Lorsque vous souhaitez conclure un contrat de location pour des locaux professionnels, vous devez choisir entre différents types de baux. Selon l’activité que vous exercez, vous aurez le choix entre plusieurs baux ou vous serez automatiquement soumis à un contrat de location spécifique. Et il y en a un paquet ! 👀
Bail commercial, bail dérogatoire, bail professionnel, bail saisonnier, bail emphytéotique ou bail civil, chaque bail offre ses avantages et inconvénients.
Le contrat de bail fixe les modalités de la location, ainsi que les droits et devoirs du bailleur et du locataire. Chaque bail a des subtilités à connaître avant de se lancer tête baissée dans la signature du bail.
Passons en revue les points clés des différents baux destinés aux locaux professionnels.
Le bail commercial : le bail destiné aux activités commerciales, artisanales et industrielles
Le bail commercial (articles L145-1 et suivants du Code de commerce) est le contrat de location destiné aux locaux à usage commercial, industriel et artisanal.
👉 C’est donc le bail que vous devez conclure si vous êtes un commerçant inscrit au registre du commerce et des sociétés ou un artisan.
Le bail commercial doit suivre des règles strictes. Il a notamment été réformé par la loi Pinel du 18 juin 2014. C’est le bail le plus protecteur pour le locataire. Il est conclu pour une durée minimale de neuf ans, avec la possibilité pour le preneur de résilier le bail tous les trois ans. Il s’agit de la résiliation triennale. C’est pour cela qu’on l’appelle aussi le bail 3/6/9.
Bon à savoir : Le bail commercial peut être conclu pour une durée supérieure à neuf ans. Par ailleurs, sous certaines conditions, il est envisageable de supprimer la possibilité pour le locataire de résilier le bail à chaque fin de période triennale. Il s’agit alors d’un bail ferme, c’est-à-dire un bail conclu pour une durée ferme, sans résiliation possible avant l’échéance du bail.
Pour signifier son congé au bailleur, le locataire doit lui faire part de sa décision, par acte de commissaire de justice (ex acte d’huissier de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un délai de préavis de six mois.
Le montant initial du loyer est librement fixé par les parties. En revanche, il doit respecter la règle du plafonnement du loyer : la révision du loyer ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel mentionné dans le bail commercial.
Au terme du bail commercial, le locataire a le droit au renouvellement de son bail. Si le bailleur refuse le renouvellement, il devra payer une indemnité d’éviction au preneur, sauf s’il a un motif légitime. Celle-ci correspond à la valeur marchande du fonds ou du droit au bail. Par contre, en absence de renouvellement ou de congé de la part du locataire ou du bailleur, le bail commercial se prolonge tacitement pour une durée indéterminée.
Le locataire peut céder son droit au bail, c’est-à-dire transmettre son bail commercial à un tiers. Toutefois, l’accord du bailleur est nécessaire quand le bail est cédé sans le fonds de commerce.
À noter : Si vous avez une activité autre que commerciale, artisanale ou industrielle, vous pouvez choisir volontairement de vous soumettre au régime des baux commerciaux. Par exemple, c’est le cas si vous louez un bureau.
Certains éléments du bail commercial sont négociables, c’est le cas pour la durée du bail, la destination des lieux, le loyer, la répartition des charges et travaux, la clause résolutoire, l’indemnité d’éviction et le droit au bail. Pensez à négocier des clauses adaptées à votre activité !
Bon à savoir : Vous avez entendu parler du bail triple net ? C’est le seul bail qui met toutes les dépenses à la charge du locataire. Toutefois, ce bail n’est plus autorisé en France depuis la loi Pinel qui a réglementé la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. En revanche, il est toujours très utilisé à l’étranger.
Le bail dérogatoire : le bail de courte durée
Le bail dérogatoire (article L145-5 du Code de commerce) est un bail de courte durée d’une durée maximale de trois ans. Il peut également prendre la forme de plusieurs baux successifs dont les durées cumulées ne doivent pas excéder trois ans. Il est destiné à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Il déroge aux règles du bail commercial. Concrètement, il ne permet pas au locataire d’obtenir le droit au renouvellement du bail et n’oblige pas le bailleur à verser une indemnité d’éviction. Les règles applicables sont celles du contrat de louage (articles 1709 et suivants du Code civil).
👉 Le bail dérogatoire vous permet de tester votre activité et de rassurer le bailleur.
Attention : lorsque la durée de trois ans est atteinte et que le locataire reste dans les lieux, le contrat se poursuit en bail commercial. De plus, au-delà des trois ans autorisés, il est impossible de demander un nouveau bail dérogatoire dans les mêmes locaux.
