No data was found

La juridiction compétente en cas de litige relatif au bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 7 décembre 2023

Il arrive parfois que l’exécution d’un contrat de bail immobilier engendre des mésententes entre un bailleur et un locataire. Dans le pire des cas, certains de ces désaccords ne peuvent se régler à l’amiable et donnent lieu à de véritables contentieux qui ne se résoudront que devant les tribunaux. Les parties n’ont alors pas d’autres choix que de saisir la juridiction compétente pour déterminer les responsabilités spécifiques à leur relation contractuelle. En effet, si la juridiction saisie n’est pas la bonne, elle se déclarera incompétente, ce qui aura été une énorme perte de temps pour le bailleur et le locataire.

Cela étant, la répartition des compétences entre chacun des différents tribunaux  n’est pas toujours évidente. Quelle est la juridiction compétente pour un litige survenant dans le cadre d’un bail commercial ? Pour y voir plus clair, il est nécessaire de comprendre que la compétence des juridictions dépend à la fois des domaines d’intervention qui leurs sont propres (compétence matérielle) et du territoire (compétence territoriale) auquel elles sont affectées. Cette dernière peut toutefois être modifiée dans certaines conditions suivant la volonté des parties.

Vue d’ensemble sur la répartition des compétences entre les tribunaux :

En france, l’autorité judiciaire française est partagée entre un ordre administratif et un ordre judiciaire. Les juridictions administratives traitent de la légalité des actes administratifs et des litiges entre les institutions administratives et les particuliers. D’un autre côté, les tribunaux civils (le tribunal judiciaire, le conseil des prud’hommes, la juridiction de proximité, le tribunal des affaires de sécurité sociale, etc.) règles les affaires courantes alors que les juridictions pénales (tribunal de police, correctionnelle, cour d’assises) ont affaire aux infractions, délits et crimes soumis au droit pénal

Le tribunal judiciaire et son président : Une compétence matérielle d’attribution pour le contentieux des baux commerciaux

La loi de programmation 2018-2022 et de réforme de la justice en date du 23 mars 2019 a notamment simplifié le fonctionnement juridictionnel pour les petits litiges et renforcé l’efficacité de l’organisation judiciaire. À cette fin, le tribunal de grande instance et le tribunal d’instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire. Celui-ci est désormais la juridiction de droit commun, c’est-à-dire qui est compétente pour connaître tout type de litige (ex : les baux commerciaux), sauf ceux qui sont spécifiquement attribués à une juridiction précise. Cette attribution de compétence des ordres de juridiction est d’ordre public c’est-à-dire obligatoire. Cela oblige les tribunaux saisis à se déclarer incompétents si l’une des parties soulève, au cours de la procédure, une exception d’incompétence (procédure spécifique pour signaler l’incompétence d’un tribunal).

 

Une compétence exclusive du tribunal judiciaire en matière de litiges relatifs aux baux commerciaux

Concrètement, c’est le tribunal judiciaire qui a la compétence judiciaire pour régler  la majeure partie des contestations relatives aux baux commerciaux  (voir article R. 211-3-26 et R. 211-4. I du code de l’organisation judiciaire et L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce ) comme par exemple. : 

  •  
  • Les litiges relatifs à l’état des lieux
  • La violation du droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction
  • La contestation du congé
  • La demande de déspécialisation (ajout d’une activité connexe ou complémentaire) et la destination des lieux
  • La cession du droit au bail
  • La sous location
  • L’application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

 

Exemple : Le libraire « Je lis, nous lisons » qui conteste le montant de l’indemnité d’éviction versée par son bailleur doit assigner celui-ci devant le tribunal judiciaire et non devant le tribunal de commerce.

