Vous souhaitez exercer votre activité dans votre résidence principale ? Vous disposez d’un local avec une partie habitable ? Avez-vous pensé à la conclusion d’un bail mixte ?
Le bail mixte est un contrat de location d’un local qui sert à la fois d’habitation principale et de local professionnel. En fonction de l’activité exercée par le locataire, le bail mixte est réglementé par certaines règles particulières :
- Le bail mixte commercial est soumis au code de commerce pour les activités commerciales ;
- Le bail mixte professionnel est soumis à la loi du 6 juillet 1989 pour les autres activités (principalement des activités libérales).
On décrypte pour vous toutes les conditions à respecter pour bénéficier d’un bail mixte professionnel ou mixte commercial en fonction de votre activité👇
À qui s’adresse le bail mixte professionnel et comment en bénéficier ?
Il est important de prendre en compte le type d’activité que vous souhaitez exercer dans le local pour savoir vers quel type de bail mixte vous pouvez vous tourner.
En effet, le bail mixte professionnel concerne uniquement les professions libérales réglementées comme les notaires, les avocats, les médecins… ou non-réglementées, par exemple : les conseillers en gestion de patrimoine, les rédacteurs web….
À noter : L’usage mixte prévu dans le bail prévaut sur l’usage effectif du locataire, c’est-à-dire sur l’utilisation des lieux par le locataire. En effet, l’usage mixte ne crée pas d’obligation d’utilisation pour le locataire, sauf mention contraire dans le contrat de bail. Par exemple, même si le locataire n’utilise le local que pour son usage d’habitation (ou inversement), le bail est toujours un bail mixte puisque c’est ce qui est écrit dans celui-ci.
Bien entendu, l’accord du bailleur est toujours nécessaire pour conclure un bail mixte d’usage d’habitation et professionnel.
Les conditions à respecter pour conclure un bail mixte professionnel
Une fois que vous vous êtes assuré que votre activité est une activité professionnelle c’est-à-dire que vous ne souhaitez pas exploiter un fonds commercial ou artisanal, voyons plus en détail les autres conditions à remplir pour bénéficier d’un bail mixte professionnel.
👉 Pour bénéficier d’un bail mixte, il faut avoir sa résidence principale et une activité professionnelle dans le local
- En tant que locataire, vous devez avoir votre résidence principale dans le local. En d’autres termes, il doit s’agir de la résidence que vous occupez au moins huit mois dans l’année. Vous pouvez seulement déroger à cette règle pour obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (par exemple une catastrophe naturelle ou une décision administrative rendant l’habitation inhabitable sans la réalisation de travaux).
- Vous devez exercer une activité professionnelle dans les lieux, et non une activité commerciale ou industrielle. Il peut s’agir d’une activité libérale (réglementée ou non), d’une activité artistique (par exemple, un artiste peintre) ou d’une activité d’édifice religieux, c’est-à-dire pour célébrer des offices religieux.
Attention: Seuls les artistes qui ne cotisent pas à la caisse de sécurité sociale de la Maison des artistes peuvent souscrire le bail mixte.
C’est donc le bail idéal pour un usage de bureaux et d’habitation !
À noter : Les activités artisanales sans création d’un fonds artisanal sont autorisées.
👉 Dans certains cas, il faut obtenir une autorisation de changement d’affectation des lieux
- Les personnes concernées par une demande de changement d’usage
Dans un premier temps, il faut vérifier que le local est administrativement affecté à l’exercice d’une activité professionnelle. Dans le cas d’un local mixte, il est partiellement affecté à l’usage d’une activité professionnelle.
Si ce n’est pas le cas et que votre local est destiné à l’habitation, vous devrez obtenir une autorisation préalable de la mairie pour un changement d’usage partiel.
Bon à savoir : L’usage d’un bien concerne son profil juridique et l’utilisation qui en est faite.
- Une demande de changement d’usage obligatoire dans certaines communes
La demande de changement d’usage doit être demandée dès lors que le local se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants et les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU). Le maire peut autoriser l’exercice de l’activité dès lors qu’elle est autorisée par le bail et le règlement de copropriété.
