Dossier : Le bail commercial

Le bail commercial est un contrat de bail régi par le Code du commerce dont l’objet est la location d’un local d’activité affecté à un usage exclusivement commercial, industriel ou artisanal. En cela, il diffère du régime du bail professionnel ou de celui du bail d’habitation, tous deux directement issus du Code civil.

Les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux

Pour qu’un bail commercial puisse être établi, certaines règles préalables doivent être respectées : 

• Le preneur du bail, c’est-à-dire le locataire, doit exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle pour laquelle il est inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
• Le bien proposé à la location par le propriétaire, qui en sera par conséquent le bailleur, doit être qualifié de local commercial.

Les particularités du bail commercial

La qualification du contrat en bail commercial oblige les parties à être soumises aux dispositions suivantes : 

• La durée du bail est au minimum de 9 ans mais peut être plus longue si les parties le souhaitent.
• À la fin de chaque période triennale (3 ans, 6 ans et 9 ans), le locataire peut procéder à la résiliation du bail en donnant congé à son propriétaire au moins 6 mois avant l’échéance et ce sans justification. Le bailleur peut faire de même mais seulement à certaines conditions. Pour cette raison, le bail commercial est parfois appelé « bail 3-6-9 ». 
• À l’échéance du contrat, le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, c’est-à-dire qu’il est reconduit par le bailleur. Le locataire peut renoncer à son droit et résilier son contrat. Mais le propriétaire est obligé de le respecter sans quoi il devra verser au preneur une indemnité d’éviction.
• En cas de renouvellement, le montant du loyer est plafonné.

La durée du bail commercial est déterminante pour l’activité du preneur (locataire). Afin de donner une certaine stabilité au locataire qui est souvent une entreprise, le code du commerce modifié par la loi PINEL impose un certain cadre à ce type de contrat de location.

Le principe de la durée minimale

Le principe de base est que les baux commerciaux sont d’une durée minimale de 9 ans assortie d’un plafonnement du loyer. À cela s’ajoutent deux règles protectrices pour le preneur : 

• Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement à l’échéance du bail commercial 

Au terme des 9 années, si le bailleur souhaite signifier un congé au preneur, il est tenu de lui verser une indemnité d’éviction, c’est-à-dire une somme d’argent en dédommagement de l’obligation de quitter les lieux. Sinon, le contrat peut continuer par tacite reconduction.

• La résiliation triennale du bail

À chaque échéance de 3 ans, le bail commercial peut être résilié par les deux parties contre un préavis d’au moins 6 mois sans versement d’aucun dédommagement. Le locataire n’a pas à justifier sa décision de libérer le local alors que le bailleur doit respecter certaines situations.

Les durées plus longues ou plus courtes

• Une durée supérieure à 9 ans

Un bail commercial peut être de 9 ans ou plus mais il n’y a plus d’obligation de plafonnement. Il peut aller jusqu’à 12 ans pendant lesquels les règles de base restent inchangées. Au-delà, l’intervention d’un notaire s’impose. Par ailleurs, en principe interdit, le contrat peut être de 9 ans fermes seulement dans des conditions précises. 

• Le bail de courte durée

Ce bail dérogatoire ne peut excéder 3 ans (36 mois) à l’échéance desquels il cesse de plein droit. En cas de prolongement du locataire dans les locaux, il est automatiquement requalifié en bail commercial. 

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Le bail dérogatoire est ainsi nommé car c’est un contrat de bail qui n’est pas soumis au statut des baux commerciaux, tout en restant destiné à la location de locaux d’activité commerciale. En s’engageant avec ce type de bail, le preneur et le bailleur disposent alors d’une plus grande liberté contractuelle qu’avec un bail commercial classique. Le bail dérogatoire est parfois appelé à tort « bail précaire » alors que ses dispositions n’ont aucun caractère de précarité, contrairement à la convention d’occupation précaire avec laquelle il peut, de ce fait, être confondu.

Un bail plus souple mais moins protecteur pour l’activité du locataire

Régi par l’article L145-5 du Code du commerce, le bail dérogatoire bénéficie du régime spécifique suivant : 

• Sa durée est de 3 ans maximum mais peut être inférieure 
• À son terme, le locataire n’a pas droit au renouvellement de son bail
• Le preneur ne peut procéder à une résiliation anticipée du bail
• Le loyer peut être fixé librement mais n’est pas plafonné 

Le sort du bail dérogatoire à son échéance

Contrairement au bail commercial qui, dans une certaine mesure, peut être reconduit de manière tacite, la durée du bail dérogatoire est ferme. En d’autres termes, si les parties veulent poursuivre ensemble, elles doivent signer un nouveau contrat dérogatoire jusqu’à atteindre les 3 ans autorisés. 

