L’entrepôt logistique et le local d’activité souffrent exactement du même mal que le local commercial et le local professionnel : l’amalgame.
La différence est cruciale pourtant puisque chaque dénomination permet de savoir quel encadrement juridique appliquer.
Sans surprise, c’est la nature de l’activité qui nous renseigne : soit on stocke pour distribuer, soit on exécute diverses activités : stocker pour transformer sur place, commercialiser, avoir des bureaux, délivrer du service. Ce qui, évidemment, ne mène pas aux mêmes normes ni aux mêmes réglementations.
Alors, si vous vous lancez dans cette opération immobilière, lisez bien cet article. 😉
Définition de l’entrepôt logistique
L’entrepôt est bien le bâti dans lequel on va stocker et organiser la distribution de marchandises de produits finis ou semi-finis. Il est un maillon de la supply-chain, autrement dit, de la chaîne d’approvisionnement.
Les caractéristiques de l’entrepôt logistique
L’explosion du commerce en ligne consécutive à la fermeture des commerces de proximité en 2020 n’a fait qu’accroître la demande en entrepôts logistiques.
Amazon est le symbole de cette croissance endémique et totalise près de 700 000 m² d’entrepôts sur le territoire français (dont un de 185 000 m² en périphérie de Metz).
🕵️♀️ Différence n°1 : la taille de l’entrepôt logistique varie, mais elle est généralement grande. Plus grande que le local d’activités.
🕵️♀️ Différence n°2 : les contraintes juridiques sont plus nombreuses lorsqu’il s’agit d’un entrepôt logistique.
Les normes énoncées ci-dessous sont communes à tous les types d’entrepôts.
➡️ L’Afnor définit les normes valables sur le territoire national, concernant le rayonnage et le stockage.
➡️ La sécurité incendie, l’évacuation des personnes et l’intrusion : l’APSAD délivrée par le CNPP est une certification non-obligatoire, mais souvent exigée par l’assureur.
➡️ La prévention des risques professionnels, propre au code du travail.
➡️ La formation des équipes, notamment les caristes pour l’utilisation des chariots élévateurs.
➡️ Les équipements de protection individuelle comme requis pour l’ensemble des entrepôts logistiques.
➡️ Le stockage des produits chimiques et leur identification par une FDS (fiche de données de sécurité).
➡️ Le marquage au sol pour identifier les sens de circulation.
➡️ Les issues de secours.
➡️ La ventilation.
➡️ L’éclairage.
De plus, pour exploiter un entrepôt, il faut déposer en préfecture soit :
➡️ Une déclaration contrôlée (DC) (Arrêté du 11/04/17 relatif aux prescriptions générales applicables aux entrepôts couverts),
➡️ Un enregistrement (E),
➡️ Demander une autorisation (A) (Arrêté du 24/09/20 relatif au stockage en récipients mobiles de liquides inflammables).
Cela en fonction du type de produits stockés et de la surface du bâtiment. Une ICPE (installation classée pour la protection de l’environnement) comme définie dans le code de l’environnement, nécessitera une autorisation préfectorale. Une enquête sera ouverte et on mènera une étude d’impact. Une toute petite structure considérée sans danger ne nécessitera aucun document particulier.
👩🏫 Concrètement, les entrepôts couverts qui doivent procéder à une déclaration et à un enregistrement en fonction de la nomenclature des installations classées pour l’environnement sont :
- Ceux de la rubrique 1510 c’est-à-dire qui procèdent au stockage de matières, produits ou substances combustibles
- Ceux de la rubrique 1530 en rapport avec les dépôts de papiers, cartons ou matériaux combustibles analogues
- Ceux de la rubrique 1532 qui procèdent au stockage de bois ou de matériaux combustible
- Ceux de la rubrique 2662 avec le stockage de polymères
- Enfin ceux de la rubrique 2663 avec le stockage de pneumatiques et produits composés d’au moins 50% de polymères
👩🏫 Les entrepôts qui doivent obtenir une autorisation sont :
- Les entrepôts de stockage en récipients mobiles de liquides inflammables, exploités au sein d’une installation classée pour la protection de l’environnement.
Par ailleurs, il faut compter sur une complexification des procédures quand il s’agit de construction, d’implantation ou de réhabilitation. En effet, même si l’entrepôt logistique n’est pas soumis à la RE2020, la ZAN (zéro artificialisation nette) impliquant les communes et les territoires dans leur ensemble, est prise très au sérieux. Elle impose de faire appel à des procédés innovants pour gérer les eaux de pluie et leur réabsorption par le sol, quand elle n’empêche pas tout simplement l’implantation (pour rappel : réduction de 50% d’ artificialisation d’ici à 2050).
Ensuite en fonction de la classification d’autres règles peuvent s’appliquer (le bruit, la gestion des déchets, les conditions de stockage…) et si l’établissement est un ERP (accueillant du public).
🕵️♀️ Différence n°3 : la localisation de l’entrepôt
Généralement, les entrepôts logistiques sont situés dans un ensemble industriel, non loin des zones urbaines et péri-urbaines, mais aussi aux frontières françaises ou près des zones de déchargement de fret et des quais. Elles doivent être desservies par des axes routiers. L’emplacement idéal permet à l’entrepôt d’être une véritable plateforme logistique, proche des clients finaux.
🛑 Si le propriétaire de l’entrepôt n’est pas l’exploitant, le seul contrat de droit privé régissant les relations entre le bailleur et le locataire ne suffit pas à se soustraire des responsabilités inhérentes à la classification de l’entrepôt. Pour une ICPE, Il est impératif d’établir qui porte l’autorisation et de délimiter les responsabilités, particulièrement s’il y a plusieurs occupants.
