourra être pratiquée dans le local loué. Il peut être pour « tous commerces » ou avoir une destination précise.
En tant que preneur ou bailleur, vous devez lire avec une grande attention la destination du bail puisqu’elle peut avoir de lourdes conséquences lors de son renouvellement ou en cas de changement d’activité au cours de la location.
Bail commercial, bail professionnel vous ne savez plus où donner de la tête ? Pourquoi privilégier un bail commercial et comment bien le rédiger ? 🙂
Que signifie la notion « usage exclusif de bureaux » ?
Il n’existe pas de définition précise de la notion de bureaux dans la loi. Il est toutefois possible d’avoir une petite idée grâce à l’ancien article R520-1-1 du code de l’urbanisme qui en donnait des exemples : « des activités de direction, de services, de conseil, d’étude, d’ingénierie… ».
Il ressort de la jurisprudence, c’est-à-dire des décisions des tribunaux et cours, que la destination du bail commercial à usage exclusif de bureaux est utilisée pour des locaux utilisés à des fins de prestations purement intellectuelles sans vente de marchandises. La venue des clients ne change en rien la qualification en bureaux. Il peut s’agir d’une agence immobilière ou d’une banque par exemple.
💡 Retenez bien que c’est la destination prévue dans le bail commercial qui compte et non, l’activité mentionnée dans le k-bis ! Cette inscription dans le bail montre la réelle intention des parties.
Soyez donc très attentif lors de la rédaction du bail. Il faut éviter les clauses ambiguës qui entraîneraient des conflits. Par exemple, un usage exclusif de bureaux entraîne le déplafonnement du loyer, alors qu’avec un usage mixte en destination, le loyer est plafonné tout au long du bail commercial. Or, si la clause n’est pas claire, le bailleur peut demander la qualification en « usage exclusif de bureaux » pour déplafonner le loyer lors du renouvellement de celui-ci.
Par exemple, la destination “à usage de bureaux” est trop vague. Le bailleur peut alors demander la qualification en “usage exclusif de bureaux”. Dans ce cas de figure les juges apprécieront l’activité exercée en fonction de l’agencement des locaux, leur destination habituelle et l’usage réel pour définir la destination du bail et donc, les règles applicables.
Quels sont les baux utilisables pour la location de bureaux ?
Lors de la location d’un bureau, il est possible de choisir entre le bail professionnel et le bail commercial.
En principe, si l’activité exercée dans le local n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole alors le bail qui s’applique par défaut est le bail professionnel. Toutefois, celui-ci est moins protecteur que le bail commercial pour le locataire.
Il est alors possible d’écarter le bail professionnel et recourir au bail commercial (ou bail 3/6/9 article L145-1 du code de commerce). Initialement le bail commercial s’adresse aux personnes qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale et qui sont immatriculées au Registre du commerce et de sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (RM). Mais la bonne nouvelle en tant que locataire c’est que vous pouvez aussi en profiter si vous louez un bureau pour pouvoir bénéficier de ses nombreux avantages 👌.
Concernant la location de bureaux, le principe est donc de recourir au bail professionnel. Cependant, vous pouvez préférer le bail commercial pour profiter de son statut protecteur. Dans ce cas, vous vous y soumettez volontairement.
À noter
Si une partie du local sert à l’usage d’habitation, il faut recourir au bail mixte :
- Au bail mixte professionnel pour une activité professionnelle ;
- Au bail mixte commercial pour une activité commerciale.
Par exemple, dans le cadre d’un bail mixte commercial, seule la partie du local utilisée à but uniquement commercial sera soumise aux dispositions commerciales du code de commerce.
Lisez aussi les différences entre un local professionnel et un local commercial.
Pourquoi recourir au bail commercial pour l’usage de bureaux, avantages et inconvénients ?
Un statut protecteur
En tant que locataire, il est avantageux de recourir au contrat de bail commercial. En effet, celui-ci permet de jouir du statut protecteur des baux commerciaux : règle du plafonnement du loyer, droit au renouvellement du bail, droit à l’indemnité d’éviction, possibilité de recourir à la résiliation triennale, droit de préemption…
Cependant, si la destination du bail est « l’usage exclusif de bureaux », il est important de bien comprendre son incidence sur le paiement des loyers et sur la résiliation triennale. En effet, en principe, lorsque la destination n’est pas à “usage exclusif de bureaux” donc dans le cas d’une location classique ou mixte, il existe un plafonnement du loyer. Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer comme il le souhaite lors du renouvellement. La hausse sera limitée. Le plafond se calculera selon l’indice de variation choisi : l’indice des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. En revanche, si la destination indiquée dans le bail est “l’usage exclusif de bureaux”, la règle du plafonnement du loyer ne s’applique pas. Le loyer sera alors déplafonné lors du renouvellement et correspondra à la valeur locative.
