Juridique

Comment faire une demande de changement de destination d’un local commercial ?

Par Joane Eftekhari
Publié le 2 janvier 2023
Lecture de 4min
local commercial bijoux
Table des matiĂšres

Au cours de la vie d’un local commercial, plusieurs activitĂ©s pourront y ĂȘtre exercĂ©es au fur et Ă  mesure. Cependant, ces changements d’activitĂ© ne sont pas sans consĂ©quences. Dans certains cas, il va falloir faire ce qu’on appelle un “changement de destination” pour adapter le local Ă  la nouvelle activitĂ©.

Comment faire ce changement ? Il faut suivre une procĂ©dure particuliĂšre avec notamment l’obtention d’une autorisation d’urbanisme et la modification de votre bail commercial si vous ĂȘtes locataire.

En effet, le changement de destination nĂ©cessite parfois, une demande de permis de construire ou une dĂ©claration prĂ©alable de travaux. Le type de demande dĂ©pendra de  l’ampleur des travaux Ă  rĂ©aliser dans le local pour exercer la nouvelle activitĂ© dans les rĂšgles de l’art 🎹.

Attention Ă  ne pas confondre changement d’usage et changement de destination. MĂȘme si les deux procĂ©dures peuvent ĂȘtre liĂ©es, ce sont deux notions distinctes !  On vous explique leurs diffĂ©rences et comment procĂ©der pour modifier la destination de votre local commercial en cas de changement d’activitĂ©.

Usage et destination, quelle différence ?

vitrine local commercial

L’usage et la destination d’un bien immobilier sont souvent confondus, on vous explique la diffĂ©rence pour ne pas vous louper !

L’usage du local

→ Selon le code de la construction et de l’habitation (CCH), l’usage correspond Ă  ce pour quoi un bĂątiment est utilisĂ©. Il existe deux catĂ©gories :

Chaque bùtiment est donc affecté à un usage mais il est possible de le modifier.

Par exemple, vous pouvez tout Ă  fait transformer un local commercial en habitation 🏡, ou inversement, transformer un logement (comme une rĂ©sidence secondaire) en local commercial pour y exercer une activitĂ©. Il existe aussi les locaux Ă  usage mixte : il s’agit d’une rĂ©sidence principale oĂč l’occupant exerce son activitĂ© professionnelle.

Mais attention ! Vous ne pouvez pas faire un changement d’usage n’importe comment 😉

Une procĂ©dure de changement d’usage doit ĂȘtre respectĂ©e dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles situĂ©es dans les dĂ©partements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

C’est le service de l’urbanisme qui se charge d’approuver votre demande de transformation. Cette demande est gĂ©nĂ©ralement accordĂ©e que pour l’occupant actuel du local commercial et pas pour les prochains preneurs, sauf demande de changement d’usage dĂ©finitif.

À noter : Si vous souhaitez faire une demande de changement d’usage Ă  titre dĂ©finitif, il faudra faire ce qu’on appelle une compensation. Vous allez voir, cela ressemble un peu au troc ! 😉

đŸ•”ïžâ€â™€ïž Exemple : À Paris, les autorisations de changement d’usage pour transformer dĂ©finitivement un local d’habitation en local professionnel ou commercial requiĂšre une compensation, c’est-Ă -dire la transformation d’un autre local qui n’est pas Ă  usage d’habitation en logement. En pratique, vous devez proposer un autre bien dont vous ĂȘtes propriĂ©taire qui n’est pas Ă  usage d’habitation pour un changement d’usage en habitation. Vous avez Ă©galement la possibilitĂ© d’acheter un titre de compensation Ă  un autre propriĂ©taire.  

La destination du local

La destination d’un bĂątiment est la raison pour laquelle il a Ă©tĂ© construit : en bref, son affectation. Par exemple : un commerce, une habitation
. Il existe cinq destinations, divisĂ©es en sous-destinations (article R151-27 du code de l’urbanisme et arrĂȘtĂ© du 10 novembre 2016)

Tableau des destinations et sous-destinations

Destinations

Sous-destinations

Exploitation agricole et forestiĂšre

- Exploitation agricole

- Exploitation forestiĂšre

Habitation

- Logement

- HĂ©bergement

Commerce et activités de service

- Artisanat et commerce de détail

- Restauration

- Commerce de gros

- ActivitĂ©s de services oĂč s’effectue l’accueil d’une clientĂšle

- Cinéma

- HĂ©bergement touristique

Equipements d’intĂ©rĂȘt collectif et services publics

- Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

- Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

- Etablissements d’enseignement, de santĂ© et d’action sociale

- Salles d’art et de spectacles

- Equipements sportifs

- Autres Ă©quipements recevant du public

Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires

- Industrie

- EntrepĂŽt

- Bureau

- Centre de congrùs et d’exposition

Le changement de destination ou de sous-destination consiste de ce fait Ă  modifier l’affectation du local. C’est le cas par exemple quand on transforme un commerce en bureau. Pour cela, vous devez dĂ©poser une demande d’autorisation au service de l’urbanisme.

