Dans la vie d’un local commercial, des travaux peuvent être nécessaires : pour le remettre en état, pour le rendre plus attractif, pour attirer une nouvelle clientèle…
Ces travaux ne sont pas toujours sans conséquence. L’administration vous surveille 👀
Dans certains cas, vous devez demander des autorisations.
Bonne nouvelle, les petits travaux intérieurs comme par exemple les travaux d’entretien ou de réparations ordinaires ne requièrent généralement aucune demande d’autorisation préalable d’urbanisme. Vous souhaitez refaire la peinture ou le plafond ? Vous pouvez vous lancer en toute sérénité ! Il est également possible de faire des travaux de ravalement sans aucune autorisation s’il ne s’agit pas d’un immeuble qui est protégé, situé dans une réserve naturelle, dans un site classé ou encore dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable.
Par contre, pour les autres travaux, vous devez demander une autorisation, soit :
👉une déclaration préalable de travaux pour les travaux de faible importance (article R421-17 du code de l’urbanisme),
👉 ou un permis de construire (article R421-14 du code de l’urbanisme).
Mais à quoi servent ces autorisations 🧐 ? La déclaration préalable de travaux et le permis de construire permettent à l’administration de s’assurer de la conformité du projet aux règles d’urbanisme.
Enfin, si vous recevez du public, une autorisation supplémentaire doit être demandée : l’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public.
Nous vous expliquons toutes les démarches à effectuer pour lancer des travaux en toute sécurité ☝️.
Quelles sont les démarches préalables pour effectuer des travaux dans un local commercial loué ?
💡Vous êtes locataire d’un local commercial et souhaitez réaliser des travaux ? N’oubliez pas de faire une demande préalable à votre propriétaire ! Vous devez obtenir deux autorisations écrites : celle de votre bailleur et le cas échéant, celle du syndicat de la copropriété.
Respectez bien cette étape, sinon, votre bailleur sera en droit de résilier votre bail commercial ! Mieux vaut prévenir que guérir 🤕.
À noter : votre bailleur pourra vous demander la remise en état du local lors de votre départ, et cela même si vous avez obtenu son autorisation ! Jetez un coup d’œil à votre bail commercial pour vérifier la clause sur l’issue des constructions à la fin du bail.
Quelles sont les autorisations à demander pour des travaux d’aménagement intérieur d’un local commercial ?
Selon les travaux que vous voulez effectuer, vous pouvez être obligé de faire une déclaration préalable de travaux, une demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public ou une demande de permis de construire.
💡En revanche, vous n’avez aucune démarche administrative à effectuer pour les travaux d’entretien d’un local commercial !
Attention : même si vous n’avez aucun démarche administrative à réaliser, veillez à respecter les normes de votre local :
- normes d’accessibilité ERP (établissement recevant du public) ;
- normes sécurité-incendie ;
- normes électriques.
Les établissements recevant du public (un magasin, un restaurant, un bar…) doivent quasiment toujours obtenir une autorisation de construire, d’aménager ou de modifier pour effectuer des travaux d’aménagement intérieur. Or, un local commercial reçoit généralement une clientèle. On vous explique tout plus bas 😉.
À noter : les autorisations sont à demander par le propriétaire ou son mandataire.
La déclaration préalable de travaux
Vous avez envie de modifier votre devanture, votre vitrine, la façade ou encore de changer la destination de votre local et d’effectuer des travaux plus importants qu’un petit aménagement ?
Dès que vous voulez réalisez des travaux plus importants que des travaux d’entretien d’intérieur, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux (cerfa n° 13404*07), c’est-à-dire pour :
🏤Des travaux qui changent l’usage du local sans gros travaux (sans modification de la façade ou des structures porteuses) ;
🏚Des travaux modifiant l’aspect extérieur du local (un changement de fenêtre ou une modification de devanture),
🏢Des travaux créant une surface de plancher supérieure à 5m2 et inférieure à 20 m2 (40 m2 dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme),
🏛 Tous travaux dans un espace protégé. Exemples : le fait de modifier ou de supprimer un élément identifié comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique.
À quelle porte faut-il toquer pour faire votre déclaration ✊?
