En principe, la durée d’un bail commercial est de 9 ans avec une possible résiliation triennale, d’où l’appellation bail 3-6-9. Toutefois, certains aménagements sont possibles.
Le bail commercial ne peut jamais avoir une durée inférieure à neuf ans (article L145-4 du Code de commerce) afin de protéger les intérêts du preneur et du bailleur : le locataire profite d’une certaine pérennité pour son activité et le bailleur obtient des revenus locatifs stables. En revanche, vous avez la possibilité de prévoir une durée supérieure à neuf ans.
Concernant la résiliation triennale, selon la nature des locaux, vous pouvez parfois supprimer cette faculté des baux commerciaux conclus pour neuf ans. On parle alors d’un bail commercial ferme.
Par ailleurs, vous avez la possibilité de négocier un contrat de bail avec une durée ferme dès qu’elle est supérieure à neuf ans.
Lors de la conclusion d’un bail commercial, il est essentiel de bien comprendre les tenants et les aboutissants de chaque clause. Nous allons donc voir avec vous les cas où vous pouvez négocier un bail commercial ferme et les conséquences d’une durée ferme.
L'exception à la résiliation triennale pour certains locaux
En pratique, le bail est consenti pour une durée minimale de neuf ans avec une résiliation triennale offerte au locataire et au propriétaire du local. Toutefois, selon la nature des locaux commerciaux, il est possible de renoncer à la résiliation triennale et de contracter un bail commercial pour une durée ferme de neuf ans. 👇
À noter : Pour rappel, le statut des baux commerciaux s’applique automatiquement à une activité commerciale ou artisanale. Toutefois, il est possible de s’y soumettre volontairement.
Le principe : la résiliation triennale
La durée légale d’un bail commercial classique est de neuf ans au minimum. Cette disposition est d’ordre public, c’est-à-dire que vous ne pouvez pas signer un bail commercial pour une durée inférieure.
On parle du bail commercial 3-6-9 car le bailleur et le locataire disposent d’une faculté de résiliation tous les trois ans ✋.
En effet, le locataire peut donner congé au bailleur tous les trois ans à condition de respecter des formes et délais spécifiques. La demande de résiliation anticipée doit respecter un préavis de six mois et doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.
Quant au bailleur, il peut également donner congé à l’expiration d’une période triennale, mais seulement pour des cas exceptionnels (article L145-4 du Code de commerce) :
- pour construction, reconstruire ou surélever l’immeuble existant ;
- pour réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ;
- pour transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ;
- pour exécuter des travaux prescrits dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ;
- en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Bon à savoir : C’est également lors de la fin de chaque période triennale que le bailleur peut réviser les loyers commerciaux (révision triennale légale).
Lisez notre article “Bail commercial : les fondamentaux” pour en savoir plus sur le statut du bail commercial.
Toutefois, vous pouvez négocier une durée ferme de neuf ans, c’est-à-dire sans la faculté de résiliation triennale pour certains locaux. Il s’agit des :
- locaux monovalents c’est-à-dire construits en vue d’une seule utilisation comme un cinéma ou un hôtel ;
- locaux à usage exclusif de bureaux ;
- locaux de stockage.
La possibilité de négocier une durée ferme de neuf ans pour les locaux monovalents, les bureaux et les lieux de stockage
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le principe est l’interdiction du renoncement à la faculté de résiliation triennale. De ce fait, vous ne pouvez plus conclure de bail de location avec une durée ferme de neuf ans. Toutefois, la loi prévoit une exception pour certains locaux.
Vous pouvez exclure le principe de la résiliation triennale en prévoyant une durée ferme de neuf ans pour les locaux suivants :
- locaux monovalents ;
- locaux à usage exclusif de bureaux ;
- locaux de stockage.
👉 Dans ce cas, le locataire ne peut plus donner congé de manière anticipée et le cas échéant, doit maintenir l’exploitation du fonds pendant les neuf ans.
Et avant la loi Pinel ? Les baux commerciaux pouvaient écarter la faculté de résiliation triennale du bail reconnue au preneur.
⚠️ Une réponse ministérielle du 31 mai 2016 indique que cette nouvelle réglementation s’applique aux baux en cours (= les baux conclus avant l’application de la loi Pinel) afin d’assurer l’égalité de traitement des preneurs. Toutefois, les règles ministérielles n’ont pas une force contraignante.
Négocier une durée ferme supérieure à neuf ans dans un bail commercial
Vous pouvez également déroger à la faculté de résiliation triennale lorsque vous concluez un bail dont la durée est supérieure à neuf ans.
