L’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 (relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19) dans son article 4 prévoit que :
« les personnes bénéficiaires du fonds de solidarité ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce ».
A qui s’appliquent ces dispositions ?
Initialement n’étaient concernés que les locataires dont les sociétés sont de moins de 10 salariés et moins de 2 Millions d’euros de Chiffre d’Affaire.
Toutefois ce décret indique : “Peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptible de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l‘ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020” susvisée.
Cet article indique simplement : « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation. »
L’ordonnance N° 2020 316 sur les loyers ajoute : Les critères d’éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire.
A ce stade nous n’avons pas encore ces décrets pour indiquer précisément qui peut en bénéficier.
Sur quelle période ?
Ces dispositions s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.
S’agit-il d’une annulation ou d’un report automatique des loyers d’immobilier commercial & professionnel ?
Ni l’un ni l’autre.
L’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 prévoit uniquement que les bailleurs ne peuvent procéder à la résiliation du bail pour non-paiement des factures de loyers et charges durant cette période. De plus, les locataires ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux.
Les reports d’échéances ne concernent que les fournisseurs d’électricités, gaz, énergie et d’eau, qui doivent « accorder le report des échéances de paiement des factures exigibles entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée et non encore acquittées. Ce report ne peut donner lieu à des pénalités financières, frais ou indemnités à la charge des personnes précitées.
Le paiement des échéances ainsi reportées est réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures au dernier jour du mois suivant la date de fin de l’état d’urgence sanitaire, sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois. »
En conséquence, il ne s’agit donc absolument pas d’une suspension de paiement des loyers, mais bien plutôt d’une mesure de neutralisation des sanctions pour non-paiement des loyers et charges échus entre le 12 mars 2020 et un délai de deux mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire.
Il faut donc que les bailleurs fassent les appels de loyers et de charges habituels et que les locataires à défaut d’accord avec le bailleur payent les loyers et charges sauf impossibilité.
JMO AVOCAT – Spécialistes en Droit Immobilier – Baux commerciaux et Droits des affaires.
