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La cession d’un bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 7 décembre 2023

Le titulaire d’un bail commercial, qu’il soit une personne physique ou une personne morale c’est-à-dire une société, doit nécessairement être inscrit au Registre du Commerce et des Société ou au Registre des Métiers. Il exploite une activité commerciale pour laquelle il dispose de la jouissance d’un fonds de commerce. Selon le code du commerce, celui-ci est constitué d’éléments corporels et incorporels affectés à l’exploitation dudit fonds.

Parmi ces éléments incorporels du fonds de commerce, il y a le droit au bail, qui correspond au droit d’exploiter le local commercial.  ,. À cet égard, le statut des baux commerciaux, qui réglemente les droits et obligations entre locataires commerçants et bailleurs, autorise le locataire à procéder à la cession (la vente) du bail commercial tout en encadrant cette procédure. 

Les principes régissant la cession d’un bail commercial

Tout au long de sa vie professionnelle, le locataire peut être amené à faire évoluer son activité. La cession de son bail commercial est l’un des moyens pour y parvenir dans la mesure où il permet de céder son bail à un autre locataire.

La cession du droit au bail et du fonds de commerce de l’activité commerciale

Que signifie pour un professionnel « céder son bail commercial » ? Cela consiste à vendre à un autre commerçant l’ensemble des droits et obligations liés au bail portant sur le local qu’il occupe pour son activité, dont notamment : le droit d’exploiter le local tout en prenant en charge le paiement des loyers.

 

Exemple : 

Candice décide de signer un bail commercial pour ouvrir sa boutique de bonbons « Candice & Candy ». Mais au bout de quelques mois seulement, elle réalise que son emplacement n’est pas pertinent. Ne souhaitant pas attendre l’échéance de 3 ans pour procéder à la résiliation triennale de son contrat de location, Candice décide de céder son bail commercial à un autre professionnel afin d’aller s’installer dans un quartier plus adapté.

 

Le droit au bail étant une partie constitutive du fonds de commerce, la vente de celui-ci emporte la vente du droit d’exploiter le local commercial loué. Aussi, le locataire peut également décider de vendre l’ensemble de son activité et avec elle son droit au bail. Il intègre alors dans son prix de vente la valeur locative des locaux occupés, mais peut également le céder à titre gratuit.

La continuité du contrat de bail

Nul besoin pour le locataire qui veut vendre d’attendre l’expiration du bail, de donner congé au bailleur pour résilier le contrat de location ou en demander la reconduction dans le cadre d’une procédure de renouvellement de bail auquel il a droit. Il peut vendre à tout moment et la location se poursuit dans les mêmes conditions jusqu’à la fin du bail, seul le bénéficiaire des droits et obligations attachés au contrat sera modifié. En conséquence, la durée du bail est la même que celle prévue lors de sa signature, déduction faite du temps déjà écoulé. De même, le nouveau locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial cédé à son échéance ce qui fait qu’en cas de refus de renouvellement, le bailleur sera tenu de lui verser une indemnité d’éviction.

La liberté de cession du commerçant et le droit de regard du bailleur

Le principe de la liberté de cession est prévu par le statut des baux commerciaux qui indique que toute clause du contrat de bail interdisant au locataire de céder soit son fonds soit son droit au bail est frappé de nullité. Il est seulement possible de limiter la cession à un « successeur dans son commerce », c’est-à-dire que le locataire ne peut pas céder son bail commercial à un acquéreur dont l’activité serait totalement différente de la sienne.

Le cédant garant dans le paiement du loyer

La cession du bail commercial s’avère être une cession de créance. Par conséquent, le cédant du droit au bail transmet à l’acquéreur devenu nouveau locataire sa dette envers le bailleur créancier. Le nouveau titulaire du bail devient ainsi son débiteur car il devient le titulaire des droits et des obligations issus du bail ex : le paiement des loyers.

C’est la raison pour laquelle il n’est pas rare que les baux comportent une clause de solidarité entre cédant et cessionnaire à propos du paiement du montant du loyer. Lorsque c’est le cas, la clause de solidarité à pour conséquence que l’ancien locataire n’a pas d’autre choix que de se porter garant des paiements de loyers du nouveau locataire. En d’autres termes, le locataire cédant s’engage à payer les sommes dues en cas de défaillance du nouveau titulaire du bail. Il s’agit donc d’une forme de protection pour le propriétaire. La durée d’engagement n’est cependant pas indéterminée : le bailleur ne peut solliciter le locataire-cédant que pendant une durée de 3 ans à compter de la cession du bail commercial.

Par ailleurs, le repreneur de l’activité est par principe solidaire des dettes locatives de son prédécesseur, sauf si au moment de la vente celui-ci est en redressement judiciaire ou en liquidation suite à un surendettement.

 

La mise en œuvre de la cession de bail commercial

 

La cession d’un bail commercial requiert de respecter certaines règles légales mais également d’éventuelles dispositions conventionnelles c’est-à-dire mentionnées dans le contrat.