Par exemple, si vous souhaitez exercer une activitĂ© de location saisonniĂšre dans votre local, vous devez d’abord demander un changement de destination.

Quelles sont les dĂ©marches pour un changement de destination d’un local commercial ?

Lorsque vous souhaitez changer la destination de votre local commercial, vous devez :

1-  VĂ©rifier le  rĂšglement de copropriĂ©tĂ© (s’il se situe dans une copropriĂ©tĂ©) pour vĂ©rifier qu’il n’existe pas d’interdiction de changement de destination du local. En effet, dans certains cas il existe une clause sur la destination de l’immeuble. Celle-ci peut autoriser ou interdire certaines activitĂ©s, voire interdire les changements d’affectation des locaux. Selon le cas, il vous faudra demander ou non l’autorisation de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des copropriĂ©taires pour pouvoir changer la destination de votre local et effectuer les travaux nĂ©cessaires 🔹.

2- VĂ©rifier que le projet est conforme au Plan local d’urbanisme (PLU). Celui-ci peut contenir des rĂšgles contraignantes comme le fait d’interdire la transformation d’un local commercial en logement. Vous pouvez consulter le PLU en mairie.

3-  Ensuite dĂ©poser une demande au service d’urbanisme de la mairie oĂč se situe le local.

4 – À noter : Pour pouvoir effectuer un changement d’utilisation, vous devez aussi dĂ©poser auprĂšs de votre mairie une dĂ©claration prĂ©alable de travaux ou une demande de permis de construire selon l’étendue des travaux Ă  rĂ©aliser :

  • un permis de construire pour un changement de destination (ou sous-destination) avec modification des façades ou de la structure porteuse ;
  • une dĂ©claration prĂ©alable de travaux dans les autres cas (par exemple cas d’un amĂ©nagement et d’un rafraĂźchissement intĂ©rieur).

Depuis le 1er janvier 2022 votre demande d’autorisation d’urbanisme peut ĂȘtre dĂ©posĂ©e en ligne đŸ‘©â€đŸ’», par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception ✉ ou sur place đŸ« auprĂšs de la mairie de la commune dans laquelle le local se situe. Certaines assurent Ă©galement l’instruction des dossiers en ligne.

Vous souhaitez refaire l’intĂ©rieur d’un local commercial ? Cet article est pour vous : « Faut-il une dĂ©claration de travaux pour refaire l’intĂ©rieur d’un local commercial ? »

Bon Ă  savoir : Si votre local commercial fait plus de 150 m2 de surface plancher, vous ĂȘtes dans l’obligation de recourir Ă  un architecte.

Que se passe-t-il aprùs votre demande ? 👀

Suite Ă  votre dĂ©claration, vous obtenez un numĂ©ro d’enregistrement et un rĂ©cĂ©pissĂ©. La mairie a alors un mois pour revenir vers vous dans le cadre d’une dĂ©claration prĂ©alable de travaux et comptez trois mois pour l’obtention d’un permis de construire.

Par ailleurs, n’oubliez pas d’informer l’administration fiscale du changement de destination ! Vous disposez d’un dĂ©lai de trois mois Ă  compter du changement de destination pour faire le nĂ©cessaire. L’administration pourra ainsi mettre Ă  jour la valeur locative cadastrale de votre local.

Lisez notre article « Comment calculer la taxe fonciĂšre d’un local professionnel ? » pour en savoir plus sur le calcul de votre valeur locative.

Un locataire peut-il changer la destination d’un local commercial ?

négociation changement de destination

Vous ĂȘtes locataire d’un local commercial et vous avez l’intention de changer sa destination ? Vous devez impĂ©rativement obtenir l’autorisation de votre propriĂ©taire-bailleur ! Vous ferez les dĂ©marches mentionnĂ©es plus haut avec lui et devrez respecter une procĂ©dure de dĂ©spĂ©cialisation de votre bail commercial. Hein ? 🧐 Il s’agit d’une procĂ©dure pour modifier l’utilisation du local mentionnĂ©e dans votre bail.

