Votre équipe s’agrandit et vous êtes à la recherche de nouveaux locaux de bureaux ? Vous désirez lancer votre propre activité commerciale, artisanale ou libérale ? Le choix des locaux est une étape cruciale pour la réussite de votre projet, mais la recherche peut se révéler longue et chronophage 😥.
Mais il y a une bonne nouvelle ! 👀 Pour vous aider, nous vous avons compilé les meilleurs critères à prendre en compte pour trouver un local professionnel (bureau ou commerce) adapté à vos attentes !
Les critères à prendre en compte pour trouver un local professionnel ou commercial
Pour trouver un local professionnel ou commercial qui soit adapté à votre activité, vous devez commencer par définir une liste de critères précis pour filtrer au maximum les offres disponibles sur le marché.
Les critères communs
Parmi les principaux éléments à prendre en compte dans la recherche d’un local professionnel ou commercial, on retrouve :
📌 La destination du local qui conditionne le type d’activité qui peut être réalisée dans les locaux (bureaux, industrielle, commerciale ou artisanale). Pour un local commercial, il faudra également vérifier la clause indiquée dans le contrat de bail commercial pour savoir si vous pouvez effectuer “tous commerces” ou si la clause restreint le type d’activité ;
📌 La zone géographique et l’emplacement du local qui ont pleinement leur importance lorsqu’il s’agit d’un bureau car il faut vérifier l’accessibilité pour les salariés notamment : la proximité des transports en commun, l’existence de places de stationnements, crèches à proximité, parcs… ou encore, dans le cas d’un local commercial, vérifier la zone de chalandise et les commerces environnants qui conditionneront le chiffre d’affaires ;
📌 La surface minimale et maximale du local : si vous êtes une startup l’équipe peut vite s’agrandir, il faut donc essayer de se projeter sur les deux trois années à venir pour anticiper d’éventuels besoins futurs et vous aiguiller sur un achat ou une location ;
📌 Le prix du loyer qui pourra varier en fonction de l’indice des loyers commerciaux, dont le calcul a été modifié par décret le 15 mars 2022 ;
📌 La configuration des pièces et les équipements nécessaires qui sont des critères à ne pas prendre à la légère : depuis la crise de la covid les collaborateurs sont de plus en plus sensibles à l’existence de lieux de partage et de créativité au sein des bureaux. En effet, si avant la crise sanitaire on comptait 70 % d’espaces privatifs et 30 % dédiés aux lieux d’échanges, la tendance est désormais à une répartition de ces espaces de l’ordre de 50-50 selon Bureauxlocaux. Par ailleurs, si le local se situe dans un centre commercial, il est utile que les clients puissent y accéder en dehors des heures d’ouverture du centre. Il faudra donc vérifier l’existence d’un accès direct (ex : pour une laverie) ;
📌 L’état de vétusté du local et du bâtiment ;
📌 Les travaux nécessaires pour aménager le local ;
📌 Les diagnostics du bien immobilier ;
📌 Les projets de construction prévus aux alentours qui pourront impacter votre activité par la suite.
Focus sur la destination du local qui conditionne le type d’activité exercée
Les locaux qui sont loués peuvent avoir une affectation précise (bureau, commerce…) qui leur a été attribuée dans le permis de construire et qui conditionnera le type d’activité qui pourra être exercée dans le local. Oui dans ce cas l’habit fait le moine ! 😉
Les bureaux :
Si vous recherchez un bureau vous ne pourrez pas prendre un local qui a une destination commerciale à moins d’entreprendre des démarches administratives pour changer la destination des lieux. Si vous souhaitez lancer votre activité rapidement il faut donc sélectionner un local dont la destination correspond à l’usage que vous souhaitez en faire.
Votre local professionnel doit avoir une destination de bureau si vous exercez une activité administrative ou intellectuelle, qui s’oppose aux activités qui supposent une manipulation de marchandises ou une intervention manuelle.
👉 Exemple : Une société qui exerce son activité dans le secteur du transport et de l’avitaillement et dont l’activité est de mettre à disposition des salariés intérimaires auprès de ses clients exerce en réalité une activité de nature administrative et intellectuelle. Les locaux sont donc des bureaux. 💁 Peu importe le fait que la société soit dans l’obligation de mettre à disposition des salariés intérimaires des chaussures de sécurité qu’elle entrepose dans ses locaux. Cela ne modifie pas la nature de l’activité exercée, dont l’objet n’est pas la fourniture de chaussures ou autres matériels aux entreprises clientes mais des prestations de mise à disposition de salariés intermittents. Les locaux sont bel et bien des bureaux et cet entreposage de chaussures ne confère pas aux locaux la nature de locaux à usage de dépôt (cour d’appel de Paris 07/04/2004 n°2002/11018).