👉 Focus sur les dark stores :
Les locaux commerciaux vides du centre-ville ont vu un nouveau type d’entrepôts fleurir : les dark stores. Vous savez, ces acteurs de la livraison de courses ultra rapides 😉. Jusqu’à peu il existait un flou juridique à leur sujet : les dark stores doivent-ils être considérés comme des commerces ou comme des entrepôts ? Le gouvernement a levé le voile ! Il s’agit bien d’entrepôts et non de commerces. Cela, même dans le cas où les dark stores disposent d’un point de retrait de colis. Il n’est donc plus possible de prendre le prétexte de la mise à disposition d’un point de retrait des colis pour pouvoir entrer dans la catégorie des commerces et non des entrepôts. Quelle importance me direz-vous ? La réglementation des commerces et des entrepôts en pied d’immeubles en centre-ville n’est pas la même puisque les entrepôts sont très réglementés. Quelle est la conséquence ? Désormais, les locataires de dark stores qui n’auront pas demandé le changement de destination du local commercial en entrepôt seront considérés comme illégaux. En effet, les villes se conforment à leur plan local d’urbanisme (PLU) et prévoient des lieux spécifiques pour la logistique urbaine.
Définition du local d’activités
La nature de l’activité doit être bien définie pour savoir si le bail sera commercial ou professionnel.
Les caractéristiques du local d’activités
Les locaux d’activités sont généralement des espaces mixtes incluant des bureaux + une activité comme une unité de production artisanale ou industrielle. À noter, certains locaux d’activités peuvent recevoir des clients.
Le local d’activité se distingue de l’entrepôt par la taille, qui est plutôt petite ou moyenne, généralement de 100 à moins de 50 000 m².
💡 Saviez-vous que le plus grand Ikea du monde se situe à Goyang, en Corée du Sud ? Sa superficie totale est de 164 000 m² !
Ça ressemble fortement à un entrepôt, mais ça n’en est pas un : c’est à la fois un espace de stockage, et à la fois une surface commerciale. Donc c’est bel et bien un local d’activité mixte.
- Les normes du local d’activité
➡️ Les locaux d’activités ne sont pas soumis au code de l’environnement et ne seront donc jamais classés en ICPE.
➡️ La nature du bail établira les contraintes pesant sur le propriétaire et le locataire et établira si le bail est soumis à la loi Pinel (bail commercial, réglementé par le code de commerce).
💡Dans le cadre d’une activité mixte, dont les surfaces sont divisibles en annexes ou en cellules, dès qu’il y a activité commerciale, c’est le bail commercial qui prévaut sur l’ensemble des surfaces. Vérifier le code APE de l’exploitant clarifie l’activité principale.
➡️ Si le bâtiment est un ERP (accueillant du public), il doit répondre aux normes de chaque catégorie.
➡️ Pour les surfaces supérieures à 2000 m², y compris pour les activités de bureaux, un diagnostic supplémentaire est exigible : l’annexe verte. Il s’agit d’un descriptif énergétique exhaustif incluant les installations techniques liées à l’activité.
- La localisation du bâtiment
On trouve des locaux d’activités à peu près partout, et à la différence de l’entrepôt logistique, ils peuvent s’implanter y compris dans les zones rurales.
Tout dépend des besoins de la structure.
À ce sujet, l’État alloue un fonds de restructuration de plusieurs dizaines de millions d’euros dans le cadre du Plan Relance post-Covid pour redynamiser l’activité économique et le commerce local en zone rurale et dans les villes moyennes. Ce sont donc 6000 locaux d’activités qui en bénéficient dans toute la France, et ce, depuis 2021.
Différence n°4 : le bâtiment d’activité peut s’implanter quasiment n’importe où alors que l’entrepôt logistique s’implante en concertation avec les territoires et les administrations locales.
Comment évaluer la valeur d’un entrepôt ou d’un local d’activité ?
Cette section invite le lecteur à toujours avoir en tête la nature de l’activité prévue.
Pour le stockage, on prendra en compte les aménagements tels que la hauteur sous plafond, la présence d’un quai de chargement/déchargement, et chacun des éléments de réglementation annoncés plus haut (rayonnage, espace de stockage, sécurité…)
Pour des locaux de bureaux ou des locaux spécialisés tels que des locaux de recherche, on prendra en compte la modularité des cellules (capacité à créer des espaces tels qu’une salle de réunion ou un laboratoire à la demande), les aménagements extérieurs (parking privatif), la situation géographique.
Pour une activité commerciale, on jugera le fonds de commerce (dont le bail fait partie), les conditions de cession de bail, de cession de droit au bail, les aménagements, la situation géographique.
On récapitule ?
Le local d’activité n’est pas un entrepôt logistique.
Points communs :
- Ils peuvent tous les deux ressembler à un bâtiment industriel, ce qui sème le doute.
- Ils peuvent tous deux être des établissements recevant du public (ERP).
- Tous deux peuvent réaliser une activité de stockage.
Les différences :
- Une activité de stockage seule relève de l’entrepôt logistique uniquement.
- La taille du bâtiment : de très petite à moyenne pour le local d’activités, et de moyenne à très grande pour l’entrepôt logistique.
- Le propriétaire et l’exploitant doivent faire des démarches en préfecture pour déclarer l’entrepôt ce qui n’est pas le cas pour le local d’activités.
- Le contrat de location de l’entrepôt de stockage relève du code civil alors que le bail du local d’activité est (souvent) un bail commercial ou un bail professionnel.
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