Dossier

La clause relative à la destination des locaux

Par Joane Eftekhari
Publié le 11 août 2023

La clause relative à la destination des locaux d’un bail commercial est destinée à limiter les activités du locataire au sein du local à un usage strictement commercial pendant toute la durée du bail et de ses avenants (ex : coiffeur, restaurant, tous commerces etc). Elle constitue l’une des clauses essentielles du bail prévues par le code du commerce. Ainsi, le local ne peut devenir à usage d’habitation par la seule volonté du locataire. Cela étant, l’exploitation d’une activité qui ne respecte pas la destination du local survient le plus souvent à l’issue d’une sous-location ou d’une mise en location gérance. Charge donc au locataire de procéder aux vérifications pour éviter tout litige.

Selon le statut des baux commerciaux, elle relève de la liberté contractuelle du bailleur et du preneur au moment de la signature de leur contrat de bail et non de dispositions d’ordre public. En d’autres termes, la loi n’impose rien en matière de clause de destination des locaux et les parties peuvent donc librement négocier la clause. Les parties doivent toutefois respecter le statut juridique du local, de l’immeuble dont il dépend et la légalité (droit applicable, règlement de copropriété, etc.)

Si, grâce à la clause de destination, le bailleur contrôle les activités du preneur, le code civil ne l’exonère pas de son obligation de délivrance d’un local commercial conforme à cette destination. Par exemple : si la clause autorise une activité de restauration, les travaux nécessaires à la réalisation de cette activité doivent en principe avoir été réalisés par le propriétaire (extraction de fumée). En contrepartie, la Cour de cassation c’est-à-dire la plus haute juridiction judiciaire, sanctionne de manière constante le non-respect de la destination des lieux loués. En effet, en cas d’activité irrégulière du locataire, la résiliation du bail peut être demandée par le propriétaire au juge compétent.

Destination et renouvellement du contrat de bail

Le régime statutaire des baux commerciaux attribue au locataire une propriété commerciale en lui donnant un droit au renouvellement du contrat à l’expiration du bail. Or, en cas de non-respect de la destination des lieux, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement et ce sans le versement d’aucune indemnité d’éviction au preneur.

La mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial en cas de non-respect de la clause de destination des locaux

Un bail commercial peut comporter une clause résolutoire de plein droit, c’est-à-dire une mention dans le contrat qui permet aux parties de faciliter la résiliation du 

bail en cas de manquement à leurs obligations (ex : défaut de paiement du loyer). Toutefois,cette clause n’est aucunement obligatoire car ce sont les parties qui peuvent décider d’en ajouter une dans le contrat.  La clause résolutoire de “plein droit” permet alors aux parties, après un commandement resté infructueux, de sanctionner l’inexécution d’une des obligations du bail. Bien que cette disposition soit le plus souvent utilisée pour sanctionner un défaut de paiement des loyers, le non-respect de la destination des locaux peut également entraîner la résiliation du bail.

Attention : Si la clause résolutoire de plein droit permet de faciliter la résiliation du bail, le bailleur reste tenu de lancer une procédure judiciaire pour que le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial. À cette occasion, le preneur peut demander la suspension des mesures d’exécution et des délais pour se mettre en conformité, ce qu’il a de grandes chances d’obtenir dans l’intérêt de la continuité de son fonds de commerce.

CONTENU DU DOSSIER

Contenu suivant

Il s'agit du dernier conseil