Dossier

La forme du contrat de bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 11 août 2023

Le bail commercial est un contrat de location qui ne peut être souscrit qu’à la condition que le locataire, appelé preneur, exerce une activité commerciale au sens du code du commerce (voir articles L145-1 et L110-1) et que les lieux loués puissent  être qualifiés de local commercial, c’est-à-dire qu’un fonds de commerce y soit exploité. Ce bail est alors soumis au statut des baux commerciaux défini par le code du commerce, contrairement au bail professionnel qui dépend directement du code civil

Le droit des baux commerciaux impose des règles strictes que le bailleur, c’est-à-dire le propriétaire du local, et le locataire doivent impérativement respecter. En effet, le bail doit notamment être conclu pour une durée minimale de 9 ans et le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail commercial. Dans ces conditions, si le locataire effectue une demande de renouvellement à l’expiration de son bail, le bailleur est tenu d’accepter. Si ce dernier souhaite tout de même donner congé au locataire, il devra procéder au paiement d’une indemnité d’éviction dès la résiliation du bail.

Si les parties décident de signer un bail commercial qui ne respecte pas ces conditions, il peut alors s’agir :

  D’un bail dérogatoire au droit des baux commerciaux

  D’une convention d’occupation précaire communément appelé « bail précaire »

  D’un bail saisonnier

La libre forme de bail commercial

Il n’existe pas de modèle de bail commercial. De plus, si le bailleur et le preneur se font suffisamment confiance, ils peuvent opter pour un bail verbal en toute légalité, c’est-à-dire sans prendre le temps de rédiger un écrit. Ce type de location commerciale est parfaitement valide. Toutefois, il pose des difficultés quant à la preuve de la durée d’occupation des locaux. En effet, le locataire n’obtient la propriété commerciale, qui lui permet de bénéficier du renouvellement de son droit au bail, que s’il peut démontrer qu’il exploite son fonds de commerce dans les lieux loués pendant 2 ans au minimum à compter de la prise d’effet du bail. Par conséquent, un bail commercial écrit demeure fortement conseillé pour prévenir tout litige, d’autant qu’il sera plus aisé pour le locataire d’obtenir une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bailleur.

 

En conclusion : Vous pouvez tout à fait opter pour un bail commercial verbal, mais en cas de difficultés entre les parties il sera plus facile de faire valoir vos droits si le contrat a été matérialisé dans un écrit. 

Bail authentique ou sous seing privé ?

Les parties sont également libres de faire appel à un professionnel tel qu’un avocat ou un notaire pour la rédaction de leur contrat de bail commercial. Il en va de même pour l’enregistrement du document. Le recours à un notaire est néanmoins obligatoire dans 2 cas spécifiques : 

 

  • La durée du bail commercial est supérieure à 12 ans et celui-ci doit faire l’objet d’une publication aux hypothèques

Le bail commercial concerne l’exploitation d’un débit de boissons

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