Le bail dérogatoire ne doit pas être confondu avec le bail précaire (ou la convention d’occupation précaire). Il déroge au bail commercial et au bail d’habitation en raison d’un élément de précarité indépendant de la volonté des parties (par exemple la démolition de l’immeuble loué).
Le bail professionnel : le bail destiné aux professions libérales
Le bail professionnel s’adresse à la location des locaux utilisés par des professions libérales (= avocats, médecins, notaires, architectes…), c’est-à-dire les personnes imposées dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Le bail professionnel est peu encadré par la loi. Il est signé pour une période minimale de six ans. Toutefois, le locataire peut le résilier et donc y mettre fin à tout moment contre un préavis de six mois. Du côté du loyer du bail professionnel, il est librement déterminé par les parties. Au cours du bail, il pourra être révisé selon la clause d’indexation prévue dans le bail.
Contrairement au bail commercial, ici le locataire ne dispose pas d’un droit au renouvellement systématique du bail.
À l’expiration du bail, le locataire et le bailleur peuvent mettre fin à celui-ci. Si aucun des deux ne donne congé, le bail profite d’une tacite reconduction pour une durée identique à celle du bail initial.
À noter : Choisir le bail professionnel lorsqu’on exerce une profession libérale n’est pas obligatoire. Par exemple, si vous exercez une activité médicale 🩺, en principe, vous êtes tenu de conclure un bail professionnel. Toutefois, vous avez également la possibilité d’opter pour un bail commercial ou un bail mixte. Le bail mixte vous permet d’exercer votre activité professionnelle dans votre résidence principale.
Le bail saisonnier : le bail destiné aux activités saisonnières
On connaît classiquement le bail saisonnier pour la location meublée. Toutefois, il concerne aussi l’activité commerciale ou artisanale. Le bail saisonnier concerne l’exploitation d’une activité pendant la saison touristique : l’été ☀️ et/ou l’hiver ❄️. Il ne dépasse pas six mois et a une durée prédéterminée, avec une date d’échéance. De ce fait, le locataire n’a pas à donner congé, c’est-à-dire qu’il n’a pas à prévenir le bailleur qu’il souhaite mettre fin au bail. En revanche, il peut être renouvelé tous les ans lors de la saison, mais il ne s’agit pas d’un droit automatique au renouvellement du bail.
⚠️ Si le bailleur exploite son local hors raison, il risque une requalification du bail en bail commercial !
Ainsi, si votre activité n’est rentable que pendant la saison touristique, en concluant un bail saisonnier, vous n’aurez pas à payer un loyer en dehors de la saison. 👌
Le bail emphytéotique : le bail de longue durée
Le bail emphytéotique (ou contrat emphytéose) est un contrat de location de longue durée. Il porte sur un bien immobilier (terrain ou immeuble). Il confère l’attribution d’un droit réel au preneur contre le paiement de loyers. En effet, le locataire obtient un droit réel immobilier sur le bien loué, c’est-à-dire des prérogatives semblables à celles d’un propriétaire. Il peut ainsi réaliser des investissements pour valoriser les locaux loués. Il a également le droit de vendre son droit de jouissance, d’hypothéquer le bien, de le grever d’une servitude et de conclure une sous-location.
👉 Les constructions et/ou modifications effectuées ne doivent jamais entraîner une dévalorisation du bien. Par ailleurs, à l’expiration du contrat, elles reviendront au propriétaire.
La durée du bail est comprise entre 18 et 99 ans. La tacite reconduction n’est pas autorisée, mais le bailleur peut consentir une reconduction.
Le montant du loyer est fixé d’un commun accord.
À noter : le recours à un notaire est obligatoire pour signer un bail emphytéotique. Par ailleurs, ce bail est soumis à la taxe de publicité foncière.
C’est la solution idéale si vous souhaitez exploiter et jouir d’un bien immobilier durant une longue période !
Le bail civil : le bail de droit commun
Le bail civil est un bail de droit commun. Il est utilisé dès lors que l’activité n’est pas obligatoirement soumise à la conclusion d’un autre bail. Par exemple, le bail civil est le bail qui est souvent utilisé par les associations.
Les parties sont libres d’organiser leur relation contractuelle. La durée du bail, les conditions de renouvellement, la résiliation du bail et le montant du loyer sont librement fixés entre les parties.
⚠️ Pour ne pas laisser le bail à l’interprétation du juge, soyez le plus précis possible dans la rédaction de votre bail, notamment pour les clauses relatives à la durée, aux charges et réparations locatives, au renouvellement, à la fixation du loyer, à la révision du loyer, au dépôt de garantie ou à l’état des lieux.
