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La caution du bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 11 août 2023

Avant de s’engager définitivement par la signature d’un bail commercial, il n’est pas rare que les propriétaires exigent de leurs futurs locataires quelques garanties sur le paiement des loyers. La question de la souscription d’une caution par le preneur, c’est-à-dire le locataire, qu’il soit un commerçant ou une personne morale, peut être évoquée. La caution est alors une personne extérieure au contrat de bail et qui s’engage à payer les loyers en cas de défaillance du locataire. En effet, le preneur, bien que solvable au moment des accords, peut parfaitement subir des aléas financiers plus ou moins graves tels que le surendettement, le redressement, voire la liquidation judiciaire. Dans ces situations, le propriétaire bailleur serait clairement en difficultés pour récupérer les sommes qui lui sont dues. C’est pourquoi il doit alors prendre ses dispositions afin de s’assurer que le montant du loyer lui soit versé quoi qu’il arrive.

Les garanties du propriétaire au paiement du loyer et des dettes locatives

Les garanties qui peuvent être prévues par le contrat de location commerciale sont de deux sortes, les deux étant parfaitement cumulables.

Le dépôt de garantie

Il s’agit du versement par le preneur au bailleur d’une somme d’argent dont le montant est déterminé de manière conventionnelle entre les intéressés, c’est-à-dire dans le contrat de location. Le plus souvent, le propriétaire fixe un montant basé sur la valeur locative du bien (superficie, caractéristiques physiques…), à savoir une ou deux échéances selon que le loyer est à payer d’avance ou à terme.

 

On dit que le loyer est payable d’avance quand le locataire paie son loyer pour le mois à venir tandis que le loyer est payable à terme signifie que le locataire règle son loyer pour le mois qui vient de s’écouler.

 

Exemple : 

Le loyer est de 3000 € par trimestre. 

  • S’il est payable d’avance (terme à échoir), le dépôt de garantie doit être de 3000 €.
  • S’il est payable en fin de période (terme échu), la garantie doit être de 6000 €.

 

Le contrat de cautionnement

Tout comme le dépôt de garantie, la caution du bail commercial dépend moins du statut des baux commerciaux que des dispositions du code civil. En d’autres termes, les principales règles qui encadrent la caution du bail commercial se trouvent dans le code civil. Ce qu’on appelle « caution » est en réalité une personne qui se « porte caution », c’est-à-dire qui s’engage à payer à un créancier (le bailleur) les sommes dues par le débiteur (le preneur) en cas de manquement de ce dernier. Ainsi, en se portant caution pour un bail commercial, celle-ci devient le garant du locataire. Dans ce cas, le bailleur ne peut réclamer le paiement d’aucune somme ni au preneur ni au garant en prévision d’une dette hypothétique.

 

Le principe du cautionnement dans les baux commerciaux

La caution entre dans la catégorie légale des suretés, c’est-à-dire les garanties de paiement des créances auxquelles les signataires d’un contrat de bail commercial peuvent avoir recours.

La caution accessoire au contrat de bail commercial

Le contrat de cautionnement est un contrat dit « accessoire » c’est-à-dire qu’il ne peut subsister de manière autonome sans l’existence même du bail auquel il est nécessairement rattaché et qui définit la nature de la dette. En d’autres termes, sans contrat de bail, il ne peut pas exister de contrat de cautionnement. En effet, cet acte n’est souscrit que du fait qu’il puisse y avoir une dette locative. Par conséquent, à l’expiration du bail commercial, la personne qui s’est portée caution est désengagée et l’acte de cautionnement prend fin. Quelle que soit la raison de la fin du bail (résiliation par le preneur, le bailleur qui décide de donner congé, etc.), le propriétaire ne peut plus se prévaloir de cette garantie et se retourner contre le garant pour un impayé qui surviendrait après le terme du contrat de location.

 

Exemple :

Le bail signé entre Madame L. propriétaire et la société de ménage « Comme un sou neuf », pour lequel Monsieur V. a décidé de se porter caution, se termine le 7 janvier. Le 30 janvier, Madame L. signe un nouveau bail avec une agence de voyage « D’ici et d’ailleurs » pour laquelle elle n’a pas encore obtenu le contrat de cautionnement. Le 15 mai, « D’ici et d’ailleurs » n’a toujours pas fourni la caution pour son bail commercial et n’a pas non plus payé son échéance de loyer. Madame L. adresse à Monsieur V. une mise en demeure pour le paiement de l’impayé de l’agence de voyage. Or, son action est rejetée car le bail garanti par Monsieur V. est venu à terme le 7 janvier, tout comme son engagement.