Lorsqu’il s’agit d’un bureau le bail qui doit être signé est en principe un bail professionnel. Toutefois, il est possible de demander à souscrire un bail commercial.
Les commerces :
Le local commercial est celui qui est destiné à l’exercice d’une activité commerciale (ex : achat de biens pour leur revente, prestations de services commerciaux comme une agence immobilière…) et dans lequel est exploité un fonds de commerce.
En raison de la nature commerciale de l’activité exercée dans le local, celui-ci doit pouvoir accueillir du public. Il doit donc respecter les normes ERP.
Attention : ce n’est pas parce que le local est destiné à un usage commercial que toutes les activités commerciales pourront être permises dans le local. Il convient de vérifier les clauses insérées dans le contrat pour savoir quelles activités commerciales sont autorisées : “tous commerces” “restauration”….
👉 Exemple : la clause “tous commerces” permet d’exercer tous types d’activités commerciales et sans avoir besoin de demander l’autorisation du bailleur. Il est donc possible de changer d’activité très facilement en cours de bail.
🤓 De plus, certaines destinations particulières peuvent être interdites dans le règlement de copropriété ! Ainsi un local intitulé “boutique” dans le règlement de copropriété ne permet pas toujours d’exercer une activité commerciale de restauration. Dans ce cas, il faut bien vérifier que l’activité de restauration n’est pas interdite dans le règlement et il convient de noter que l’activité peut être refusée même en l’absence d’interdiction si le restaurant est susceptible d’engendrer des troubles de voisinage (odeurs, bruits…). De son côté, le bailleur doit également veiller à obtenir les autorisations nécessaires à l’activité du locataire (ex : obtenir l’autorisation de l’élévation des conduits d’extraction pour la restauration) avant la mise en location. Dans le cas où le bailleur ment au locataire et que la copropriété refuse les travaux nécessaires pour ouvrir un restaurant, le locataire est en droit de demander au bailleur une indemnisation.
Mais ce casse-tête ne sera qu’un lointain souvenir 😏… car oui, chez Lisy nous vous conseillons pour ne pas que ce genre de déconvenues vous arrive ! D’ailleurs nous vous indiquons au niveau de chaque annonce l’activité qui peut être envisagée dans le local en fonction de toutes ses caractéristiques. Voyez par vous-même :
Le bail commercial de votre local : Les questions juridiques et financières à se poser
La forme du contrat de bail
Pour commencer, quelle doit être la forme du contrat de bail commercial ? 🤔 La forme du contrat de bail est libre c’est-à-dire qu’il peut être écrit ou oral et qu’il n’a pas besoin d’être rédigé par un notaire ou un avocat. Toutefois, en cas de litige et pour se ménager des preuves devant les juges, il est vivement conseillé de rédiger le contrat par écrit et de se faire épauler dans la rédaction de celui-ci par un professionnel du droit. Il faut également veiller à ce que le bailleur annexe au contrat certains diagnostics (énergétiques, risques technologiques et naturels, états de risques et pollutions… vous pouvez consulter la liste complète en fonction du type de local et de sa situation géographique en cliquant ici), de mise à disposition des biens loués ou de sécurité.
Pas de porte ou droit au bail ?
Lors de la signature d’un bail commercial, il existe des frais supplémentaires pouvant s’ajouter au total de l’opération : pas de porte ou droit au bail. Oui ma pauvre Lucette ! 🥴 Il s’agit donc de bien comprendre le fonctionnement et la distinction entre :
- Le pas de porte (droit d’entrée) : c’est le montant payé par le futur preneur d’un local vacant, en plus des loyers et versé au propriétaire.
- Le droit au bail : c’est une somme d’argent qui doit être versée par le nouveau locataire lorsque le local professionnel est repris à un autre locataire, il s’agit d’un élément du fonds de commerce permettant de prendre possession des lieux et de bénéficier d’un droit de renouvellement du bail commercial pour la durée restante et dans les mêmes conditions.
Vigilance sur les clauses du bail commercial
Une fois que vous avez trouvé votre local professionnel, il faut maintenant être vigilant lors de la conclusion du bail commercial. En effet, les termes du contrat définissent les droits et les obligations entre le bailleur et le locataire dans le cadre du bail notamment :
- La répartition des charges locatives (pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article sur la répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire d’un local commercial).
- Les éventuelles limitations d’activité.
- L’existence éventuelle d’une clause d’échelle mobile qui permet de faire varier le montant des loyers en fonction d’un indice de référence À noter : une telle clause d’indexation ne peut pas être stipulée qu’à la hausse (Civ. 3e, 14 janv. 2016, n° 14-24.681). Autrement dit, les parties soumettent l’évolution du prix à un indice qui fluctue soit à la baisse, soit à la hausse. Le bailleur et le preneur prennent donc le risque d’une modification du prix qui pourrait leur être défavorable. Par exemple : en fonction de la périodicité de l’année, l’indice peut entrainer une baisse du loyer défavorable au propriétaire.