Attention : la destination a également une incidence en cas de déspécialisation, c’est-à-dire lorsqu’il y a ajout d’une activité ou modification de l’activité exercée dans le local.
- Pour l’ajout d’une activité complémentaire ou connexe (= déspécialisation partielle), il faut notifier la nouvelle activité envisagée au bailleur par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
- Pour un changement totale d’activité ou l’adjonction d’une nouvelle activité (= déspécialisation plénière), il faut demander une autorisation par acte de commissaire de justice ou par LRAR au bailleur.
Lors d’une déspécialisation partielle, le bailleur dispose de deux mois pour répondre. Son silence vaut acceptation. Il peut seulement s’opposer à l’ajout en invoquant l’absence de caractère connexe ou complémentaire.
⚠️ La déspécialisation partielle n’entraîne pas de hausse de loyer dans l’immédiat. Autrement dit, cette hausse n’intervient qu’au moment de la révision triennale suivante (tous les trois ans). Toutefois, pour qu’une augmentation du loyer puisse intervenir suite à l’ajout d’activités complémentaires, il faut qu’il existe une modification de la valeur locative du local. Dans ce cas, le loyer pourra être déplafonné pour qu’il corresponde à la valeur locative.
👉 En revanche, s’il s’agit d’une déspécialisation plénière (changement d’activité), le propriétaire dispose de trois mois pour répondre. Il peut accepter ou refuser en motivant le refus en se basant sur des motifs graves et légitimes. Dans ce cas, une modification de loyer peut intervenir. Il est alors fixé à la valeur locative. Une indemnité de déspécialisation peut également être demandée par le propriétaire en cas de préjudice (par exemple un accroissement des charges).
Le déplafonnement du loyer
Lors de la conclusion du bail, la fixation du prix du loyer initial du bail commercial à usage exclusif de bureaux est libre. Par contre, sa fixation lors du renouvellement est encadrée.
En effet, l’article R145-11 du code de commerce fixe le montant des loyers renouvelés. Le statut des baux commerciaux prévoit le déplafonnement du loyer des locaux à usage exclusif de bureaux. À l’échéance du bail, le loyer sera alors fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux commerciaux équivalents. Dans la plupart des cas, cela entraînera une hausse de loyer.
💡 Bon à savoir
- La destination du bail est vérifiée lors de son renouvellement. Sa rédaction doit donc être minutieuse pour éviter de futurs conflits entre un bailleur et son locataire. En effet, avec la rédaction « usage exclusif de bureaux », le bailleur peut déplafonner le loyer lors du renouvellement et donc revoir le loyer à la hausse. Gard aux surprises 🤪
- Lors de la signature du bail, le bailleur et le locataire peuvent insérer une clause statutaire c’est-à-dire une mention dans le contrat écartant explicitement la règle du déplafonnement du loyer au profit du bailleur.
L’exclusion de la révision triennale
Depuis la loi du 18 juin 2014 (loi Pinel), l’article L145-4 du code de commerce donne la possibilité d’exclure contractuellement la révision triennale. Concrètement ? Avec cette clause insérée dans le contrat, il est possible d’écarter le droit du locataire de donner son congé au bailleur à l’expériation de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les trois ans.
Dans une telle situation vous concluez un bail commercial pour une durée ferme de neuf ans.
💡 Bon à savoir : Une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux peut être due. C’est par exemple le cas en Ile-de-France. En effet, une clause du bail peut prévoir que cette taxe soit à la charge du locataire, et non du propriétaire.
L’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires
La loi du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit a introduit l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) que vous pouvez utiliser comme référence dans le cadre d’un bail à usage exclusif de bureaux.
En effet, l’’ILC s’adresse aux activités commerciales et artisanales, mais pas aux activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux alors que l’ILAT convient à l’usage de bureaux (pour des activités autres que commerciales ou artisanales). L’ILAT est donc à utiliser pour la révision des baux commerciaux à l’usage de bureaux. Le choix de l’indice dépend de l’activité exercée.
Bon à savoir
L’ILC est déterminé à partir de l’indice du prix de la consommation et de l’indice du coût de la construction. Quant à l’ILAT, son calcul dépend de ces deux indices, mais également du produit intérieur brut (PIB). Ainsi, l’ILAT baisse ou augmente aussi suivant l’évolution du PIB. L’utilisation de cet indice limite une inflation très importante comme celle qui a pu être constatée avec l’indice du coût de la construction (ICC).
Cet indice peut être mentionné dans une clause d’indexation dans votre contrat. Elle permet de faire varier le montant du loyer de manière automatique en fonction d’un indice de référence et selon une périodicité convenue.
À noter
L’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) peut aussi être utilisé dans un bail professionnel.
Lisez aussi nos conseils pour trouver le bon local professionnel et pour l’aménager. Retrouvez également les tendances du marché du bureaux au 4e trimestre 2021.