Caution bancaire ou caution personnelle

Avoir recours à une caution pour le paiement des loyers, c’est faire appel à un tiers. Ce garant extérieur au bail commercial est choisi bien entendu selon ses capacités financières. Mais il est possible de demander 2 types de cautions : 

 

🢥 La caution bancaire

 

Pour qu’un établissement financier accepte de se porter caution et de payer le loyer en cas de défaillance du locataire, celui-ci doit déposer sur un compte bloqué l’équivalent de 3 mois de loyer. Le bailleur est alors en droit de réclamer le paiement des loyers dus à la banque.

 

🢥 La caution personnelle

 

Si l’acte de cautionnement est signé par une personne physique et non une entreprise, on parle de caution personnelle car c’est à titre personnel que le garant s’engage à payer les dettes locatives d’autrui. Celui-ci met alors en garantie ses biens propres et son engagement est transmis à ses héritiers en cas de décès.

 

Le formalisme de la caution du bail commercial

Pour ne pas risquer la nullité de l’acte de caution, certaines règles doivent être respectées.

 

Acte conjoint ou acte séparé

Les parties (bailleur et locataire) ont le choix quant à la manière dont le garant se porte caution.

  • La caution participe au bail commercial : Dans cette option, l’engagement de la caution résulte d’une clause du contrat de bail auquel la caution participe, qui est alors établi et signé en 3 exemplaires dont un revient au garant.
  • L’acte de cautionnement est unilatéral : Le garant s’engage dans un acte qu’il signe et dont un orignal est remis au bailleur.

 

Forme et contenu

Outre de contenir certaines mentions obligatoires dans l’acte, l’engagement de la caution doit impérativement se manifester au travers de mentions manuscrites. En d’autres termes, pour s’assurer de la portée de son geste et d’en prendre pleinement conscience, la personne qui accepte de payer les dettes locatives de quelqu’un d’autre doit l’écrire de sa main. Cette obligation peut être écartée sous certaines conditions en cas de signature électronique de l’acte. Par ailleurs, afin que l’acte soit juridiquement valable, il doit contenir les informations suivantes :

 

🢥 L’identification des parties et la référence claire au contrat de bail commercial pour lequel la personne se porte caution.

 

🢥 La durée de l’engagement de la caution qui peut être déterminée (sa date de fin est précise) ou indéterminée, c’est-à-dire pendant toute la durée du bail commercial y compris par tacite reconduction. Attention toutefois, le renouvellement étant un nouveau bail, la caution ne garantit pas ce nouveau contrat.

 

🢥 La nature de la caution qui peut être solidaire ou simple. En l’absence de toute mention, le contrat de cautionnement est considéré comme étant simple.

  • En cas de caution simple, le propriétaire devra d’abord lancer toutes les procédures de recouvrement contre le locataire car le garant conserve le « bénéfice de discussion » et le “bénéfice de division” c’est-à-dire le paiement de la dette au prorata. . Ce n’est qu’en cas d’échec qu’il pourra se retourner contre la caution. Etre caution simple est donc moins engageant qu’être une caution solidaire.
  • En cas de caution solidaire par laquelle le garant renonce au bénéfice de discussion et de division (la dette et scindée entre plusieurs débiteurs), le bailleur peut assigner parallèlement le preneur et la caution. C’est d’ailleurs une condition indispensable si dans le cadre de sa procédure il souhaite actionner la clause résolutoire du bail.

 

🢥 La nature des dettes et du montant maximum garantis par la caution. Le garant doit clairement préciser ce qu’il s’engage à payer, et à hauteur de combien :  loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, intérêts de retard et accessoires de la dette locative

Conclusion

Bien que généralement l’établissement d’un acte de caution d’un bail commercial soit effectué à la demande du propriétaire du local, il présente toutefois une assurance pour le preneur d’éviter de voir son contrat de location résilié. En effet, les baux commerciaux comportent très souvent une clause résolutoire qui peut être actionnée par le bailleur en cas de non-respect des obligations du bail telles que le paiement des loyers.

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