Toutefois, à l’issue de ces 3 années, le bailleur doit manifester son intention de ne pas poursuivre la location au preneur qui doit libérer les lieux. Le propriétaire peut par exemple envoyer une lettre recommandée au locataire pour l’informer de sa décision. S’il reste silencieux et que le locataire continue son activité dans le local au-delà d’un mois qui suit l’échéance du bail, celui-ci se transforme automatiquement en bail commercial classique et bénéficie des dispositions avantageuses pour le preneur du statut des baux commerciaux.

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Le bail commercial saisonnier est un contrat de location destiné aux professionnels dont l’activité commerciale ou artisanale varie suivant les usages de consommation saisonnière de sa clientèle. En d’autres termes, il peut s’agir des activités commerciales liées à une saison touristique : stations balnéaires, montagne… La “saison” ne signifie pas l’une des 4 parties qui composent l’année mais correspond à la fréquentation touristique, établie selon les régions par …. Par conséquent, la conclusion du contrat de bail a bien pour objet la location d’un local commercial mais elle s’effectue dans des circonstances particulières liées à une courte durée.

Un bail dérogatoire de droit commun mais pas un bail précaire

La particularité de ce bail saisonnier est qu’il n’est pas soumis au statut des baux commerciaux défini par le code du commerce compte tenu du délai dérogatoire. Par conséquent, le locataire ne bénéficie pas de ses mesures protectrices qui encadrent les relations entre le bailleur et le preneur dans le cadre d’un bail commercial, notamment en matière de durée minimale et de droit au renouvellement à échéance du bail. En effet, le titulaire d’un bail commercial bénéficie de la propriété commerciale qui lui permet d’obtenir du propriétaire le renouvellement de son bail à son expiration.  Si celui-ci devait refuser le renouvellement, il devrait verser au preneur une indemnité d’éviction.

Une durée maximale éventuellement renouvelable 

Le contrat de location saisonnière ne peut excéder 6 mois, ce qui correspond, selon la jurisprudence, c’est-à-dire selon les décisions rendues par les juges, à une “saison” commerciale. Sa durée est définie par un début et une fin déterminée, date à laquelle le locataire doit quitter les lieux. À l’issue du bail, le propriétaire du local n’est pas tenu de le renouveler à moins que ce ne soit prévu par les dispositions du contrat. Si tel est le cas, le bail sera renouvelé pour la même saison l’année suivante.

Le risque de la requalification

Dans certaines situations, le bail à caractère saisonnier peut être considéré, malgré l’expression de la volonté des parties, comme un bail commercial “classique” et non pas comme un bail saisonnier. En effet, si certains critères ne sont pas remplis, le bail saisonnier peut faire l’objet d’une requalification devant le juge. 

Dans le cas où le contrat (bail saisonnier) s’expose à une requalification en bail commercial classique, le locataire devient redevable du loyer sur l’ensemble de l’année et pendant 9 ans à compter de la prise d’effet. 

Une requalification du bail saisonnier en bail commercial classique peut notamment arriver quand : 

🡺 Le locataire continue à occuper le local après la fin du bail saisonnier

🡺 Les différents contrats (emplois, assurance, EDF, gaz, eau…) signés par le preneur pour exploiter son fonds de commerce ont été souscrits pour une durée plus longue que le bail

🡺 Le loyer est trop bas pour être celui d’une location saisonnière

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Le bail commercial est un contrat de location qui ne peut être souscrit qu’à la condition que le locataire, appelé preneur, exerce une activité commerciale au sens du code du commerce (voir articles L145-1 et L110-1) et que les lieux loués puissent  être qualifiés de local commercial, c’est-à-dire qu’un fonds de commerce y soit exploité. Ce bail est alors soumis au statut des baux commerciaux défini par le code du commerce, contrairement au bail professionnel qui dépend directement du code civil. 

Le droit des baux commerciaux impose des règles strictes que le bailleur, c’est-à-dire le propriétaire du local, et le locataire doivent impérativement respecter. En effet, le bail doit notamment être conclu pour une durée minimale de 9 ans et le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail commercial. Dans ces conditions, si le locataire effectue une demande de renouvellement à l’expiration de son bail, le bailleur est tenu d’accepter. Si ce dernier souhaite tout de même donner congé au locataire, il devra procéder au paiement d’une indemnité d’éviction dès la résiliation du bail.

Si les parties décident de signer un bail commercial qui ne respecte pas ces conditions, il peut alors s’agir :

–   D’un bail dérogatoire au droit des baux commerciaux

–   D’une convention d’occupation précaire communément appelé « bail précaire »

–   D’un bail saisonnier

La libre forme de bail commercial

Il n’existe pas de modèle de bail commercial. De plus, si le bailleur et le preneur se font suffisamment confiance, ils peuvent opter pour un bail verbal en toute légalité, c’est-à-dire sans prendre le temps de rédiger un écrit. Ce type de location commerciale est parfaitement valide. Toutefois, il pose des difficultés quant à la preuve de la durée d’occupation des locaux. En effet, le locataire n’obtient la propriété commerciale, qui lui permet de bénéficier du renouvellement de son droit au bail, que s’il peut démontrer qu’il exploite son fonds de commerce dans les lieux loués pendant 2 ans au minimum à compter de la prise d’effet du bail. Par conséquent, un bail commercial écrit demeure fortement conseillé pour prévenir tout litige, d’autant qu’il sera plus aisé pour le locataire d’obtenir une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bailleur.