🚨Dans tous les cas, renseignez-vous en mairie : certaines communes de moins de 200 000 habitants ont pu rendre cette procédure obligatoire.
À noter : Vous n’avez pas besoin d’autorisation dès lors que le bail et le règlement l’autorise si
- Le local ne reçoit ni clientèle ni marchandises ;
- Le local est situé en rez-de-chaussée d’un immeuble n’appartenant pas à un organisme d’habitations à loyer modéré.
⚠️ Le changement d’usage n’est pas accordé ad vitam æternam. En clair ? Lorsque le changement d’usage est accordé, il l’est à titre provisoire c’est-à-dire uniquement pour la durée d’occupation et est personnel au demandeur. Ainsi, lorsque le bénéficiaire du changement d’usage quitte le local, l’usage du local redevient celui d’une habitation.
- La demande de changement de destination
A contrario de l’usage du local, la destination d’un local concerne le type de construction du local. Il est nécessaire de procéder à un changement de destination lorsqu’il y a changement du type de construction, par exemple ,un logement transformé en bureau.
Un même local peut avoir plusieurs vocations : par exemple, la première l’habitation et la deuxième des bureaux. C’est le cas lors d’un usage mixte.
Il existe cinq catégories de destination (voir article R151-28 du code de l’urbanisme, chacune contient différentes sous-catégorie) :
- Exploitation agricole et forestière ;
- Habitation ;
- Commerce et activités de services ;
- Équipements d’intérêt collectif et services publics ;
- Autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.
Dans le cas où vous devez effectuer un changement de destination avec des travaux plus ou moins importants dans le local, des autorisations sont à prévoir :
Il suffit d’une déclaration préalable pour les changements sans travaux ou lorsqu’il s’agit de travaux d’aménagement d’intérieur plutôt légers. Par contre, un permis de construire doit être demandé pour des travaux créant plus de 20 m2 de surface plancher (40 m2 dans une zone U) ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble. Ces demandes sont à effectuer en mairie et sont définitives (contrairement au changement d’usage). Elles tiennent lieu de demande d’autorisation pour un changement d’usage.
Par ailleurs, ces changements d’usage doivent être déclarés à l’administration fiscale pour qu’elle puisse mettre à jour la valeur locative cadastrale du local. Elle sert notamment de base au calcul de la taxe foncière. Cette charge revient au bailleur et doit être effectuée dans les 90 jours du changement d’affectation.
👉 Respecter le formalisme du contrat de bail mixte
Vous devez obligatoirement établir le contrat de location par écrit et avec certaines mentions obligatoires :
- L’identité du bailleur (nom/dénomination, domicile/siège social) et éventuellement celle de son mandataire ;
- La date de prise d’effet du bail ;
- La durée du bail ;
- La description des locaux, des équipements et accessoires de l’immeuble ;
- Le montant du loyer et les modalités de paiement ;
- Les règles de révision du loyer ;
- Le montant de l’éventuel dépôt de garantie.
Le propriétaire doit aussi fournir au locataire les éléments du règlement de copropriété le concernant.
Les principales caractéristiques du bail mixte : durée, loyer, cession, renouvellement et résiliation
👉 La durée
La durée minimale du bail mixte est de :
- Trois ans pour un bailleur personne physique ou pour une SCI à caractère familiale (= constituée exclusivement entre parents et alliés) ;
- Six ans pour un bailleur personne morale.
Il est possible de conclure un bail pour une durée supérieure.
À noter : Pour un bailleur, personne physique, une indivision ou une SCI familiale qui dispose d’un élément précis justifiant une reprise du local pour raisons professionnelles ou familiales (par exemple la nécessité de loger un enfant), vous pouvez conclure un bail de courte durée d’une durée minimale d’un an.
👉 Le loyer
Il est possible de fixer librement le loyer et ses modalités de paiement. Il peut être révisé annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers.
Au renouvellement du bail, le loyer ne peut être augmenté que s’il est manifestement sous-évalué comparé aux loyers de référence des locaux similaires.
