Le choix du contrat de bail (aussi appelé contrat de location) est dicté par la nature de l’activité exercée dans le local.
Le propriétaire bailleur, avant de mettre en location ou d’investir dans un bien immobilier professionnel, prendra donc en compte le dynamisme de l’activité qu’il peut héberger mais aussi les contraintes liées aux statuts des baux.
En effet, depuis 2014, la loi Pinel encadre très rigoureusement le bail commercial alors que la bail professionnel reste beaucoup plus libre quant à la fixation de ses termes.
Le bail commercial : comment ça marche ?
Le contrat de location ou bail commercial est rédigé dans le cadre d’une activité commerciale ou commerçante, artisanale ou industrielle. Ses statuts sont définis par le code du commerce et le preneur à bail doit être immatriculé soit au registre du commerce, soit pour les artisans, au répertoire des métiers.
Bail commercial et Loi Pinel de 2014
La loi Pinel est venue encadrer les baux commerciaux pour protéger les locataires, et favoriser l’implantation de nouveaux commerces.
Elle intervient dans :
- L’obligation de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie
- La répartition des charges et des travaux
- La durée des baux commerciaux
- L’encadrement des loyers
- La révision du bail commercial
- Les modalités de la prise du congé
- Le droit de préférence pour le locataire en cas de vente
L’état des lieux du local commercial : obligatoire depuis la Loi Pinel
Le locataire est tenu de restituer le local commercial en bon état. Le bailleur est tenu d’informer son locataire des travaux réalisés dans les 3 dernières années, et de lui communiquer un état financier prévisionnel des travaux à venir, afin de convenir de la répartition des coûts.
💡 Les astuces pro :
❗️ Clause de nivellement : elle permet au propriétaire bailleur d’exiger la restitution du local en l’état initial.
Loi pinel et immobilier commercial : charges et travaux
Depuis 2014 doivent être explicitement répartis les travaux et les charges qui relèvent du locataire dans un inventaire exhaustif, annexé au contrat de location.
Le propriétaire bailleur prend en charge :
- Les gros travaux relevant de la structure du bâtiment ou des murs du local commercial (l’article 606)
- Les honoraires liés à la mise en œuvre des gros travaux
- Les honoraires liés à la gestion du local ou de l’immeuble
- Les impôts, taxes et redevances liés à la propriété : CFE – Cotisation foncière des entreprises , CVAE – Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises
- Les impôts, taxes, redevances et travaux des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires voire des colocataires
❗️ S’agissant de la taxe foncière, une clause doit être mentionnée dans le bail commercial pour l’imputer au locataire. Si elle n’est pas mentionnée, la taxe foncière est redevable par le bailleur.
Concernant les travaux d’aménagement d’un local commercial loué brut ou pour adapter l’espace à l’activité, il n’est pas rare que l’on applique une franchise de loyer à l’entrée dans les lieux.
➡️ La franchise de loyer s’applique uniquement si elle est mentionnée dans le contrat de location (dans le bail) : le locataire ne paye alors que les charges pendant la période fixée entre les parties.
💡 Les astuces pro :
❗️Clause de transfert des charges : lorsqu’elle est stipulée, elle permet au propriétaire bailleur de transférer le coût de certains gros travaux uniquement lorsque ceux-ci émanent d’une injonction de l’administration ou d’un législateur, sur ordre public, donc (exemple : ravalement de façade ou accès PMR).
Durée du bail commercial, renouvellement et résiliation depuis 2014
Le contrat de bail commercial est conclu pour une période de 9 ans, mais peut être révisé tous les 3 ans. C’est la fameuse appellation “bail 3-6-9”.
La loi Pinel permet :
- Au locataire : de résilier son bail tous les 3 ans sans justification, avec un préavis de 6 mois.
- Au bailleur : de résilier en période triennale mais seulement avec une justification et en respectant un préavis de 6 mois.. Il peut sinon refuser le renouvellement du bail tous les 9 ans avec un préavis de 6 mois. Le locataire jouissant d’un droit de renouvellement au bail, le propriétaire peut proposer une indemnité d’éviction à son locataire, sans que cela ne soit néanmoins une obligation légale.