En conclusion : Vous pouvez tout à fait opter pour un bail commercial verbal, mais en cas de difficultés entre les parties il sera plus facile de faire valoir vos droits si le contrat a été matérialisé dans un écrit. 

Bail authentique ou sous seing privé ?

Les parties sont également libres de faire appel à un professionnel tel qu’un avocat ou un notaire pour la rédaction de leur contrat de bail commercial. Il en va de même pour l’enregistrement du document. Le recours à un notaire est néanmoins obligatoire dans 2 cas spécifiques : 

• La durée du bail commercial est supérieure à 12 ans et celui-ci doit faire l’objet d’une publication aux hypothèques

Le bail commercial concerne l’exploitation d’un débit de boissons

Les annexes obligatoires du bail commercial sont des documents que les bailleurs doivent impérativement remettre aux locataires au moment de la signature du contrat de location. Celles-ci sont alors jointes au bail, c’est-à-dire qu’elles sont contresignées par le bailleur et le preneur afin de faire partie intégrante des accords contractuels.

Les annexes ont pour objet d’apporter un complément d’informations au preneur sur le bien immobilier qu’il s’apprête à prendre en location. En effet, le statut des baux commerciaux est un régime protecteur pour toute entreprise souhaitant louer un local commercial afin d’exercer son activité. Or, la loi Pinel impose une durée de contrat de bail commercial relativement longue, d’au minimum 3 ans, y compris pour le bail dérogatoire. Il est par conséquent essentiel pour le preneur d’être certain que l’état du local loué pour son usage commercial n’entraine pas d’autres frais que ceux auxquels il s’attend en sus des loyers.

En cas d’un défaut d’annexe au bail commercial, le bailleur s’expose, de la part du locataire qui en a par conséquent le droit, à une demande de diminution du montant du loyer, de dommages et intérêts, voire de résiliation du bail. De même, dans la mesure où le propriétaire-bailleur est tenu à la garantie des vices cachés, il aura le plus grand mal à s’exonérer de cette obligation sans ces annexes.

Les annexes obligatoires pour tous les baux commerciaux

Quel que soit le bail commercial, les pièces suivantes doivent être annexées au contrat : 

• L’état des lieux d’entrée
• Un diagnostic de performance énergétique
• Un état des charges et des impôts
• Un état des travaux réalisés et à venir

Le diagnostic technique électrique ne concerne que les habitations.

Les annexes obligatoires selon la particularité du bail commercial

Selon l’ancienneté ou la nature des locaux loués, certains diagnostics sont obligatoires.

• Un diagnostic de présence d’amiante
• Un diagnostic de présence de plomb
• Un état des risques naturels et pollutions 
• Une annexe environnementale prévue par le code de l’environnement

Les diagnostics obligatoires en cas de renouvellement du bail

Lorsque le bailleur et le locataire sont d’accord pour signer un bail renouvelé, seuls le diagnostic plomb (si celui-ci a plus de 6 ans) et le DPE (si celui-ci a plus de 10 ans) doivent être annexés lors de la signature du nouveau bail.

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La clause relative à la destination des locaux d’un bail commercial est destinée à limiter les activités du locataire au sein du local à un usage strictement commercial pendant toute la durée du bail et de ses avenants (ex : coiffeur, restaurant, tous commerces etc). Elle constitue l’une des clauses essentielles du bail prévues par le code du commerce. Ainsi, le local ne peut devenir à usage d’habitation par la seule volonté du locataire. Cela étant, l’exploitation d’une activité qui ne respecte pas la destination du local survient le plus souvent à l’issue d’une sous-location ou d’une mise en location gérance. Charge donc au locataire de procéder aux vérifications pour éviter tout litige.

Selon le statut des baux commerciaux, elle relève de la liberté contractuelle du bailleur et du preneur au moment de la signature de leur contrat de bail et non de dispositions d’ordre public. En d’autres termes, la loi n’impose rien en matière de clause de destination des locaux et les parties peuvent donc librement négocier la clause. Les parties doivent toutefois respecter le statut juridique du local, de l’immeuble dont il dépend et la légalité (droit applicable, règlement de copropriété, etc.)

Si, grâce à la clause de destination, le bailleur contrôle les activités du preneur, le code civil ne l’exonère pas de son obligation de délivrance d’un local commercial conforme à cette destination. Par exemple : si la clause autorise une activité de restauration, les travaux nécessaires à la réalisation de cette activité doivent en principe avoir été réalisés par le propriétaire (extraction de fumée). En contrepartie, la Cour de cassation c’est-à-dire la plus haute juridiction judiciaire, sanctionne de manière constante le non-respect de la destination des lieux loués. En effet, en cas d’activité irrégulière du locataire, la résiliation du bail peut être demandée par le propriétaire au juge compétent.