En effet, votre contrat de location comprend une clause de destination dans laquelle est mentionnĂ©e l’activitĂ© que vous pouvez exercer dans le local. Cette destination doit ĂȘtre autorisĂ©e par le rĂšglement de copropriĂ©tĂ© (si vous ĂȘtes en copro) et par l’usage des locaux. La clause peut n’autoriser qu’une seule activitĂ© ou ĂȘtre plus large et englober diffĂ©rentes activitĂ©s, ou carrĂ©ment autoriser « tous commerces » dans le local.

Attention 💡

Si le bail prĂ©voit une destination multiple, il faut veiller Ă  une rĂ©daction prĂ©cise de la clause pour savoir si toutes les activitĂ©s doivent ĂȘtre exercĂ©es par le preneur ou s’il peut en exercer qu’une seule. En l’absence de prĂ©cision et en cas de problĂšme, les juges considĂšrent que le preneur n’est pas tenu de tout exercer.

đŸ•”ïžâ€â™€ïžPar exemple :  Lorsqu’un preneur ouvre une boulangerie, sa clause de destination dans le bail peut prĂ©voir plusieurs activitĂ©s : boulangerie pĂątisserie, sandwicherie, rĂŽtisserie, pizzas, et autres plats Ă  emporter, salon de thĂ© et de consommation sur place
 Dans ce cas, il peut ĂȘtre autorisĂ© Ă  n’exercer qu’une seule des activitĂ©s mentionnĂ©es ou Ă  devoir toutes les exercer selon la rĂ©daction du bail. En l’absence de prĂ©cision, s’il le souhaite, il peut juste exercer l’activitĂ© de boulangerie, sans exercer les autres activitĂ©s mentionnĂ©es.

Le non-respect de la clause de destination est une infraction au bail, le preneur risque :

  • la rĂ©siliation du bail ;
  • le refus du renouvellement du bail sans indemnitĂ© d’éviction ;
  • le versement d’une indemnisation au bailleur et Ă  des tiers en cas de prĂ©judice.

Pour plus d’informations sur le bail commercial 👉 « Bail commercial : les fondamentaux – Appliquer la rĂ©glementation des baux commerciaux ».

La procĂ©dure de dĂ©spĂ©cialisation pour modifier l’activitĂ© autorisĂ©e dans le bail

négociation procédure de déspecialisation

En pratique, comment modifier l’activitĂ© qui sera exercĂ©e dans le local ? 👉 Tout dĂ©pend du type de changement d’activitĂ© (dĂ©spĂ©cialisation). Est-ce que vous souhaitez exercer une activitĂ© complĂ©mentaire ou tout bonnement modifier radicalement votre activitĂ© ?

En fonction du changement, il existe deux procédures de déspécialisation :

  • la dĂ©spĂ©cialisation partielle qui permet d’ajouter des activitĂ©s connexes ou complĂ©mentaires Ă  l’activitĂ© prĂ©vue dans le bail ;
  • la dĂ©spĂ©cialisation plĂ©niĂšre ou totale qui permet de modifier totalement l’activitĂ© initiale.

La déspécialisation partielle

Le locataire peut « adjoindre Ă  l’activitĂ© prĂ©vue au bail des activitĂ©s connexes ou complĂ©mentaires » (article L145-47 du code de commerce). Mais quelles sont ces activitĂ©s ? Aucune dĂ©finition lĂ©gale n’existe 🙁 . Et oui la loi ne prĂ©voit pas toujours tout ! Mais heureusement, au fur et Ă  mesure des conflits entre propriĂ©taires et locataires, les juges ont donnĂ© leur dĂ©finition 😼‍💹 :

  • une activitĂ© connexe est une activitĂ© qui a un rapport Ă©troit avec celle prĂ©vue dans le bail ;
  • une activitĂ© complĂ©mentaire est une activitĂ© nĂ©cessaire pour un meilleur exercice de l’activitĂ© initiale.

đŸ•”ïžâ€â™€ïžExemple : Pour un cordonnier, une activitĂ© connexe ou complĂ©mentaire serait la reproduction de clĂ©s ou encore la vente de chaussures.

Il doit donc y avoir une similitude ou une dépendance des activités.

Attention :

👉 Il n’est pas possible d’interdire la possibilitĂ© de faire une dĂ©spĂ©cialisation partielle. S’il existe une telle clause dans le bail, les juges vont l’écarter.