La loi Pinel interdit :
- Au propriétaire : d’inscrire une clause interdisant la résiliation anticipée du bail commercial par le locataire sauf pour les locaux de stockage ou à usage exclusif de bureaux.
En cas de non respect des obligations du locataire, une clause résolutoire permet au propriétaire de mettre fin au contrat de bail à tout moment.
💡 Les astuces pro :
❗️ Clause d’accession : elle stipule qu’à l’expiration du bail, tout aménagement, toute construction ou transformation resteront avec ou sans indemnité la propriété du bailleur. Cette clause à un effet sur la revalorisation du loyer.
Loi Pinel et loyer du local commercial
Les facteurs de commercialité impactent le loyer de base ainsi que sa revalorisation. Autrement dit, le loyer est révisable par période triennale en fonction des améliorations liées à l’environnement immédiat du local (création d’un parking ou piétonnisation de la rue par exemple), au bâtiment et à l’embellissement du local.
La revalorisation du loyer est indexée sur l’ILC (indice des loyers commerciaux), indice de référence généralement choisi.
Le déplafonnement du loyer d’un bien commercial est prévu à partir de 2 renouvellements de bail soit 18 ans.
➡️ Lorsqu’un nouveau loyer est fixé, les parties ont 2 ans pour tomber d’accord. Si aucun accord n’est trouvé, ce qui est souvent le cas, les parties passent devant la commission de conciliation des baux commerciaux. Si à l’issue, rien n’est signé, c’est alors au tribunal des baux commerciaux de statuer et de fixer unilatéralement le montant du nouveau loyer.
🧐 Les effets de la clause d’accession sur le déplafonnement du loyer :
Elle permet le déplafonnement à compter de 9 ans au lieu des 18 habituels.
🧐 Les effets de la reconduction tacite du bail commercial sur le déplafonnement :
Sans nouvelle du locataire pendant 4 ans à compter de la reconduction tacite, le bailleur peut déplafonner son loyer à partir de 12 ans de bail au lieu des 18 habituels.
Le bail professionnel : plus souple que le bail commercial
Rédigé pour l’exercice d’une activité non commerciale, non artisanale et non industrielle, souvent pour une profession libérale dont les revenus sont déclarés en BNC – bénéfices non commerciaux le contrat de location d’un local professionnel se négocie entre le bailleur et son locataire. Sa validité est de 6 ans minimum et ses statuts dépendent du code civil.
Concernant :
- Les charges et les travaux : les accords sont fixés entre les parties et doivent être clairement stipulés dans le contrat de location
- Le renouvellement du bail : se fait systématiquement par tacite reconduction au bout de 6 ans sans autre action, étant donné qu’il n’existe pas de droit au renouvellement en bail professionnel
- La résiliation du bail : à tout moment pour le locataire, dans le respect d’un préavis de 6 mois. À expiration du bail pour le propriétaire, avec un préavis de 6 mois
- La revalorisation du loyer : si elle est stipulée, elle peut se faire annuellement et est indexée sur l’indice de référence ILAT – Indice des Loyers des Activités Tertiaires – ou l’ICC – indice du Coût de la Construction. Si elle n’est pas stipulée, elle a lieu à chaque renouvellement du bail.
💡 Bon à savoir :
Il existe d’autres types de baux tels que le bail mixte à usage d’habitation et professionnel, le bail mixte à usage d’habitation et commercial, et le bail dérogatoire.
Choisir le bon contrat de location en immobilier professionnel
C’est donc principalement l’activité du local qui détermine le bon contrat de bail à signer. S’il est de notoriété publique que le local commercial est plus rentable que le local professionnel, il est certain que la réglementation liée aux baux professionnels est plus favorable pour un bailleur qui veut garder la main sur son patrimoine : flexibilité dans la répartition des coûts et des charges, revalorisation annuelle des loyers, une réglementation allégée ; autant d’éléments qui peuvent influencer le choix d’un investisseur. Une chose est sûre, à la remise des clés, le contrat de location doit avoir paré à toutes les éventualités.
Nous vous accompagnons dans tous vos projets locatifs. N’hésitez pas à nous contacter.