Destination et renouvellement du contrat de bail

Le régime statutaire des baux commerciaux attribue au locataire une propriété commerciale en lui donnant un droit au renouvellement du contrat à l’expiration du bail. Or, en cas de non-respect de la destination des lieux, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement et ce sans le versement d’aucune indemnité d’éviction au preneur.

La mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial en cas de non-respect de la clause de destination des locaux 

Un bail commercial peut comporter une clause résolutoire de plein droit, c’est-à-dire une mention dans le contrat qui permet aux parties de faciliter la résiliation du 

bail en cas de manquement à leurs obligations (ex : défaut de paiement du loyer). Toutefois,cette clause n’est aucunement obligatoire car ce sont les parties qui peuvent décider d’en ajouter une dans le contrat.  La clause résolutoire de “plein droit” permet alors aux parties, après un commandement resté infructueux, de sanctionner l’inexécution d’une des obligations du bail. Bien que cette disposition soit le plus souvent utilisée pour sanctionner un défaut de paiement des loyers, le non-respect de la destination des locaux peut également entraîner la résiliation du bail.

Attention : Si la clause résolutoire de plein droit permet de faciliter la résiliation du bail, le bailleur reste tenu de lancer une procédure judiciaire pour que le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial. À cette occasion, le preneur peut demander la suspension des mesures d’exécution et des délais pour se mettre en conformité, ce qu’il a de grandes chances d’obtenir dans l’intérêt de la continuité de son fonds de commerce.

Comme pour la location d’un logement, le propriétaire d’un local commercial peut, en tant que bailleur, réclamer au preneur un dépôt de garantie lors de la signature du contrat de bail commercial. Il s’agit pour lui de disposer d’une somme d’argent qui, rattachée à l’état des lieux d’entrée dans le local, lui permettra de se prémunir contre d’éventuelles dégradations matérielles. Le dépôt de garantie a également pour objet de faire face au non-respect par le preneur de ses obligations prévues au bail commercial, la plus importante étant le non-paiement d’un ou plusieurs termes de loyer.

Le droit applicable au dépôt de garantie du bail commercial

Les signataires d’un bail commercial doivent respecter une réglementation qui est le résultat d’un mélange entre les dispositions du code du commerce et celles du code civil. Or, ce cadre légal ne détermine aucun mode d’emploi et la règle qui domine est la volonté des parties, c’est-à-dire la liberté contractuelle. C’est en effet ce que conviennent le propriétaire et le locataire, généralement une entreprise, dans le contrat de location qui s’impose. Par conséquent, en ce qui concerne le montant du dépôt de garantie, il est fixé librement. La seule contrainte imposée par le statut des baux commerciaux concerne la production d’intérêts de la somme immobilisée. En effet, si son montant est supérieur à 2 termes de loyers, le locataire pour en récupérer les intérêts au taux pratiqué par la banque de France.

Le dépôt de garantie dans la pratique

Le dépôt de garantie étant une somme d’argent que le locataire remet au bailleur pour qu’il l’encaisse, ce n’est pas une caution (personne qui se porte garant). Son montant est calculé suivant le loyer, le plus souvent de la manière suivante :

• Un terme si le loyer est payable d’avance
• Deux termes si le loyer est payable à terme échu

Le dépôt de garantie peut également évoluer suivant les augmentations régulières du loyer en cours de bail (révision, indexation, etc.). Sa restitution intervient à a fin du contrat de bail commercial, après la libération des locaux, déduction faite d’éventuels frais de remise en état. En cas de cession de fonds de commerce ou de droit au bail, les parties prédéfinissent dans le bail le sort du dépôt de garantie quant aux modalités de son transfert.

La caution d’un bail commercial est un acte juridique signé par une personne extérieure au contrat de bail. En se portant caution, celle-ci s’engage au paiement au bailleur du montant du loyer et des charges locatives du preneur, en cas de défaut de paiement de sa part. Le locataire peut ainsi éviter la résiliation de son bail et le recouvrement de son impayé par huissier.

C’est donc une garantie qu’est en droit d’exiger le propriétaire pour s’assurer des paiements des loyers du locataire, le plus souvent une entreprise, pendant toute la durée de la location de ses locaux. La caution est le nom donné à la personne signataire de l’acte de cautionnement. Celle-ci doit alors être solvable car, en cas de caution solidaire, elle devient le débiteur principal du propriétaire.

Mais elle est parfois confondue avec le dépôt de garantie, somme versée lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée dans le local à usage commercial. Le montant du dépôt de garantie est encaissé par le bailleur qui est tenu de procéder à sa restitution au terme du bail commercial.

Le fondement juridique de la caution du bail commercial

La caution fait partie du droit des suretés destinées à assurer le paiement des créances dont fait partie le loyer. C’est un contrat dit « accessoire » car il ne peut exister sans être rattaché au contrat de location qui définit la dette. C’est pourquoi la caution pour un bail commercial est soumise aux règles à la fois issues du code civil et du statut des baux commerciaux.

