Dossier

État des lieux

Par Joane Eftekhari
Publié le 11 août 2023

Établir un état des lieux d’entrée dans le local loué lors de la signature d’un contrat de bail commercial entre le bailleur et le preneur, c’est-à-dire le locataire, est une obligation légale depuis la loi Pinel de 2014. C’est en effet une des mesures protectrices prévues spécifiquement par le statut des baux commerciaux car le bail professionnel ne bénéficie pas des mêmes dispositions. En effet, cette disposition permet d’éviter les litiges entre les parties.

  Mais alors, à quoi sert concrètement un état des lieux ? Et quelles sont les conséquences attachées à l’obligation d’en réaliser un lors d’un bail commercial ?

Identifier d’éventuelles réparations locatives

Lors de la mise en location d’un bien immobilier, le bailleur et le locataire ont des obligations afin que celui-ci reste en bon état indépendamment de l’usure naturelle. Le premier est tenu d’effectuer les grosses réparations afin que les locaux demeurent conformes à leur destination, c’est-à-dire à l’usage qui va être fait des locaux. Quant au second (le locataire), il doit procéder à son entretien courant (petits travaux) pendant toute la durée du bail. Mais afin de savoir précisément à qui il revient de procéder aux travaux à la fin du bail commercial, les parties établissent un état des lieux à l’entrée dans le local puis à la sortie. Ce constat est impérativement contradictoire, c’est-à-dire effectué en présence du bailleur et du locataire, et qui est généralement amiable même s’il peut être réalisé par un huissier de justice en cas de désaccord. Il peut également être réalisé par l’agence immobilière en charge de la location.

Par ailleurs, l’état des lieux du bail commercial est le fondement juridique de la restitution ou non du dépôt de garantie.

Une obligation à laquelle bailleur et locataire ne peuvent renoncer

L’établissement d’un état des lieux lors de la signature du bail commercial et au moment de la sortie du locataire est une obligation d’ordre public selon le code du commerce (voir Article L145-40-1). Ce qui veut dire que même si le propriétaire et le preneur souhaitaient insérer dans le contrat de location une clause indiquant qu’ils sont tous deux d’accord pour ne pas réaliser d’état des lieux, celle-ci n’aurait aucun effet en droit et risquerait la nullité. Par conséquent, en cas d’absence d’état des lieux dans un bail commercial, la présomption de bon état locatif à l’entrée dans les lieux prévue par le code civil qui est favorable au bailleur ne peut s’appliquer. Ainsi, le locataire n’est pas tenu de restituer les locaux en bon état, et ce de plein droit.

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