La pandémie de COVID-19 a bouleversé le monde à bien des égards, et son impact ne se limite pas à la santé. 800 milliards de dollars d’espaces de bureaux sont en jeu d’ici 2030 d’après l’étude McKinsey et ce n’est que la partie émergée de l’iceberg..😢
Les chiffres révèlent une réalité troublante : une chute significative de la fréquentation des bureaux, des mouvements massifs de population hors des villes « superstars » et une augmentation alarmante de la vacance commerciale. Un cap a été franchi ! Un profond changement dans notre manière de travailler et de vivre en l’espace de 2 ans.
Face à cette crise, les villes et ses acteurs ont une opportunité unique de se réinventer. La clé de leur résilience réside dans la diversité et la flexibilité, deux éléments essentiels pour s’adapter à cette nouvelle ère post-pandémique.
On décrypte pour vous l’étude McKinsey en moins de 5 minutes, suivez le guide ! 👇
Analyse de l'augmentation de la vacance des bureaux et commerces
La COVID-19 n’a pas seulement eu des impacts sanitaires, elle a également transformé nos façons de travailler et de vivre avec des répercussions directes sur la demande immobilière tertiaire.
La révolution de nos habitudes post-pandémie
Le travail à distance est devenu la norme pour beaucoup, entraînant une chute de 90% de la fréquentation des bureaux au début de la pandémie. 💥 Aujourd’hui, ce chiffre reste 30% en dessous des niveaux pré-pandémiques. Et oui, le télétravail continue de faire des adeptes ! Selon l’étude McKinsey, aucune étude n’a pu montrer de relation négative entre le travail hybride et la productivité. Bien plus ! 87 % des répondants à une enquête pensent qu’ils seraient plus productifs en travaillant à domicile selon leurs préférences plutôt que s’ils devaient travailler au bureau cinq jours par semaine.
Cette nouvelle dynamique a conduit à des mouvements de population significatifs et des baisses d’achats dans les commerces des zones métropolitaines. Par exemple, des villes comme New York et San Francisco ont vu s’évaporer respectivement 5% et 6% de leurs résidents en seulement deux ans.
Mais quels sont les impacts réels de ces transformations sur l’immobilier des grandes villes ?
L’augmentation de la vacance dans les villes "superstars" en chiffres
La pandémie a laissé des marques indélébiles sur la demande immobilière des grandes villes du monde. Tant pour les espaces de bureaux que pour les espaces de vente au détail.
🏢 Autrefois synonymes de dynamisme et d’effervescence, les bureaux connaissent une mutation sans précédent.
Selon un scénario modéré, San Francisco pourrait connaître une baisse de demande de 20%, Londres de 11% et New York de 16%. Mais pour quelles raisons San Francisco est-elle si durement touchée ? Elle compte un très grand nombre de travailleurs dans la technologie et les services professionnels, donc des profils qui étaient très aptes à travailler à domicile au début de la pandémie et qui, par la suite, ont continué sur cette lancée.
Un scénario plus sombre révèle des baisses encore plus drastiques : jusqu’à 38% pour San Francisco, 29% pour Londres et 30% pour New York. Cependant, certaines villes semblent mieux résister à la tempête. Prenez Tokyo par exemple : malgré tous les bouleversements, la demande d’espaces de bureaux devrait seulement diminuer de 9% d’ici 2030. Son secret 👀 ? Une culture qui valorise la présence au bureau, en particulier parmi les petites et moyennes entreprises. Quant à Paris, elle s’attend à une baisse de 13% avec une fréquentation des bureaux qui a chuté à une moyenne de 3,4 jours par semaine contre une moyenne générale de 3,5 jours dans l’étude.
Au total, deux facteurs sont à l’origine de l’excédent d’offres de bureaux : la diminution de la demande d’espace de bureau en lien avec les changements dans notre façon de travailler et la croissance continue de l’offre avec l’entrée de nouveaux immeubles de bureaux sur le marché.
🛍Les espaces de vente au détail sont également en pleine transformation. Avec les mouvements de population, la fréquentation des commerces urbains est désormais inférieure de 10 à 20 % aux niveaux pré-pandémiques. Globalement, la demande pour ces espaces pourrait diminuer de 9% en 2030 par rapport à 2019. San Francisco pourrait subir une chute encore plus vertigineuse de 17% voire 42% si on envisage un scénario encore plus pessimiste. Encore une fois, Tokyo détonne avec une baisse prévue de seulement 2%. Le mix commercial de Tokyo, en particulier, la prédominance du commerce de gros et de détail, est en partie responsable des résultats relativement positifs de la ville. À cela s’ajoutent des dépenses en ligne sur le commerce de détail qui sont plus faibles au Japon que dans les autres pays de l’étude. Pour Paris, l’horizon 2030 pourrait signifier 8% de demande en moins.