La caution peut être une personne morale, mais s’il s’agit d’une caution « personnelle », c’est que l’engagement est pris par une personne physique. Dans le cas d’une caution bancaire, c’est la banque qui détient le montant équivalent à 3 échéances de loyer sur un compte bloqué qui se porte garant.

Le formalisme de l’acte de caution

La caution peut déterminer son engagement :

–   En participant directement aux contrats commerciaux. Dans ce cas, elle contresigne le bail commercial établi entre bailleur et preneur dans lequel une clause définit les conditions de sa garantie.

–   En rédigeant un acte séparé qui sera remis au bailleur le jour de la signature du bail.

Toutefois, afin de ne pas risquer la nullité du contrat de cautionnement, certaines mentions sont obligatoires telles que notamment l’identification du bail commercial concerné, la durée de l’engagement, la nature de la caution ou encore les dettes garanties. Par ailleurs, son accord à se porter garant doit être exprimé au travers de mentions manuscrites.

Le loyer est la contrepartie financière  qu’un propriétaire demande pour la mise à disposition de son local immobilier. Dans le cadre d’un bail commercial, quelles règles régissent l’établissement du loyer ? Lorsque l’objet de la location est un local commercial destiné à l’exercice de l’activité d’une entreprise, le bailleur et le preneur sont soumis au statut des baux commerciaux, remanié par la loi Pinel. Le code du commerce pose le principe de la liberté contractuelle pour la fixation du montant du loyer lors de la conclusion du contrat mais définit toutefois les conditions dans lesquelles une augmentation du loyer en cours de bail peut avoir lieu. 

Les facteurs locaux de commercialité du local

Le montant du loyer des locaux loués est négocié librement entre le bailleur et son locataire, mais dans le cadre du respect de leur valeur locative. Celle-ci est déterminée à la fois par les caractéristiques intrinsèques au local, les charges qui y sont rattachés et la loi de l’offre et de la demande. Une partie de ce loyer peut également disposer d’une partie fixe et d’une partie variable.

L’augmentation du loyer du bail commercial

Pendant l’exécution du contrat, l’augmentation du loyer du bail commercial est encadrée. En effet, pour augmenter le loyer du bail commercial en cours de bail, il est possible :

• de prévoir une “clause d’échelle mobile”
• ou d’attendre chaque échéance triennale (tous les trois ans).

• L’indexation du loyer du bail commercial prévu au contrat

Afin de revoir le loyer à la hausse ou à la baisse en cours de bail, il est tout d’abord possible de prévoir une clause dans le contrat dite “clause d’échelle mobile”. Cette dernière permet alors de faire varier le loyer en fonction d’un indice de référence.

L’indexation du loyer du bail commercial doit donc être expressément prévue par une clause du contrat : la clause d’échelle mobile. Dans ce cas, l’augmentation du loyer est calculée automatiquement, soit sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), soit sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cette clause permet donc de modifier le loyer sans attendre la fin de chaque échéance triennale, à condition qu’elle soit explicitement prévue dans le contrat.

• La révision légale triennale

Indépendamment de toute clause du bail, le bailleur ou le locataire peuvent demander, en cours de bail mais à compter de la fin des 3 premières années, la révision du loyer. Autrement dit, alors que la clause d’échelle mobile doit être insérée dans le contrat pour permettre au propriétaire de revoir le montant du loyer, il est toujours possible de demander une révision triennale. A noter : celui qui est à l’origine de cette demande fait une proposition de loyer révisé qui, pour s’appliquer, doit être accepté par l’autre partie.

• L’augmentation lors du renouvellement du bail commercial

Si le bail commercial est de 9 ans, le bailleur et le preneur sont soumis à la règle du plafonnement qui consiste à limiter la variation du loyer du bail renouvelé. Il s’agit d’un droit qui est rattaché à celui du renouvellement dont bénéficie le locataire, destiné à protéger son activité commerciale. Par conséquent, l’augmentation du loyer ne peut être supérieure à la variation de l’indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires. Il est toutefois possible de passer outre ce plafonnement dans certaines conditions et pour certains biens tels que les bureaux ou les terrains.

Établir un état des lieux d’entrée dans le local loué lors de la signature d’un contrat de bail commercial entre le bailleur et le preneur, c’est-à-dire le locataire, est une obligation légale depuis la loi Pinel de 2014. C’est en effet une des mesures protectrices prévues spécifiquement par le statut des baux commerciaux car le bail professionnel ne bénéficie pas des mêmes dispositions. En effet, cette disposition permet d’éviter les litiges entre les parties.

  Mais alors, à quoi sert concrètement un état des lieux ? Et quelles sont les conséquences attachées à l’obligation d’en réaliser un lors d’un bail commercial ?