 

Les clauses du contrat de location

  • L’agrément du bailleur :

 

Dans la mesure où il est impossible pour le bailleur d’interdire toute cession, cette clause n’aura pour objectif que de la restreindre. La clause d’agrément du bailleur consiste donc à permettre au propriétaire-bailleur d’avoir un certain droit de regard sur la cession ex : s’assurer de la fiabilité du repreneur. Ici, la difficulté sera de faire correspondre les intérêts naturellement divergents du bailleur et du locataire. 


  • La forme de la cession :

 

Il s’agit là pour le bailleur d’imposer sa présence lors de la signature de la cession du bail commercial ou encore d’exiger un acte notarié plutôt que sous seing privé.


  • Le droit de préemption du bailleur :

 

Il peut également arriver que des bailleurs souhaitent garder la possibilité d’exploiter eux-mêmes une activité commerciale dans les locaux qu’ils possèdent. Dans ce cas, ils introduiront dans le contrat de bail un droit de préemption à leur profit. Il sera alors prioritaire pour acquérir le fonds de commerce de son locataire.

 

  • Le sort du dépôt de garantie :

 

En principe, le bailleur restitue le dépôt de garantie au locataire puis le réclame à l’acquéreur. Mais il peut être décidé que l’acquéreur dédommage directement le locataire cédant.

Les formalités pour céder son bail

Nous venons de voir qu’il est possible d’insérer une multitude de clauses pour encadrer la cession du bail. Passons désormais à l’action ! Comment procéder pour céder son bail ?

 

Il n’est pas possible de céder son bail sans respecter quelques règles. En effet, un formalisme issu à la fois du code civil et du code du commerce est à respecter en cas de cession du droit au bail. 

 

Il faut :

 

  • Informer la commune du local commercial qui dispose d’un droit de préemption par lettre recommandée avec accusé de réception. Certaines communes souhaitent avoir un droit de regard sur les cessions dans le cadre de leur plan de sauvegarde.
  • Établir un état des lieux d’entrée entre le bailleur et le cessionnaire, nouveau locataire lors de la prise de possession.
  • Signifier par acte d’huissier la cession du bail commercial au bailleur puisqu’il s’agit d’une cession de créance. 
  • Enregistrer l’acte de cession au service des impôts dans un délai d’un mois

En cas de cession de bail commercial irrégulière

Si la cession d’un bail commercial ne respecte ni les obligations légales ni les clauses du contrat, elle est frappée d’irrégularité et les sanctions qui en découlent peuvent être lourdes de conséquences pour le cédant et le cessionnaire : inopposabilité de la cession, mise en œuvre de la clause résolutoire, extinction du bail commercial, dédommagement.Passons-les en revues !

 

  • L’inopposabilité de la cession : 

 

Si l’acte n’est pas signifié par huissier au bailleur, la cession ne lui est pas opposable, c’est-à-dire qu’il peut ne pas reconnaître le cessionnaire comme son nouveau locataire et par exemple refuser le renouvellement du bail.

 

  • La mise en œuvre de la clause résolutoire :

 

Le bailleur peut demander l’application de plein droit de la clause résolutoire pour cause d’irrégularité. 

 

  • L’extinction du bail commercial

Le locataire est occupant sans droit ni titre du local, ce qui implique qu’il n’est pas tenu de payer le loyer. En revanche, le bailleur peut exiger le paiement des loyers au cédant, titulaire officiel du bail à ses yeux.

 

  • Le recours en dédommagement du cessionnaire

 

Le nouveau locataire lésé du fait de l’irrégularité de son droit au bail est parfaitement fondé à assigner l’ancien locataire pour lui réclamer des dommages et intérêts.

 

Exemple : 

La société Ébène et Ivoire qui vend du mobilier rachète en 2019 le droit au bail de la société Madame Meuble qui vient à échéance 2 ans plus tard. En 2021 la société Ébène et Ivoire effectue une demande de renouvellement du bail au propriétaire qui le lui refuse : Madame Meuble ne lui ayant pas signifié la cession du bail commercial en 2019, le bailleur considère qu’elle ne lui est pas opposable juridiquement et profite de cette irrégularité pour demander à l’occupant de quitter les lieux. Ébène et Ivoire ne pouvant par conséquent pas obtenir d’indemnité d’éviction est en droit de réclamer à Madame Meuble le montant de l’indemnité à laquelle elle aurait eu droit si la cession avait été correctement signifiée.

Conclusion

En définitive, la cession d’un bail commercial est la vente d’un élément du fonds de commerce régie par certains principes essentiels tels que la continuité du contrat de bail, la liberté de cession du locataire, le droit de regard du bailleur et la garantie de paiement du cédant. Sa mise en œuvre constitue toutefois une procédure délicate qui concentre des intérêts différents et pour laquelle il est recommandé d’être accompagné par un professionnel pour la rédaction du document. Elle est par ailleurs soumise au respect de formalités dont dépend sa validité.

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