Le bail commercial classique est régulièrement pointé du doigt en France. La faute à son manque de souplesse, avec une durée de bail allant jusqu’à 9 ans (dont le régime a été récemment modifié par la loi Pinel). La comparaison avec le bail commercial d’autres pays européens interpelle ! En Allemagne, par exemple, le bail commercial 3-6-9 n’existe pas, et la durée du bail est librement négociée entre le bailleur et le locataire. Or, avec la crise que nous traversons actuellement, le bail commercial classique soumis au statut des baux commerciaux ne cesse d’être remis en question. Difficile de se lancer dans un nouveau projet et d’anticiper son activité dans 9 ans pour rassurer le futur bailleur !
Afin de pallier cette difficulté, saviez-vous qu’il existe un bail commercial dérogatoire (à ne pas confondre avec le bail précaire) qui permet de conclure un contrat de location portant sur des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal pour une durée inférieure ou égale à 3 ans ?
L’avantage de la sécurité côté preneurs et bailleurs
L’avantage de la sécurité côté preneurs et bailleurs
En principe, le code de commerce impose de conclure contrat de bail commercial dont la durée doit être de 9 ans. Durant ces 9 ans, le preneur peut donner congé à l’expiration d’une période triennale, autrement dit au bout de 3 ou de 6 ans (Article L145-4 du code de commerce). Mais il est possible d’envisager une durée de bail plus courte.
Il s’agit du bail dérogatoire, d’une durée maximale de 3 ans. Plus précisément, la durée du bail ou des baux successifs cumulés ne doit pas être supérieure à 3 ans au total ( Article L145-5 du code de commerce).
Quel avantage ? Ce contrat de location dérogatoire vient utilement répondre aux besoins des bailleurs et preneurs au début de leurs relations contractuelles. Il s’agit en quelque sorte d’un échantillon d’essai qui permet aux parties de tester leurs relations commerciales avant de déboucher sur un bail commercial de 9 ans.
Le bailleur est gagnant, puisqu’il permet de s’assurer de la solvabilité du preneur et de la conformité de son activité avec les locaux loués. Le preneur, quant à lui, peut vérifier la qualité de l’emplacement, de la zone de chalandise, évaluer la viabilité de son activité, mais aussi anticiper les besoins et les effectifs de son entreprise à moyen terme. C’est par exemple un bon moyen de confirmer la taille des locaux choisis, pour se ménager la possibilité de quitter les lieux si ses attentes ne sont pas remplies ou ont évolué au terme du contrat.
À l’inverse, si la situation économique du locataire est favorable et qu’il envisage de conclure un bail commercial classique, le bailleur a les cartes en main pour négocier librement le prix du loyer. En effet, le locataire risque de perdre sa clientèle en cas de refus.
Dans tous les cas, le bail commercial dérogatoire n’est pas l’équivalent du bail commercial traditionnel, puisqu’il déroge aux règles applicables au bail classique 3-6-9. Il ne soumet pas les parties au contrat aux mêmes droits et obligations. Concrètement, à la différence du bail commercial, d’une part le bail dérogatoire ne donne pas au preneur le droit à la propriété commerciale (droit au bail). D’autre part, il n’oblige pas le bailleur à verser une indemnité d’éviction s’il ne souhaite pas que le preneur reste dans les lieux à la fin du bail.
Au total, le bail dérogatoire est moins protecteur des intérêts du preneur. Il lui permet néanmoins de tester une nouvelle activité sans s’engager, et de rassurer le propriétaire lors du lancement d’une nouvelle activité pour obtenir le bail du local.