Identifier d’éventuelles réparations locatives

Lors de la mise en location d’un bien immobilier, le bailleur et le locataire ont des obligations afin que celui-ci reste en bon état indépendamment de l’usure naturelle. Le premier est tenu d’effectuer les grosses réparations afin que les locaux demeurent conformes à leur destination, c’est-à-dire à l’usage qui va être fait des locaux. Quant au second (le locataire), il doit procéder à son entretien courant (petits travaux) pendant toute la durée du bail. Mais afin de savoir précisément à qui il revient de procéder aux travaux à la fin du bail commercial, les parties établissent un état des lieux à l’entrée dans le local puis à la sortie. Ce constat est impérativement contradictoire, c’est-à-dire effectué en présence du bailleur et du locataire, et qui est généralement amiable même s’il peut être réalisé par un huissier de justice en cas de désaccord. Il peut également être réalisé par l’agence immobilière en charge de la location.

Par ailleurs, l’état des lieux du bail commercial est le fondement juridique de la restitution ou non du dépôt de garantie.

Une obligation à laquelle bailleur et locataire ne peuvent renoncer

L’établissement d’un état des lieux lors de la signature du bail commercial et au moment de la sortie du locataire est une obligation d’ordre public selon le code du commerce (voir Article L145-40-1). Ce qui veut dire que même si le propriétaire et le preneur souhaitaient insérer dans le contrat de location une clause indiquant qu’ils sont tous deux d’accord pour ne pas réaliser d’état des lieux, celle-ci n’aurait aucun effet en droit et risquerait la nullité. Par conséquent, en cas d’absence d’état des lieux dans un bail commercial, la présomption de bon état locatif à l’entrée dans les lieux prévue par le code civil qui est favorable au bailleur ne peut s’appliquer. Ainsi, le locataire n’est pas tenu de restituer les locaux en bon état, et ce de plein droit.

Le contrat de bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux, dont le régime est protecteur envers le « preneur à bail », c’est-à-dire le locataire. Celui-ci bénéficie notamment de la propriété commerciale, qui lui donne le droit au renouvellement du bail une fois arrivé à échéance. Si cette disposition est utile pour la continuité de l’exploitation commerciale du locataire, elle n’en demeure pas moins contraignante pour le propriétaire. C’est pourquoi, dans l’éventualité où ce dernier souhaiterait mettre fin au bail, le Code du commerce lui donne tout de même la possibilité de refuser le renouvellement, mais seulement sous certaines conditions, qui donneront lieu, ou non, à indemnisation du preneur. 

• Le droit au renouvellement du bail commercial

La loi Pinel de 2014 constitue le fondement du régime des baux commerciaux actuellement en vigueur, dont l’objectif est d’assurer la stabilité des exploitants. Le bail commercial a donc une durée locative minimale de 9 ans, pendant laquelle le loyer est plafonné, et la résiliation du contrat de bail commercial est possible au terme de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les 3 ans.

Le locataire titulaire de ce type de bail acquiert également le droit au renouvellement de son bail en fin de contrat. En d’autres termes, si, à l’expiration du bail, le locataire souhaite poursuivre son activité dans le local qu’il loue depuis des années, le bailleur ne peut qu’accepter le renouvellement du bail, sans quoi il sera obligé de le dédommager.

• Les conditions pour bénéficier du droit au renouvellement

Le preneur ne peut exiger le renouvellement de son bail que s’il remplit certaines conditions. Il doit : 

• Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers au moment de la demande de renouvellement.
• Être titulaire du bail concernant le local commercial dans lequel il exerce son activité. 
• Être propriétaire du fonds de commerce : en cas de sous-location, c’est au sous-locataire qui détient le fonds que revient le droit au renouvellement.
• Avoir exploité ledit fonds pendant 3 ans minimum avant le terme du bail.

Exemple : Jean est brocanteur et titulaire d’un bail commercial, mais il souhaite cesser son activité pour se consacrer à la botanique. Anita, sa compagne, elle-même brocanteuse, décide de prendre la relève afin que la brocante reste ouverte pendant que Jean se reconvertit tout en continuant de verser les loyers. Malheureusement, Jean et Anita se séparent quelques mois après et 1 an avant la fin du bail. Dans ces conditions, elle ne peut prétendre au droit au renouvellement du bail car le contrat n’est pas à son nom et son fonds de commerce a été exploité pendant une durée inférieure à 3 ans. 

• Reconduction du bail en cours ou versement d’une indemnité d’éviction

Si les conditions pour bénéficier du droit au renouvellement sont remplies, alors, lorsque le bail arrive à échéance, le preneur peut adresser au bailleur une demande de renouvellement, que celui-ci est tenu d’accepter. Si toutefois il refuse le renouvellement, le propriétaire est obligé de dédommager son locataire en procédant au paiement d’une indemnité d’éviction. Cette somme est calculée de façon à être égale au préjudice subi par le preneur suivant la valeur du fonds de commerce.