Face à ces chiffres impressionnants, nos villes ont un choix à faire : s’adapter ou stagner.
La diversité et la flexibilité comme solutions face à l'augmentation de la vacance en immobilier tertiaire
Les villes qui réussissent à s’adapter aux nouveaux besoins sont celles qui ont intégré la diversité et la flexibilité à leur tissu urbain.
Mettre de la mixité au cœur des villes
La dynamique urbaine est en plein bouleversement. Les métropoles du monde entier se remodèlent, cherchent des solutions innovantes pour répondre aux nouvelles demandes. Les quartiers à usage mixte, ces espaces qui fusionnent bureaux, résidences et commerces, se révèlent être l’une de ces réponses clé.
San Francisco et Londres, par exemple, envisagent activement de transformer des espaces autrefois négligés en zones hybrides, préparant ainsi leurs infrastructures pour un avenir plus dynamique et intégré. Ainsi, le quartier d’affaire londonien, La City, compte créer 1.500 nouveaux logements d’ici 2030 en transformant des bureaux vacants. En plus de créer des logements, l’objectif sera de proposer des espaces d’accueil pour le commerce, la culture ou les jeunes entreprises.
Ces transformations ne sont pas simplement esthétiques ou fonctionnelles, elles sont essentielles. Au cœur de la pandémie, ces quartiers à usage mixte ont démontré une résilience particulière, offrant une variété et une flexibilité qui les ont rendus moins vulnérables aux fluctuations économiques.
Quand on parle de résilience urbaine, Tokyo nous offre une véritable leçon. Cette métropole, avec sa diversité industrielle et sa culture du travail unique, s’est adaptée comme personne aux défis de la pandémie. Au lieu d’assister à un déclin drastique comme dans d’autres villes, Tokyo a su maintenir un bel équilibre.
Miser sur l’adaptabilité des bâtiments : des espaces modulaires et polyvalents
Cette renaissance urbaine ne s’arrête pas aux quartiers. Elle s’étend aux bâtiments eux-mêmes. Selon l’étude McKinsey, les employeurs et les commerçants devront en quelque sorte « mériter le trajet » des collaborateurs et des acheteurs. Comment ? En offrant des expériences plus attrayantes via des espaces modulaires et polyvalents.
🏢Les bureaux ne devront plus être pensés uniquement comme des lieux de travail. Il faudra les envisager comme des endroits où les employés pourront aussi profiter des commodités fournies par leurs employeurs : des espaces communs extérieurs et des événements captivants.
🛍Les espaces commerciaux devront se transformer pour répondre aux besoins changeants des consommateurs. Concrètement, les commerçants devront imaginer des magasins en symbiose avec le commerce omnicanal : une expérience unique et fluide pour les clients, qu’ils fassent leurs achats en ligne ou en personne. Il faudra aussi miser sur le commerce expérientiel. Par exemple, Nike teste à New York un nouveau type de magasin qui fait également office de centre sportif communautaire en proposant notamment des espaces dédiés pour essayer les produits comme un espace running, un terrain de football synthétique... Une autre grande marque lance des magasins plus petits où les clients peuvent récupérer des produits achetés en ligne, faire retoucher des vêtements, obtenir des conseils de style et fréquenter un salon de beauté. Enfin, pourquoi ne pas imaginer un centre médical qui se transforme facilement en hôtel ou en résidences privées ?
Vous l’aurez compris, il faut désormais manger, vivre et penser adaptabilité et flexibilité ! Les bâtiments devront être conçus de manière à pouvoir répondre à des besoins évolutifs.
La seule ombre au tableau ? Les conversions peuvent vite devenir difficiles en raison d’obstacles tels que le rezonage et la renégociation des baux existants.
Conclusion
Covid 1 – Immobilier tertiaire 0 ? 😵
L‘immobilier tertiaire n’a pas (encore ?) réussi à s’adapter aux changements de comportement causés par la pandémie. Et devinez quoi ? Le travail hybride n’est pas prêt de disparaître avec une fréquentation des bureaux qui s’est stabilisée à 30% en dessous des normes d’avant la pandémie. Les effets du travail hybride sont considérables puisque, libérés de leurs bureaux, les résidents ont quitté les centres urbains et ont déplacé leurs achats ailleurs. Vous l’aurez deviné… c’est donc aussi un effet boule de neige sur les commerces de détail. La vitalité des villes est menacée et ses acteurs devront s’adapter. Parmi les recommandations de l’étude ? Adopter des approches hybrides : développer des quartiers à usages mixtes, construire des bâtiments plus adaptables et concevoir des espaces de bureaux et de commerce à usages multiples.