Le dépôt de la déclaration se fait auprès de la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés. Exemple : si les travaux concernent un local situé à Bobigny, il faudra aller voir la mairie de Bobigny.
📝Suite à votre déclaration, la mairie vous donne un numéro d’enregistrement et vous délivre un récépissé comme preuve de votre demande. Il faut ensuite attendre l’instruction de votre dossier par les services compétents : préfet, président de l’établissement public de coopération intercommunale, département chargé de l’urbanisme…
Mais alors combien de temps faut-il attendre pour savoir si la demande est validée ?
Il va falloir prendre votre mal en patience ⏱.
La mairie a un mois pour revenir vers vous. Ce délai peut toutefois être prolongé dans certains cas spécifiques, par exemple, si l’immeuble se situe pas loin d’un monument historique (Article R*423-23 du code de l’urbanisme). Une fois n’est pas coutume… la mairie peut aussi garder le silence 🙊. Dans ce cas, passé le délai d’un mois, le silence de la mairie signifie qu’elle ne s’oppose pas à votre demande. Un certificat de cette non-opposition peut vous être délivré si vous en faites la demande.
Dernière étape ?
Une fois que la mairie vous a signalé qu’elle ne s’oppose pas à votre demande ou alors si elle garde le silence après un mois, la mairie procède à un affichage huit jours après cette non-opposition. De votre côté, vous devez également mentionner devant votre terrain l’obtention de cette déclaration préalable.
Bon à savoir
Lorsque vous faites des travaux pour restaurer l’état initial du local (par exemple un ravalement ou un nettoyage de la façade), vous n’avez pas besoin d’une déclaration préalable, sauf si votre local est situé dans un espace protégé ou si le conseil municipal en a décidé autrement.
À noter : Avant d’effectuer des travaux modifiant l’extérieur ou les parties communes, demandez l’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires ! Par ailleurs, sachez que le recours à un architecte n’est pas obligatoire (par exemple lorsque les travaux sont effectués à la demande d’un particulier et que la surface totale de la construction existante et de l’extension ne dépasse pas 150 m2).
L’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public
Vous recevez votre clientèle dans le local ? 👨👩👧👦
La réalisation de travaux dans les établissements recevant du public (ERP) nécessite une autre autorisation préalable auprès de la mairie : l’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un ERP.
Elle est à demander en mairie par le propriétaire pour vérifier que les règles d’accessibilité et de sécurité contre l’incendie et la panique sont respectées. Pour plus d’informations à ce sujet consultez notre article spécial normes ERP.
L’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public (cerfa n° 13824*04) est obligatoire pour :
- les modifications internes d’une surface d’ouverture au public ;
- les changements de commerce sans changement de destination et sans modification de l’aspect extérieur (par exemple une boulangerie remplacée par une épicerie) ;
- les rénovations intérieures (par exemple le déplacement des cloisons, le changement de revêtement…) ;
- les travaux sur des installations techniques (électricité, alarme…) ;
- les travaux d’aménagement interne sans changement de destination lors de l’implantation d’un nouveau commerce dans une galerie marchande ou dans un bâtiment existant.
🚨 Attention : Le délai d’instruction est long : 4 mois ! Pensez à faire votre demande en avance ! 🚨
Le permis de construire
🏗Vous souhaitez agrandir votre local ou effectuer de gros travaux sur la structure du local ? Votre local est situé dans un immeuble protégé ?
Dans ce cas, il vous faut déposer une demande de permis de construire à la place de la déclaration préalable de travaux. En effet, l’obtention du permis de construire est obligatoire pour :
📐 Des travaux créant une surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m2 ou :
- entre 20 et 40 m2 lorsque le recours à un architecte n’est pas obligatoire ;
- supérieure à 40 m2 dans les zones urbaines couvertes par un PLU.
- Des travaux modifiant la façade ou les structures porteuses du local si ces travaux ont pour but un changement de destination du bâtiment (les exemples de destinations et sous destinations sont consultables ici : articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme) ;
🚒 Les travaux de restauration immobilière c’est-à-dire les travaux de remise en état ou d’amélioration de l’habitat, comprenant l’aménagement des accès aux services de secours ou d’évacuation des personnes au regard du risque incendie ;
🏛 Des travaux sur une construction inscrite au titre des monuments historiques (hors travaux d’entretien ou réparations ordinaires) ;
🕌 Des travaux sur un immeuble protégé par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).
