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La résiliation d’un bail commercial

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Publié le 7 décembre 2023

Le statut des baux commerciaux envisage de manière stricte la durée d’un contrat de bail commercial et ses conditions de résiliation. En effet, le bail commercial doit être d’une durée de 9 ans minimum sinon le bail devient dérogatoire par rapport au statut des baux commerciaux, et ne bénéficie plus des mesures protectrices pour le preneur, qu’il soit artisan ou entreprise locataire. Toutefois, compte tenu de cette durée relativement longue de 9 ans, le droit commercial autorise les signataires à mettre un terme à leur contrat de location dans certaines conditions spécifiques. Dès lors, la résiliation du bail commercial peut être envisagée soit à la fin du contrat, soit de manière anticipée.

 

Les cas de résiliation au terme du bail commercial

Lorsqu’on arrive en fin de bail initial sans qu’aucune partie n’ait entrepris quoi que ce soit à son égard, le contrat est renouvelé par tacite reconduction. En d’autres termes, il se poursuit dans les mêmes clauses et conditions locatives. C’est pourquoi la partie qui souhaite être déliée de tout engagement après les 9 années incompressibles doit entreprendre une démarche envers son cosignataire.

La délivrance d’un congé à l’expiration du bail

Le locataire qui souhaite quitter le local peut demander la résiliation de son bail commercial à son propriétaire au moins 6 mois avant son terme. Son congé doit alors être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception sans qu’aucune justification ne soit nécessaire.

Le refus du renouvellement du bail commercial

Compte tenu d’une réglementation destinée à éviter qu’un commerçant ne se retrouve dans une situation précaire, le bailleur qui veut résilier son contrat est contraint par le droit au renouvellement du locataire. C’est ce qu’on appelle la propriété commerciale du preneur.En d’autres termes, toute résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur entraîne le versement d’une indemnité d’éviction calculée notamment sur la valeur locative du bien. Le propriétaire doit donc impérativement adresser au preneur une offre de renouvellement ou accepter sa demande. Dans le cas contraire, délivrer un congé au locataire pour résilier son bail équivaut à refuser le renouvellement et entraîne le paiement de l’indemnité, sauf s’il existe un motif légitime évoqué dans le Code de commerce (articles L145-17 et L145-18 du code de commerce).

Les cas de résiliation anticipé du contrat de bail commercial

La loi prévoit par ailleurs des cas de résiliation du bail commercial avant l’expiration de la période minimale des 9 années.

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Le congé délivré à la fin de chaque période triennale

Le bail peut être résilié par les parties tous les 3 ans, en respectant un préavis de 6 mois. Mais les conditions de mise en œuvre de cette résiliation anticipée du bail commercial ne sont pas identiques pour le bailleur et pour le locataire. En effet : 

    • Le locataire a le droit de demander librement la résiliation du bail sans avoir à apporter une quelconque justification au bailleur, sur simple courrier recommandé avec AR adressé dans les 6 mois qui précèdent l’échéance.
  • Le bailleur est lui aussi autorisé à donner congé au preneur à la fin de chaque période triennale. Mais il s’expose au versement d’une indemnité d’éviction (somme d’argent) s’il n’est pas en mesure de justifier sa décision par l’une de ces conditions :

 

La construction, reconstruction ou surélévation des lieux loués 

La réalisation de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ou de conservation,

La démolition du bien du fait d’un projet de renouvellement urbain

L’habitation à titre personnel après réaffectation des locaux

La mise en œuvre de la clause résolutoire contractuelle

Il peut arriver que le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles (déspécialisation du bail commercial c’est-à-dire une modification de l’activité sans accord du bailleur, défaut de paiement du loyer ou du montant de la révision du loyer…). Dans ce cas, il est fondamental pour le propriétaire d’avoir la liberté de rompre le lien contractuel s’il le souhaite. La présence d’une clause résolutoire c’est-à-dire une mention spécifique dans le contrat devient alors un élément déterminant pour obtenir la résiliation du bail commercial pour non-respect d’une disposition contractuelle. En effet, cette clause entraine sa résiliation de plein droit par le simple manquement à une des obligations du locataire. Le bailleur n’a alors qu’à saisir le juge statuant en référé, c’est-à-dire en urgence, pour qu’il constate la résiliation du bail et obtenir une décision nécessaire à la procédure d’expulsion éventuelle. L’intéressé est toutefois obligé d’adresser préalablement au preneur un commandement de payer par voie extrajudiciaire (par huissier) sous 2 mois, après éventuellement une mise en demeure restée infructueuse.

