Le bail emphytéotique, moins connu que le bail commercial ou le bail d’habitation, est un type de contrat de bail immobilier de longue durée conclu entre le propriétaire-bailleur et le preneur-exploitant, appelé emphytéote. L’objet du contrat porte sur un bien immobilier, c’est-à-dire un terrain ou un immeuble. Il aboutit à l’attribution d’un droit réel au preneur (locataire) contre le paiement de loyers pour l’occupation du foncier.
En tant que propriétaire, vous percevez des loyers et votre bien est valorisé. En effet, le rendement locatif n’est pas le but recherché, mais la mise en valeur de votre terrain.
En tant que locataire, vous obtenez donc un droit réel immobilier sur le bien loué, c’est-à-dire des prérogatives semblables à celles d’un propriétaire.
À travers cet article, nous allons vous présenter le bail emphytéotique, sa conclusion, ses caractéristiques, ainsi que ses avantages et inconvénients afin que vous évaluiez si celui-ci convient à votre situation.
Qu’est-ce que le bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique (ou contrat emphytéose) est un contrat de location de longue durée qui porte sur un bien immobilier. Il comprend deux parties :
- le bailleur : propriétaire du bien ;
- l’emphytéote : le preneur.
La durée du bail est comprise entre 18 et 99 ans.
En tant que bailleur (propriétaire), vous recevez une redevance (loyer) contre la location de votre bien.
En tant que preneur (locataire), vous obtenez un droit réel sur le bien immobilier. Vous pouvez réaliser des investissements afin de valoriser le bien durablement. Toutefois, les constructions et/ou modifications effectuées ne doivent jamais entraîner une dévalorisation du bien immobilier loué. Vous devenez, en quelque sorte, l’usufruitier (droit d’usage et de retirer des revenus du bien) de toute exploitation réalisée sur le bien.
En effet, le bail accorde au preneur le droit d’exploiter un terrain ou un bâtiment existant. Par ailleurs, vous avez l’obligation de faire des travaux pour améliorer le bien loué dont vous avez la jouissance légale. Par contre, à l’expiration du contrat, les constructions reviendront au bailleur.
Le bail emphytéotique a été créé pour permettre aux propriétaires de grands domaines de mettre en valeur leurs terrains tout en s’affranchissant des charges. Les propriétaires pouvaient ainsi entretenir et développer leurs vastes espaces ruraux. Par exemple, ce bail permettait d’exploiter une terre en vue de la transformer en terre agricole.
Dorénavant, le bail emphytéotique s’applique à d’autres biens immobiliers :
- bâtiment d’exploitation à usage commercial, industriel ou rural ;
- habitation ;
- terrain.
Par exemple, dans le cadre d’une habitation, en tant que preneur, vous devenez propriétaire des murs du logement le temps du contrat contre une redevance pour l’occupation du foncier sur lequel il a été construit.
Une collectivité territoriale et un établissement public de santé peuvent aussi recourir au bail emphytéotique. On parle alors du BEA – bail emphytéotique administratif.
Quel est le cadre du bail emphytéotique ?
Conclure un bail emphytéotique vous permet de profiter de son régime juridique souple et avantageux.
Vous pouvez fixer librement la durée du bail emphytéotique. Sa durée minimale est de 18 ans et sa durée maximale de 99 ans. Une tacite reconduction n’est pas autorisée à la fin de la durée prévue dans le bail. Cependant, le bailleur peut tout de même consentir une reconduction.
En tant que preneur (locataire), vous avez certaines obligations. La première est le versement d’une redevance annuelle (un loyer ou canon emphytéotique) au propriétaire. Le montant du loyer et ses modalités de paiement sont fixés d’un commun accord avec votre bailleur.
Le plus grand avantage est que vous disposez d’un droit réel sur le bien loué, similaire à un droit de propriété, c’est-à-dire :
- le droit de vendre votre droit de jouissance ;
- le droit d’hypothéquer le bien immobilier loué ;
- le droit de grever le bien immobilier loué d’une servitude ;
- le droit de sous-louer le bien.
Attention
Ces droits réels immobiliers sont limités à la durée de votre bail. Par exemple, si vous décidez de sous-louer, la sous-location ne peut pas avoir une durée supérieure à celle comprise dans votre bail emphytéotique.
De plus, vous êtes libre de réaliser des travaux (constructions, aménagements, améliorations). La seule condition est que ceux-ci ne doivent pas diminuer la valeur du bien loué. Les installations que vous créez peuvent être également louées. Vous pouvez aussi créer une activité commerciale et tirer avantage du bien (droit d’accession sur les produits et choses issues du bien objet de la location).
Le bail emphytéotique ne peut pas comprendre une clause vous interdisant de réaliser des constructions.
Vous avez également quelques devoirs :
- conserver le bien en bon état d’entretien ;
- supporter la taxe foncière ;
- payer la redevance annuelle dans les délais impartis.
À noter
Le recours à un notaire est obligatoire pour conclure le contrat de bail emphytéotique. Par ailleurs, ce bail est soumis à la taxe de publicité foncière.
En tant que propriétaire, vous récupérerez les constructions érigées par le locataire à l’expiration du bail.
Par ailleurs, vous pourrez résilier le bail si :
- votre locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles ;
- votre locataire ne vous verse pas la redevance pendant deux années consécutives ;
- votre bien immobilier a été très endommagé.
Cependant, la rupture du contrat devra être demandée en justice, même en cas de défaut de paiement.
Comment conclure un contrat emphytéotique ?
Le bail emphytéotique doit contenir certaines informations obligatoires :
- les caractéristiques du bien ;
- la provenance du bien ;
- le délai d’occupation ;
- le montant de la redevance ;
- les droits et obligations du preneur et du bailleur.
Pour conclure votre bail, vous devez passer devant un notaire. Il est donc soumis à la taxe de publicité foncière pour l’opposabilité du contrat aux tiers.
Vous êtes à la recherche d’un local ? Lisez aussi nos conseils pour trouver le bon local professionnel.
Quels sont les avantages du bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique offre de nombreux avantages.
Pour le propriétaire, ce bail permet de :
- mettre en valeur votre bien sans devoir débourser un centime de votre poche ;
- bénéficier de constructions réalisées par le locataire à la fin du contrat sans payer une contrepartie financière ;
- percevoir une redevance pendant toute la durée du contrat sans payer ni la taxe foncière ni les charges de votre bien immobilier.
En tant que locataire, vous bénéficiez :
- du droit d’exploiter et de jouir de bien immobilier durant une longue période ;
- des droits de propriété pendant la durée du bail ;
- d’un investissement à moindre coût puisque vous n’avez pas besoin d’acheter le bien immobilier ;
- de la possibilité de mettre le bien en location, en sous-location ou en hypothèque.
Quels sont les inconvénients du bail emphytéotique ?
Pour le bailleur, la conclusion d’un bail emphytéotique entraîne la dépossession de votre bien sur une longue durée.
En tant que locataire, au terme du contrat, vous devrez quitter les lieux et vous perdrez toutes vos prérogatives de propriétaire. De plus, vos constructions deviendront la propriété du bailleur, sans contrepartie financière.
Lisez aussi nos articles sur les autres baux tels que le bail en état futur d’achèvement (BEFA), le bail commercial et le bail dérogatoire de courte durée ! Retrouvez également notre article sur 2022, le tout nouveau marché de l’immobilier d’entreprise.