Vous êtes une société ? Vous devez recourir à un architecte dès que vos travaux relèvent d’un permis de construire.
Attention : Des réglementations spécifiques peuvent s’appliquer à vos travaux ! Et oui, ce n’est pas si simple 🫣. Par exemple, si votre local est situé à Paris, des réglementations spécifiques ont été mises en place dans certains secteurs. Dans ce cas, le permis de construire peut être obligatoire dès que vous modifiez le volume ou les structures intérieures ou si vous intervenez sur des éléments présentant un intérêt primordial. Pensez à vérifier en mairie.
À noter : Pour les établissements recevant du public (ERP), le permis de construire accepté tient lieu d’autorisation de travaux. Ouf !
🤷♀️À qui faut-il s’adresser ?
Comme pour la déclaration préalable, votre demande de permis de construire doit être faite auprès de la mairie de la commune dans laquelle se situe le local concerné. Elle vous délivre alors un numéro d’enregistrement et un récipissé en guise de preuve de votre demande de permis de construire.
🕰Comptez trois mois pour que votre demande soit validée ou rejetée. Si la mairie refuse votre dépôt de permis de construire, elle devra alors se justifier.
Si votre demande est acceptée, elle sera affichée en mairie dans un délai moyen de huit jours après la délivrance du permis. Et pour vous, c’est terminé ? Pas vraiment, il va falloir afficher devant votre terrain votre autorisation de permis de construire ainsi que la date d’affichage de l’autorisation en mairie. On vous en dit plus, juste en dessous 🙂
Et maintenant, place aux travaux ?
Ça y est, vous avez toutes les autorisations pour faire vos travaux, mais vous ne savez pas si vous pouvez les commencer immédiatement ?
Pas si vite ☝️ ! Une fois que vous avez obtenu vos autorisations, vous devez :
- Afficher votre autorisation de construire sur votre terrain
- Faire une déclaration d’ouverture de chantier pour un permis de construire
- Déclarer l’achèvement des travaux !
L’affichage de l’autorisation d’urbanisme
Un peu de pratique maintenant 🎨. Vous devez afficher votre autorisation sur un panneau rectangulaire de dimensions supérieures à 80 centimètres de chaque côté. Il doit indiquer les informations suivantes :
- le nom, la raison sociale ou la dénomination du bénéficiaire ;
- la date et le numéro du permis ;
- la nature des travaux et la superficie du plancher autorisée, ainsi que la hauteur de la construction ;
- l’adresse où le dossier est consultable ;
- la mention de l’obligation de notifier tout recours administratif ou contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis (ou de la déclaration préalable).
Les personnes doivent pouvoir lire ces informations depuis la voie publique pendant au moins deux mois et durant toute la durée des travaux.
La déclaration d’ouverture et d’achèvement des travaux
Si vous avez dû demander un permis de construire ou d’aménager pour vos travaux, vous devrez déclarer l’ouverture du chantier à la mairie, ainsi que l’achèvement des travaux. Par contre, seule la déclaration d’achèvement des travaux est nécessaire dans le cadre d’une déclaration préalable de travaux.
Par ailleurs, vous devrez déclarer la conformité de votre ERP après les travaux à l’aide d’une attestation d’accessibilité effectuée par un bureau de contrôle ou un architecte.
À noter : les ERP de 5e catégorie (par exemple, un magasin ou un restaurant recevant moins de 200 personnes) peuvent la faire eux-mêmes.
De plus, si vos travaux ont entraîné la fermeture de votre local pendant plus de 10 mois, il vous faudra une autorisation de la mairie pour le rouvrir, sauf pour les ERP de 5e catégorie sans hébergement.
Vous avez besoin d’échafaudages ?
Et hop..une démarche supplémentaire 🙃! Il vous faut une autorisation et ils sont soumis à taxation selon leur taille, leur nature et la durée d’occupation du domaine public.
Attention : Certains travaux spécifiques sont soumis à des formalités supplémentaires (par exemple, l’installation d’une enseigne ou d’une terrasse).
Vous avez des travaux de mise en conformité à faire ? Lisez notre article : Mise en conformité d’un local commercial !