En l’absence de clause résolutoire, le propriétaire est aussi en droit de demander une résiliation judiciaire mais il s’agit alors d’une procédure longue où le juge statue « au fond » et pendant laquelle le bailleur doit apporter la preuve dudit manquement.

 

Exemple de clause résolutoire : 

 

« Il est expressément convenu entre les parties :

  • Qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges à son échéance, dû en vertu du présent contrat de bail ou de la loi, ainsi que du différentiel de loyers dû après révision du loyer, 
  • Qu’en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et deux mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeurés infructueux,

Le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire. Il lui suffira d’obtenir une simple ordonnance de référé exécutoire par provision pour obtenir l’expulsion des lieux loués. »

Résilier un bail commercial : les cas particuliers

En dehors des cas précédents, il existe certaines situations particulières où la résiliation du bail commercial peut être obtenue simplement et à tout moment avant son terme.

 

  • La résiliation amiable

 

Le bailleur et le locataire qui s’entendent pour rompre le bail de manière anticipée peuvent tout à fait formaliser leur accord dans une convention précisant toutes les conditions de la résiliation du bail commercial. Le preneur a alors intérêt à prévenir ses éventuels créanciers.

 

  • Le départ à la retraite ou l’invalidité du locataire

 

Tout preneur qui dispose de ses droits à la retraite peut résilier son bail commercial à tout moment en délivrant un congé assorti d’un préavis d’au moins 6 mois par LRAR. Il en est de même pour le locataire qui devient détenteur d’une pension d’invalidité.

 

  • Le décès du locataire

 

Le décès du preneur n’emporte pas la résiliation du bail commercial, sauf si une clause en ce sens est prévue dans le contrat de location. Dans ce cas, les héritiers qui ne souhaitent pas poursuivre l’exploitation du fonds de commerce ont le droit de résilier le contrat de bail après avoir donné un préavis de 6 mois au propriétaire par courrier RAR.

 

  • Le locataire subit une procédure collective

 

Normalement, le bail se poursuit après le jugement d’ouverture de la procédure collective à l’encontre du locataire. Le bailleur ne peut obtenir la résiliation du bail commercial à moins que le preneur, toujours tenu au paiement des loyers, ne respecte pas ses engagements et voit son contrat résilié pour manquement. Cependant, l’administrateur peut décider de résilier le bail afin d’éviter la liquidation judiciaire.

 

  • La destruction des lieux loués 

 

En cas de perte totale du bien loué, à la suite d’un sinistre par exemple, la résiliation du bail commercial peut être à l’initiative du bailleur ou du locataire, sans indemnité. La perte totale est estimée lorsque le local est rendu impropre à sa destination, c’est-à-dire que le locataire ne peut plus y exercer son activité normalement. En cas de perte partielle du local, seul le preneur dispose du droit de demander la résiliation.

Conclusion

En résumé, la résiliation du bail commercial peut être tant à l’initiative du bailleur que du preneur, mais dans le cadre d’un strict respect des dispositions du statut des baux commerciaux. 

* Après son échéance, le propriétaire ne peut résilier le contrat de bail qu’à la condition de dédommager le locataire c’est-à-dire en versant une indemnité d’éviction, à moins qu’il ne dispose d’une raison légitime (ex : l’habitation à titre personnel après réaffectation des locaux), tandis que le locataire est libre d’y mettre un terme sans justification. 

*Avant le terme du bail, la résiliation anticipée reste possible à chaque fin de période triennale, sans raison fournie pour le preneur, avec un délai de préavis de 6 mois. Quant au bailleur, il doit fournir un justificatif. Par ailleurs, il peut de son côté obtenir la résiliation du bail commercial en actionnant la clause résolutoire, en cas de manquement à l’une des obligations du locataire. Pour cela, il faut qu’une clause existe en ce sens dans le contrat.

*Enfin, dans certaines circonstances particulières, le bail peut être résilié à tout moment sur simple préavis de 6 mois. Par exemple en cas de départ à la retraite du locataire, de destruction des lieux loués…

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