Dossier

La cession

Par Joane Eftekhari
Publié le 6 décembre 2023

La signature d’un contrat de bail commercial attribue au locataire le droit d’exploiter les locaux objet de la location en contrepartie du paiement d’un loyer. Ce droit, appelé « droit au bail », est un élément constitutif du fonds de commerce exploité par l’entreprise locataire dans le cadre de son activité commerciale. Celui-ci pouvant faire l’objet d’une vente avec ou indépendamment de celle du fonds, on parle alors communément de cession du bail commercialLe contrat de cession de bail est juridiquement encadré et soumis à certaines conditions de forme dont le non-respect a des conséquences, notamment sur la propriété commerciale du bénéficiaire.

 

Les règles de la cession du bail commercial

 

  • La liberté de cession : le bailleur ne peut pas interdire purement et simplement ni la cession du fonds de commerce, ni celle du droit au bail commercial. Il peut seulement la restreindre en ajoutant des clauses de bail visant à limiter les conditions de la cession (clause de droit de préemption du propriétaire, clause d’agrément, etc.) soumises à la clause résolutoire.
  • La continuité du bail : lors de la cession, les parties n’ont pas à procéder à la résiliation du bail. –   Les mêmes conditions se poursuivent avec le cessionnaire, c’est-à-dire l’acquéreur du droit au bail pendant toute la durée du bail.
  • La garantie du locataire vendeur : La cession du bail commercial étant une cession de créance, le cédant demeure garant du cessionnaire du bail (le nouveau locataire) dans le paiement du loyer pendant les 3 années de la vente.

 

Les formalités liées à l’acte de cession

 

Selon le code civil et le code du commerce, la cession du droit au bail doit respecter un certain formalisme. Dans le cas contraire, le cessionnaire s’expose notamment à l’inopposabilité de la cession au bailleur, ce qui pourrait faire obstacle à son droit au renouvellement du bail. Il serait alors parfaitement fondé à assigner le cédant en dommages et intérêts.

 

Par conséquent, les étapes de la cession du bail commercial sont : 

 

  • Notifier la vente à la mairie du lieu d’implantation des locaux commerciaux loués pour qu’elle puisse exercer son droit de préemption
  • Rédiger un état des lieux entre le bailleur et le nouveau locataire
  • Signifier par acte d’huissier la cession au propriétaire
  • Enregistrer l’acte de cession auprès des impôts dans le mois qui suit la vente

 

 

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