Dossier

La résiliation

Par Joane Eftekhari
Publié le 7 décembre 2023

Le statut des baux commerciaux est constitué d’un ensemble de dispositions légales destinées à privilégier la stabilité du bail commercial. D’une part, le contrat est d’une durée de 9 ans minimum ; d’autre part, la résiliation d’un bail commercial ne peut être envisagée par le locataire ou le propriétaire que dans certains cas précis. Pour ces raisons, les possibilités de résilier le bail lorsqu’il arrive à échéance, mais aussi avant son terme, sont strictement encadrées, tant pour le bailleur que l’artisan ou l’entreprise qui occupe le local commercial

La résiliation du bail commercial à son terme

Dans l’éventualité où aucune des parties n’intervient pour résilier le bail commercial, celui-ci se poursuit par tacite reconduction après son échéance dans les mêmes conditions. Toutefois, pour que le bail cesse : 

 

  • Soit le locataire donne congé au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois avant la fin du bail,
  • Soit le bailleur refuse au locataire le renouvellement de son bail commercial, auquel cas celui-ci a droit à une indemnité d’éviction en dédommagement du non-renouvellement. Toutefois, si le propriétaire refuse de renouveler le bail, en invoquant un motif légitime qui est mentionné dans le Code de commerce, (ex : l’immeuble doit être partiellement démoli car insalubre), alors aucune indemnité ne sera versée au preneur.

La résiliation anticipée du bail commercial

La mise en œuvre d’une résiliation du bail commercial avant que celui-ci n’arrive au bout des 9 années est plus restrictive.

 

  • Le bailleur et le locataire ne peuvent donner congé qu’à l’expiration de chaque période triennale, c’est-à-dire à la 3ème puis à la 6ème année. Un préavis de 6 mois s’impose aux deux parties. Toutefois :

 

  • Une simple lettre recommandée AR suffit au locataire, sans justificatif.
  • Le bailleur est tenu pour sa part de donner une justification à cette résiliation. S’il ne s’agit pas de l’une de ces raisons mentionnées dans le Code de commerce, il devra verser à son locataire évincé une indemnité d’éviction :

 

  • L’habitation à titre personnel à la suite de la réaffectation des lieux
  • La construction, reconstruction ou surélévation du bâtiment 
  • La démolition du bien du fait d’un projet de renouvellement urbain
  • La réalisation de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ou de conservation

 

  • Le bailleur actionne la clause résolutoire prévue au bail, c’est-à-dire une mention écrite dans le bail.

 

Dans le cas où cette clause résolutoire existe et en cas de manquement par le locataire du bail commercial d’une seule de ses obligations, sa résiliation intervient de plein droit. Il suffit alors au propriétaire d’adresser au locataire un commandement de payer par acte d’huissier et, si celui-ci reste sans effet, de saisir le juge des référés (de l’urgence) pour qu’il acte de la fin du bail.

 

  • Certaines circonstances particulières s’imposent aux parties pour la résiliation du bail commercial.

 

  • Si le propriétaire et le locataire sont d’accord, une résiliation amiable anticipée peut être signée.
  • Si le locataire décède, ses héritiers peuvent résilier le bail en respectant un délai de préavis de 6 mois.
  • Si le locataire part en retraite ou devient invalide, il peut mettre un terme à son contrat de bail après avoir réalisé un préavis de 6 mois.

Si le local commercial est détruit, la résiliation du bail peut être demandée par l’une ou l’autre partie.

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