Pour autant, après avoir accepté ou refusé le renouvellement, le propriétaire peut revenir sur sa décision. Il peut en effet se « repentir » tant qu’il n’y a pas eu d’accord définitif. Pour sa part, le locataire dispose d’un droit d’option qui lui permet également de changer d’avis.

• Les délais de mise en œuvre du renouvellement

Le régime du renouvellement doit respecter une procédure stricte, notamment au niveau des délais. Qu’il s’agisse d’une offre de renouvellement du bailleur ou d’une demande de renouvellement de la part du locataire, celles-ci doivent respecter un préavis d’une durée supérieure à 6 mois avant la date de fin du contrat. Le propriétaire dispose alors d’un délai de 3 mois pour répondre, tandis que le locataire n’est pas tenu de le faire. Mais dans ce cas, son silence vaudra acceptation.

À défaut de manifestation de part et d’autre sur le renouvellement, le bail précédent est reconduit tacitement dans les mêmes clauses et conditions.

• Le refus de renouvellement du bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction

Bien que cela soit un droit au bénéfice du locataire, le bailleur a la possibilité de lui refuser le renouvellement du bail sans verser l’indemnité d’éviction. Toutefois, ce n’est envisageable que lorsque le propriétaire se retrouve dans l’une des situations indiquées dans le Code de commerce et que la procédure est strictement respectée :

• Les justifications prévues au code du commerce

• Le motif grave et légitime

La première condition est de pouvoir invoquer un motif grave et légitime à l’encontre du locataire qui constituerait un moyen de le priver de son droit. Cela peut être l’un des cas suivants :

• le locataire ne remplit pas les conditions prévues par le statut des baux commerciaux lui permettant de bénéficier du droit au renouvellement,
• L’inexécution d’une des conditions du bail (le défaut du paiement du loyer et des charges, le changement de destination sans autorisation, la modification notable du local commercial par des travaux lourds, etc.),
• La cession d’exploitation du fonds sans raison réelle et légitime,
• La violence ou l’attitude injurieuse à l’égard du propriétaire

• L’état d’insalubrité du local loué

Si l’immeuble est reconnu par l’autorité administrative comme insalubre et dangereux ou qu’il doit être démoli totalement ou partiellement, le bailleur peut adresser au preneur un refus de renouvellement du bail sans indemnisation.

• La reprise du bâtiment

Le propriétaire a la possibilité de reprendre l’immeuble objet du bail commercial pour :

• Le démolir, le reconstruire ou le restaurer
• Habiter lui-même ou loger son conjoint ou un membre de sa famille (ascendants ou descendants) dans les locaux d’habitation accessoires au local commercial (Article L145-22 code du commerce)

• La mise en demeure préalable au refus de renouvellement

Pour que le refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime n’entraîne pas le versement d’une indemnité d’éviction, le bailleur doit respecter la procédure suivante :

1. Adresser au locataire, par acte d’huissier, une mise en demeure de cesser l’infraction dans un délai d’un mois. Celle-ci doit préciser le motif invoqué et reproduire l’article L145-17-1 du code du commerce.
2. Si au bout d’un mois la situation demeure inchangée, notifier par acte d’huissier au locataire son congé sans offre de renouvellement et sans indemnité, en expliquant l’infraction reprochée.

Le preneur peut alors saisir le tribunal pour contester ledit motif et demander soit de signer un nouveau contrat de bail soit le paiement de l’indemnité d’éviction.

• Les différents cas de refus de renouvellement du bail commercial

Le refus de renouvellement du bail commercial n’est pas toujours à l’initiative du bailleur. Il peut aussi être en réponse à une demande de renouvellement du preneur lui-même à la suite d’une offre du bailleur. Pour y voir plus clair, voici de façon schématique les différents cas de figure selon que la demande de renouvellement vient du propriétaire ou du locataire.

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• Le bailleur donne congé

• Si le bailleur donne congé au preneur sans offre de renouvellement :

• Le bailleur n’a pas de raison valable : celui-ci doit verser une indemnité d’éviction au locataire qui, de surcroît, a droit à son maintien dans les lieux jusqu’au paiement.
• Le bailleur évoque un motif grave et légitime : il n’est pas tenu d’indemniser le locataire qui doit quitter les lieux à la fin du contrat.

• Si le bailleur donne congé au preneur avec offre de renouvellement c’est-à-dire qu’il donne congé sur le bail mais en propose un autre avec des conditions différentes alors plusieurs cas peuvent être envisagés :

• Le preneur souhaite résilier le bail : s’il refuse l’offre, le contrat se termine à son échéance.
• Le preneur accepte l’offre de renouvellement et les nouvelles conditions du bail proposées (notamment le montant du loyer) : les parties peuvent signer un nouveau contrat.
• Le preneur accepte le principe du renouvellement mais refuse la proposition de nouveau loyer : les négociations s’ouvrent mais à défaut d’accord amiable, l’un ou l’autre peut saisir la commission de conciliation des baux commerciaux ou le tribunal compétent pour trancher. Si personne n’agit dans un délai de prescription de deux ans, le bail est renouvelé aux mêmes conditions de loyer que le bail précédent.