En effet, dès que la durée du bail est supérieure à neuf ans, il peut contenir une clause supprimant la résiliation anticipée offerte au locataire.
⚠️ La durée perpétuelle est interdite !
Il faut également avoir en tête que lorsque vous concluez un bail d’une durée supérieure à neuf ans, le montant du loyer sera automatiquement déplafonné au moment du renouvellement du bail. Et oui, les règles de plafonnement relatives aux augmentations du loyer ne s’appliquent pas, c’est-à-dire l’augmentation du loyer limitée à la variation d’un indice des loyers. Le nouveau loyer sera alors fixé sur la base de la valeur locative des locaux loués au regard du marché (= le loyer annuel théorique que le local pourrait produire s’il était loué). Elle dépend de cinq éléments :
- des caractéristiques du local ;
- de la destination du local (= les activités autorisées dans le bail) ;
- des obligations des parties ;
- des facteurs locaux de commercialité (= l’emplacement du local, les commerces voisins…) ;
- du marché.
À noter : Si le bail a une durée supérieure à 12 ans, vous devez conclure le bail chez un notaire !
Spoiler alerte : Certaines solutions existent pour éviter le déplafonnement du loyer 😏 👉 “Comment éviter le déplafonnement du loyer”.
Opter pour un bail dérogatoire
Si vous souhaitez conclure un bail pour une durée ferme inférieure à neuf ans, vous devez vous tourner vers le bail dérogatoire (ou bail de courte durée). Il s’agit d’un bail à durée déterminée d’une durée maximale de trois ans (article L145-5 du Code de commerce) qui a un statut dérogatoire. Il déroge au statut des baux commerciaux.
Vous pouvez également conclure plusieurs baux dérogatoires durant les trois premières années (par exemple, un de deux ans et un d’un an). Toutefois, la durée totale du ou des baux cumulés ne doit jamais être supérieure à trois ans.
En revanche, s’il se poursuit au-delà, il deviendra automatiquement un bail commercial. Pensez donc à donner votre congé pour éviter l’application automatique du statut des baux commerciaux.
Si vous souhaitez conclure un nouveau bail pour le même local, vous devrez obligatoirement conclure un bail commercial.
Pour en savoir plus sur le bail dérogatoire c’est par ici.
Attention : Vous avez entendu parler d’un bail à périodes ? Il s’agit d’un bail classique de neuf ans qui est suivi d’un nombre défini de périodes de trois ans. Dans ce cas, la résiliation peut intervenir au bout des neuf ans ou au bout de chaque période triennale suivante.
Préciser la durée du bail commercial lors du renouvellement
Que le bail soit à durée ferme ou non, le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail commercial.
À noter : Sauf motifs graves et légitimes, le bailleur est tenu au versement d’une indemnité d’éviction à son locataire en cas de refus du renouvellement.
Le nouveau bail commercial est reconduit pour une durée de neuf ans. Si vous souhaitez une durée supérieure ou une durée ferme, vous devrez expressément exprimer votre souhait dans le bail.
Que se passe-t-il en l’absence de congé ou de renouvellement ? Le bail initial se poursuit tacitement (= la tacite reconduction du bail commercial). Il est alors à durée indéterminée et peut prendre fin à tout moment en suivant un préavis de six mois.
Négocier certaines clauses du bail commercial à durée ferme
Lorsque le locataire renonce à sa résiliation triennale et s’engage fermement pour une durée, il a tout intérêt à négocier certaines clauses.
La plupart du temps, une durée ferme sera conclu en contrepartie d’une réduction de loyer ou d’un autre avantage octroyé par le bailleur (des mois de franchise de loyer, une meilleure répartition des charges, une progressivité du loyer ou le financement de travaux 🔨 par exemple).
Par ailleurs, la conclusion d’une durée ferme supérieure à neuf ans peut entraîner le déplafonnement du loyer. Toutefois, il est toujours possible de négocier un plafonnement du loyer et de prévoir une clause d’indexation.
Vous souhaitez négocier votre contrat de bail ? Cet article est fait pour vous : “Bail commercial : comment bien le négocier et le réviser ?”
Conclusion
Vous avez la possibilité de conclure un bail commercial d’une durée ferme de neuf ans pour les locaux monovalents, les locaux à usage de bureaux et les locaux de stockage. En dehors de ces cas précis, le seul moyen de conclure un bail commercial ferme est d’opter pour une durée supérieure à neuf ans ou pour le bail dérogatoire d’une durée maximale de trois ans. Par ailleurs, la signature d’un bail comportant une durée ferme se fait généralement contre un avantage comme une réduction du loyer.
