Dossier

Le bail saisonnier et distinction avec le bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 2 août 2023

Le bail commercial saisonnier est un contrat de location destiné aux professionnels dont l’activité commerciale ou artisanale varie suivant les usages de consommation saisonnière de sa clientèle. En d’autres termes, il peut s’agir des activités commerciales liées à une saison touristique : stations balnéaires, montagne… La “saison” ne signifie pas l’une des 4 parties qui composent l’année mais correspond à la fréquentation touristique, établie selon les régions par …. Par conséquent, la conclusion du contrat de bail a bien pour objet la location d’un local commercial mais elle s’effectue dans des circonstances particulières liées à une courte durée.

 

Un bail dérogatoire de droit commun mais pas un bail précaire

La particularité de ce bail saisonnier est qu’il n’est pas soumis au statut des baux commerciaux défini par le code du commerce compte tenu du délai dérogatoire. Par conséquent, le locataire ne bénéficie pas de ses mesures protectrices qui encadrent les relations entre le bailleur et le preneur dans le cadre d’un bail commercial, notamment en matière de durée minimale et de droit au renouvellement à échéance du bail. En effet, le titulaire d’un bail commercial bénéficie de la propriété commerciale qui lui permet d’obtenir du propriétaire le renouvellement de son bail à son expiration.  Si celui-ci devait refuser le renouvellement, il devrait verser au preneur une indemnité d’éviction.

 

Une durée maximale éventuellement renouvelable

Le contrat de location saisonnière ne peut excéder 6 mois, ce qui correspond, selon la jurisprudence, c’est-à-dire selon les décisions rendues par les juges, à une “saison” commerciale. Sa durée est définie par un début et une fin déterminée, date à laquelle le locataire doit quitter les lieux. À l’issue du bail, le propriétaire du local n’est pas tenu de le renouveler à moins que ce ne soit prévu par les dispositions du contrat. Si tel est le cas, le bail sera renouvelé pour la même saison l’année suivante.

Le risque de la requalification

Dans certaines situations, le bail à caractère saisonnier peut être considéré, malgré l’expression de la volonté des parties, comme un bail commercial “classique” et non pas comme un bail saisonnier. En effet, si certains critères ne sont pas remplis, le bail saisonnier peut faire l’objet d’une requalification devant le juge. 

 

Dans le cas où le contrat (bail saisonnier) s’expose à une requalification en bail commercial classique, le locataire devient redevable du loyer sur l’ensemble de l’année et pendant 9 ans à compter de la prise d’effet. 

 

Une requalification du bail saisonnier en bail commercial classique peut notamment arriver quand : 

 

🡺 Le locataire continue à occuper le local après la fin du bail saisonnier

🡺 Les différents contrats (emplois, assurance, EDF, gaz, eau…) signés par le preneur pour exploiter son fonds de commerce ont été souscrits pour une durée plus longue que le bail

🡺 Le loyer est trop bas pour être celui d’une location saisonnière

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