- L’existence d’une clause d’exclusivité qui peut parfois être accordée par le bailleur au locataire, qui consiste à garantir le monopole de l’activité pour laquelle le bail lui a été consenti. En l’absence de cette clause le propriétaire doit seulement garantir la jouissance paisible du locataire.
- Attention également à tenir compte du principe de reconduction tacite au terme du bail et à la révision triennale tous les 3 ans, mais aussi aux modalités de refus de renouvellement (indemnité d’éviction, date d’expiration du bail, motif grave et légitime, etc.).
Pour un preneur, il est alors essentiel d’accorder une attention toute particulière à ce document rédigé par le propriétaire-bailleur. En effet, si la loi impose au propriétaire certaines obligations qui ne peuvent pas être à la charge du locataire, d’autres a contrario, pourront être attribués à l’une des parties en fonction des clauses négociées dans le bail.
Votre check-list opérationnelle pour trouver un local commercial ou un bureau adapté à vos besoins
Maintenant que nous avons passé en revue tous les éléments à prendre en compte pour trouver votre local parfait pour un usage commercial ou des bureaux, passons à la mise en place de votre check-list opérationnelle !
📌 Établir un cahier des charges précis : listez vos besoins et vos attentes. À quoi servira votre local et le comparer avec la destination du local inscrit dans l’annonce, quels sont vos prérequis en termes de taille et de visibilité ? Cette étape permet une recherche objective selon des critères prédéterminés et rationnels.
📌 Étudier les comportements et le quartier : le dynamisme du quartier, les infrastructures de transports proches, l’accessibilité, les places de parking, etc. Ce sont autant d’éléments qui impactent directement le potentiel d’une activité commerciale ou l’envie de venir travailler dans vos bureaux. Ajoutez donc ces éléments pour pouvoir bien comparer tous les locaux disponibles.
📌Analyser la concurrence dans le cas où vous souhaitez développer une activité commerciale : des commerces voisins sont synonymes d’activité, c’est donc bon signe. La présence d’un concurrent ne doit pas être vue comme une menace, mais plutôt comme une opportunité de proposer quelque chose de complémentaire ou avec une valeur ajoutée.
📌 Maîtriser son budget : pour trouver un local professionnel, le prix à estimer ne comprend pas seulement le coût d’achat ou de location. Il faut également tenir compte du pas de porte, du droit au bail, des charges locatives mensuelles, du coût des travaux et des frais d’aménagement. Veillez donc à bien prendre en compte l’ensemble de ces frais pour comparer les biens de façon objective.
😊 Pour vous aider, Lisy, néo-agent en immobilier professionnel, met justement à votre disposition les annonces les plus détaillées du marché pour que vous puissiez tout passer à la loupe !
- Plans DWG directement exploitables par les architectes pour savoir concrètement les aménagements envisageables dans le local
- Les points d’intérêts à proximité du local (commerces, parcs, crèches…)
- Le trafic piéton à proximité du local que vous convoitez pour vous donner une idée de votre chiffre d’affaires potentiel
Et bien plus encore !
Confier sa recherche de locaux, bonne ou mauvaise idée ?
Pour trouver un local professionnel ou commercial sans perdre un temps considérable à éplucher des centaines d’offres, l’idéal reste de faire appel à une agence immobilière professionnelle qui se chargera de dénicher un bien immobilier professionnel en accord avec vos besoins et vos attentes (bureau, restaurant, boutique de vêtements…). Certaines agences immobilières digitales proposent même la possibilité de visiter virtuellement le local qui vous fait de l’œil sans bouger de votre canapé ! 👌 Sans compter que les agents immobiliers sont des experts à même de vous conseiller sur les clauses du bail commercial.
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Trouver un local professionnel : ce qu’il faut retenir
Pour trouver un local professionnel adapté à votre activité, vous devez prendre en compte de nombreux critères pour choisir le bon emplacement (point d’intérêts à proximité, accessibilité du local, trafic piéton..) et sélectionner le bien immobilier professionnel dont la destination du local correspond à l’activité que vous souhaitez exercer : bureaux ou usage commercial.
Accordez également une attention toute particulière à votre cahier des charges pour faciliter votre recherche puis veillez à analyser minutieusement les clauses insérées dans bail commercial avant de signer pour éviter toute déconvenue : activité qu’il sera possible d’exercer, répartition des charges et travaux, pas de porte, clause d’exclusivité…
Pour ce faire, le recours à un professionnel est vivement recommandé pour vous aider à gagner un temps précieux dans votre recherche. Si vous souhaitez être accompagné en toute transparence par des agents immobiliers qui sont toujours de bonne humeur, cliquez ici 😊