Un bailleur qui souhaite augmenter le loyer doit proposer un nouveau loyer au moins six mois avant la fin du bail à l’aide d’une lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice (ex huissier de justice). Cette demande devra préciser le montant du loyer et les références ayant servi à le calculer. Mais attention ! Les hausses de loyer peuvent être limitées localement.
👉 La transmission du bail
Il n’est pas possible de transmettre le bail, ni sous-louer le local, sans l’accord exprès et écrit du bailleur.
👉 La résiliation
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment à la condition de respecter un délai de préavis de trois mois.
À l’inverse, le bailleur ne peut pas résilier le bail avant l’expiration du terme. D’ailleurs, il ne peut donner congé que pour trois motifs :
- Reprise du bien par le propriétaire, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin ou par un de leurs ascendants ou descendants pour l’habiter ;
- Reprise pour le vendre ;
- Motif légitime et sérieux (exemple : un manquement du locataire).
Il doit indiquer son motif et respecter un préavis de six mois.
À noter : un bailleur qui subit un manquement grave de la part du locataire peut obtenir la rupture anticipée du bail en justice. Le bail est également résilié de plein droit (= prend fin) en présence d’une clause de résiliation. Elle permet de mettre fin au bail à la survenance d’un événement : par exemple, des loyers impayés. Celle-ci est à négocier entre le bailleur et le locataire.
Bon à savoir : En cas de vente, le bien doit être proposé au locataire (= droit de préemption), sauf en cas de vente entre parents.
👉 Le renouvellement
Heureusement, le terme prévu dans le bail ne met pas fin automatiquement au contrat. À défaut de congé, le bail mixte profite de la tacite reconduction. Pour faire simple : le bail se poursuit avec l’application des règles du bail initial pour une durée similaire et un loyer inchangé.
Cependant, une des parties peut proposer le renouvellement du bail afin de mettre en place de nouvelles dispositions et notamment, un nouveau loyer.
Le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail pour une durée de trois ou six ans. Le propriétaire peut seulement lui refuser dans les cas vus ci-dessus. En revanche, si à la fin du bail, le locataire n’occupe pas les locaux de son habitation principale, il perd son droit au renouvellement.
À qui s’adresse le bail mixte commercial et comment en bénéficier ?
Le bail à usage mixte commercial et d’habitation principale permet d’exercer son activité et de vivre dans le même local si vous êtes commerçant, industriel ou artisan. Il est soumis aux dispositions du code de commerce, c’est-à-dire au statut des baux commerciaux.
Les conditions à respecter pour bénéficier du bail mixte commercial
👉 L’affectation du bail mixte commercial
Le bail mixte commercial doit concerner un immeuble ou un local dans lequel un fonds est exploité ( fonds de commerce, fonds artisanal). Il peut s’agir d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
La détermination de l’affectation peut être effectuée lors de la signature du bail ou ultérieurement, avec l’accord du bailleur.
👉 La qualité du locataire
Pour pouvoir bénéficier du bail commercial, vous devez être :
- un commerçant ou industriel immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
- un artisan immatriculé au Répertoire des métiers (RM).
Le régime du bail mixte commercial
Les règles à respecter pour le bail mixte commercial sont identiques à celles d’un bail commercial et vous pouvez les retrouver dans le code de commerce. Ce statut de location de locaux est protecteur pour le locataire.
Par exemple, sa durée minimale est de neuf ans, avec la possibilité de résilier le bail tous les trois ans pour le locataire (révision triennale légale). Le locataire bénéficie aussi du droit au renouvellement, c’est-à-dire qu’à la fin du bail, il peut demander son renouvellement. Le bailleur ne peut lui refuser qu’en présence de motifs précis ou du versement d’une indemnité d’éviction.
Pour plus d’informations sur le bail commercial, lisez notre article “Bail commercial : les fondamentaux – Appliquer la réglementation des baux commerciaux”.
Vous souhaitez louer un local commercial, mais ne savez pas quel bail choisir ? Notre article répond à vos questions : “Immobilier professionnel : quel contrat de location choisir ?”