Le président du tribunal judiciaire exceptionnellement compétent pour connaître des litiges relatifs à la fixation du loyer

En matière de fixation des loyers, la compétence revient au président du tribunal judiciaire qui endosse le rôle de « juge des loyers » selon l’article R. 145-23 du code du commerce. selon l’article R. 145-23 du code du commerce. En effet, lorsqu’il s’agit de contester le montant du loyer qui serait dommageable au locataire, c’est au président du tribunal de trancher. Cela concerne, par exemple, les sujets suivants :

 

  •  Montant du loyer lors de la révision triennale du loyer (tous les trois ans)
  • L’adaptation du jeu de la clause d’échelle mobile
  • La modification du prix à la suite d’une déspécialisation c’est-à-dire lors de l’ajout d’une activité connexe ou complémentaire à l’activité initiale du locataire
  • Prix du bail lors de son  renouvellement 

Ce qui relève de la compétence du tribunal de commerce

Mais pourquoi le tribunal de commerce ne serait-il pas la juridiction compétente pour un litige en matière de bail commercial ? Tout simplement car l’article L. 721-3 du code du commerce ne délivre pas la compétence matérielle des baux commerciaux à ce tribunal. Il indique clairement que : 

 

« Les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes. »

Exemple : Le restaurant « J’ai la frite » est en désaccord avec l’un de ses fournisseurs qui est aussi son bailleur. Ce litige ne concernant pas le bail mais une simple relation entre commerçants, il doit être porté devant le tribunal de commerce.

 

Cela étant, dans certains cas, la location d’un local commercial dépend d’un contrat qui n’est pas soumis au statut des baux commerciaux. C’est le cas du bail dérogatoire et de la convention d’occupation précaire. Or compte tenu de ce qui précède, le bail dérogatoire n’est pas mentionné par l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, seule la convention d’occupation précaire l’est. En conséquence, si un litige survient sur un bail dérogatoire, le tribunal de commerce est compétent, ce qui est confirmé par les jugements et décisions judiciaires antérieures.

 

Exemple : Parce que Jean PIEDEPORC n’est pas certain que le local commercial qu’il loue soit bien placé, il signe un bail dérogatoire d’un an pour exploiter sa boucherie. Au bout de 6 mois, Monsieur PIEDEPORC conteste le montant de ses charges auprès de son bailleur. N’arrivant pas à se mettre d’accord avec le propriétaire, il saisit le tribunal de commerce.

La question de la compétence juridictionnelle territoriale

164 tribunaux judiciaires quadrillent le territoire français. Lequel doit-on saisir pour son propre contentieux ?

La règle du tribunal territorialement compétent

Selon l’article 42 du code de procédure civile, le tribunal territorialement compétent est celui du lieu où demeure le défendeur, c’est-à-dire son domicile pour une personne physique, et son siège social pour une personne morale. 

 

-> Mais attention ce n’est pas le cas en matière de litige relatif à un bien immobilier. En effet, dans une telle situation il faut saisir la juridiction du lieu où est situé l’immeuble. De plus, il n’est pas possible d’écarter cette règle puisque l’article 48 du même code indique que toute clause attributive de compétence qui dérogerait à cette règle de tribunal compétent est réputée non écrite, à moins qu’elle ne respecte certaines conditions (voir b.). 

 

La clause attributive de juridiction du bail commercial

Pour que le bailleur et le locataire puissent insérer dans leur bail commercial une clause qui déroge au principe énoncé par le code de procédure civile, ils doivent répondre aux questions suivantes : 

 

  • Les parties signataires du bail sont obligées d’avoir la qualité de commerçant. Cette qualité n’a besoin d’être effective qu’au jour de la signature de la clause réalisée dans le cadre de leurs activités professionnelles. 
  • La clause doit être « très apparente » pour qu’elle soit lisible, claire et explicite. En d’autres termes, le bailleur et le locataire acceptent expressément la clause attributive de juridiction lors de la conclusion d’un contrat. Le caractère apparent doit être entendu comme étant une acceptation sans équivoque.

Conclusion


En résumé, la juridiction compétente pour connaître d’un litige en matière de bail commercial est le tribunal judiciaire pour les questions relatives à l’exécution du contrat et le président du tribunal judiciaire pour les sujets relatifs au montant du loyer. Le tribunal de commerce est quant à lui compétent lorsque le bail est dérogatoire au statut des baux commerciaux (ex : bail dérogatoire). Sur un plan pratique, le tribunal à saisir d’un point de vue géographique est celui du lieu où est situé le local commercial objet du bail, à moins que les parties qui doivent alors être des commerçants aient inséré dans leur contrat une clause attributive de compétence à un tribunal spécifique.

CONTENU DU DOSSIER
Plus de conseil

Contenu suivant

Il s'agit du dernier conseil