• Le preneur donne congé

• Si le preneur ne souhaite pas être renouvelé : le bail est alors résilié à son terme.

• Si le preneur adresse au bailleur une demande de renouvellement :

• Le bailleur accepte le renouvellement et la proposition de loyer : les parties peuvent signer un nouveau bail.
• Le bailleur accepte le principe du renouvellement mais refuse le nouveau loyer : si les discussions amiables n’aboutissent pas, les parties peuvent saisir la commission de conciliation ou le tribunal pour trancher.
• Le bailleur refuse le renouvellement :

• Il n’a pas de raison valable : il doit verser une indemnité d’éviction au locataire qui peut se maintenir dans les lieux jusqu’à son paiement.
• Il évoque un motif grave et légitime : il n’est pas tenu d’indemniser le locataire qui doit quitter les lieux à la fin du contrat.

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Le locataire qui remplit certaines conditions relatives à son activité commerciale bénéficie du droit au renouvellement de son bail. Une procédure stricte doit être respectée, et un bailleur refusant le renouvellement du bail doit indemniser son locataire. Le bailleur peut cependant opposer un refus de renouvellement du bail commercial dans un certain nombre de cas bien spécifiques, dont il doit apporter la preuve afin de ne pas payer d’indemnité d’éviction : motif grave et légitime après mise en demeure ; insalubrité du local ; et reprise du bâtiment pour restauration ou habitation.

Si le bailleur et le locataire ont besoin de connaître les cas de déplafonnement du loyer de leur bail commercial c’est parce que la loi Pinel a instauré la règle du plafonnement du loyer pour éviter des variations trop brusques du loyer et ainsi pour protéger l’activité commerciale du locataire. Cette mesure s’associe en effet à d’autres dispositions protectrices telles qu’une durée du bail commercial d’au moins 9 ans, la résiliation triennale et le droit au renouvellement du bail à son échéance. Il existe toutefois des exceptions à la règle du plafonnement. Mais alors en quoi consiste concrètement le plafonnement des loyers commerciaux ? Dans quelles conditions est-il possible de déroger à ce principe ? On vous dit tout ! 

Le plafonnement des loyers commerciaux

Le plafonnement du loyer des baux commerciaux est une règle fondamentale en droit immobilier commercial. Elle consiste à contenir la variation du loyer lors de la révision triennale effectuée par le bailleur. En effet, tous les 3 ans, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer de son bail mais seulement à hauteur de l’indice trimestriel de référence indiqué dans le contrat (par exemple l’indice des loyers commerciaux). Cette règle vient donc protéger le locataire dans le cadre d’un bail commercial de 9 ans.

Si les loyers commerciaux sont en principe plafonnés ce n’est pas le cas pour certains actifs particuliers, pour un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans ou encore en cas de modification de la valeur locative du local. Toutefois, même en cas de déplafonnement ce dernier est encadré.

Le déplafonnement du loyer en fonction du type des locaux :

Si en principe le locataire est protégé par le plafonnement du loyer cette règle ne s’applique pas pour certains biens :

• lesaux locaux monovalents c’est-à-dire des locaux dans lequel il existe des aménagements structurels spécifiques pour l’exercice d’une activité particulière donc avec un usage unique et l’impossibilité de changer la destination des lieux sans des travaux importants 
• des locaux ou à usage exclusif de bureaux
• les , ni aux terrains nus. 
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Le déplafonnement du loyer suite à la durée du bail commercial

Le déplafonnement du loyer est possible lorsque :

• Le bail commercial est signé pour une durée supérieure à 9 ans
• Le bail se poursuit tacitement au-delà de la 12ème année
• Le bail renouvelé à son échéance exprime la volonté du locataire et du bailleur de renoncer au plafonnement du loyer 

Le loyer déplafonné pour modification de la valeur locative

En cours de bail, le bailleur a la possibilité de procéder au déplafonnement du loyer du bail commercial dans 3 circonstances précises où la valeur locative du local commercial a été modifiée. Cependant, dans la mesure où cette action va à l’encontre du principe de protection de l’activité commerciale du locataire, il est tenu d’apporter la preuve de la justification du déplafonnement.

Cette preuve peut se matérialiser par :

• La modification notable des facteurs locaux de commercialité (amélioration du quartier, des dessertes en transport, etc.)
• Le changement de l’activité du locataire
• La réalisation de travaux sur le local commercial qui améliore le chiffre d’affaires du commerce

Le déplafonnement plafonné

La loi Pinel limite lece déplafonnement à 10% par an. Le conseil constitutionnel c’est-à-dire la plus haute autorité judiciaire, saisi sur la question de l’atteinte au droit de propriété d’une telle mesure, considère que celle-ci n’est pas inconstitutionnelle puisque les parties peuvent l’écarter si elles le souhaitent.