👉 Vous ne pouvez pas ajouter une activitĂ© connexe ou complĂ©mentaire et ne plus exercer l’ancienne !

Quelle est la procĂ©dure Ă  suivre ? Vous devez informer votre propriĂ©taire par acte extrajudiciaire (par voie de commissaire de justice) ou par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception indiquant les activitĂ©s envisagĂ©es. Le propriĂ©taire dispose alors d’un dĂ©lai de deux mois pour faire savoir s’il conteste le caractĂšre connexe ou complĂ©mentaire des activitĂ©s.

En cas de contestation, ce sera un juge du tribunal judiciaire qui appréciera la connexité ou la complémentarité au regard notamment de la modification des usages dans le secteur.

En cas d’acceptation du propriĂ©taire, il pourra augmenter le loyer lors de la premiĂšre rĂ©vision triennale suivant la modification, mais seulement si la valeur locative du local a Ă©tĂ© modifiĂ©e en raison des nouvelles activitĂ©s.

đŸ•”ïžâ€â™€ïžExemple :  si le bail commercial a Ă©tĂ© conclu le 1er dĂ©cembre 2021 et que le locataire a eu recours Ă  une dĂ©spĂ©cialisation partielle le 1er dĂ©cembre 2022, le bailleur ne pourra augmenter le loyer que lors de la premiĂšre rĂ©vision triennale; c’est-Ă -dire Ă  partir du 30 novembre 2024.

Attention : Lors du renouvellement, la dĂ©spĂ©cialisation constitue une cause de dĂ©plafonnement du loyer : la fixation du loyer renouvelĂ© pourra ĂȘtre fixĂ©e Ă  la valeur locative.

Bon Ă  savoir

L’ajout d’une activitĂ© connexe ou complĂ©mentaire ne nĂ©cessite gĂ©nĂ©ralement pas une dĂ©claration de changement de destination en mairie.

La déspécialisation pléniÚre

La dĂ©spĂ©cialisation plĂ©niĂšre concerne le preneur qui souhaite exercer une ou plusieurs activitĂ©s diffĂ©rentes de celles prĂ©vues dans le bail. Attention, cette dĂ©spĂ©cialisation dĂ©pend de la conjoncture Ă©conomique de l’activitĂ© du bail (article L145-48 du code de commerce).

Qu’est-ce que cela veut dire ? Cette dĂ©spĂ©cialisation dĂ©pend d’une condition Ă©conomique : par exemple en cas de crise Ă©conomique du secteur ou si l’activitĂ© ne correspond plus aux besoins de la clientĂšle.

Pour obtenir une dĂ©spĂ©cialisation totale, vous avez l’obligation de faire une demande par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception Ă  votre bailleur. Elle doit indiquer les activitĂ©s dont l’exercice est envisagĂ©. Vous devez Ă©galement avertir les crĂ©anciers inscrits sur le fonds de commerce (= ceux qui ont un privilĂšge ou un nantissement sur le fonds).

Dans le mois de la demande, le bailleur doit aviser ses locataires avec lesquels il a conclu une clause de non-concurrence, c’est-Ă -dire ceux qui ont une activitĂ© similaire Ă  celle visĂ©e dans la demande de dĂ©spĂ©cialisation. Ceux-ci ont un mois pour rĂ©pondre.

Concernant la dĂ©spĂ©cialisation demandĂ©e, le bailleur dispose de trois mois pour đŸ™…â€â™‚ïž refuser, 👍 accepter ou donner ses conditions. À dĂ©faut, il sera rĂ©putĂ© avoir acceptĂ© la demande.

En cas de refus, le bailleur aura l’obligation de motiver son refus Ă  l’aide de motifs graves et lĂ©gitimes.

En cas d’acceptation, il pourra demander une modification de loyer au jour de la transformation de l’activitĂ©.

Bon Ă  savoir

Le changement d’activitĂ© doit faire l’objet d’une demande de changement de destination en mairie lorsque la destination ou la sous-destination du local est modifiĂ©e.

Conclusion

Le changement de destination de votre local commercial nĂ©cessite de dĂ©poser une demande auprĂšs de votre mairie : une dĂ©claration prĂ©alable de travaux ou un permis de construire. Par ailleurs, la plupart du temps, si le local est mis en location, le preneur devra suivre une procĂ©dure de dĂ©spĂ©cialisation pour modifier l’activitĂ© mentionnĂ©e dans la clause de destination du bail commercial.

Joane Eftekhari
Inbound manager – Ex juriste
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29 novembre 2023