Bail dérogatoire | Bail commercial (classique) |
|---|---|
Bail conclu pour une durée courte : 3 ans | Bail de longue durée : 9 ans |
Exercer une activité commerciale, artisanale (exploiter un fonds de commerce dans un local commercial), industrielle ou louer des bureaux | Exercer une activité commerciale, artisanale (exploiter un fonds de commerce dans un local commercial), industrielle ou louer des bureaux |
Bail non soumis au régime des baux commerciaux (statut dérogatoire) | Soumis au statut des baux commerciaux (code de commerce et des sociétés) |
Pas de droit au bail | Obligation de renouvellement ( propriété commerciale) |
Pas d’indemnité d’éviction | Indemnité d’éviction |
Permet de tester une activité (côté preneur) | Ne permet pas de tester une activité. Engagement à long terme (côté preneur) |
Permet de tester la zone de chalandise (côté preneur) | Ne permet pas de tester la zone de chalandise (côté preneur) |
Permet de s’assurer de la solvabilité du preneur (côté bailleur) | Ne permet pas d’avoir un véritable aperçu de la solvabilité du preneur (côté bailleur) |
Une précision utile : ne confondez pas bail dérogatoire et bail saisonnier. Tout comme le bail dérogatoire, le bail saisonnier est un bail de courte durée. En revanche, le bail saisonnier est conclu dans le cadre d’une “saison touristique”, définie par région, et ne doit donc pas être confondu avec le bail dérogatoire.
Quelles sont les conditions pour conclure des baux dérogatoires ?
Quelles sont les conditions pour conclure des baux dérogatoires ?
Si, fort de ces conseils, vous souhaitez conclure un bail dérogatoire, assurez-vous qu’un certain nombre de conditions soient réunies. À défaut, vous prenez le risque d’une requalification de votre bail dérogatoire en bail commercial classique de 9ans . Pour connaître les implications d’un tel régime, consultez notre article sur le bail commercial)
Pour conclure un bail dérogatoire, il faut :
– Que le bail ou les baux successifs soient conclus pour une durée maximale de 3 ans.
– Que l’intention du bailleur et du preneur de conclure un bail dérogatoire soit clairement exprimée. Pour ce faire, vous devez ajouter une mention précise et claire (clause non équivoque) dans le contrat qui témoigne de cette volonté.
Par exemple, une clause pourra stipuler clairement que le contrat est régi par l’article L.145-5 du code de commerce. Il est également possible d’indiquer dans le contrat que celui-ci ne donne pas droit au locataire à la propriété commerciale, au renouvellement du bail et au paiement de l’indemnité d’éviction (CA PARIS, 17 février 2016, n° 15/10553).
Pourquoi cette clause ? Parce qu’il ressort des décisions de justice qui ont traité la question que le simple fait de fixer un bail pour une durée inférieure à 3 ans, sans rien indiquer de plus, n’est pas suffisant pour déduire que les parties ont souhaité conclure un bail dérogatoire.
Quel est le régime du bail dérogatoire ?
Quel est le régime du bail dérogatoire ?
Comme évoqué plus haut, le bail dérogatoire n’est pas soumis au statut des baux commerciaux.
Dès lors, les règles qui lui sont applicables sont celles du droit commun relatives au contrat de louage du code civil (Articles 1709 et suivants du code civil).
Comment anticiper la fin du bail dérogatoire ?
Comment anticiper la fin du bail dérogatoire ?
À la fin du bail dérogatoire, le preneur et le bailleur doivent être vigilants.
En effet, si, à la fin du bail dérogatoire, le locataire se maintient dans les lieux loués un mois après l’échéance du bail, le contrat se poursuit en bail commercial classique, soumis au statut des baux commerciaux..
Autrement dit, à la fin du bail dérogatoire, quelle que soit sa durée initiale, y compris inférieure à 3 ans, c’est un bail commercial classique qui se poursuit si rien n’a été prévu ( voir Cass 3eme civ 26 mars 2020 n°18-16113).
Par ailleurs, l’existence d’une simple clause dans le contrat indiquant que le bail dérogatoire cessera automatiquement sans formalité préalable n’est pas suffisante. Ainsi, même si la fin du bail dérogatoire n’est pas soumise au formalisme de délivrance d’un congé comme c’est le cas pour un bail commercial traditionnel, il est toutefois recommandé au bailleur de remettre au preneur une lettre recommandée avec avis de réception pour donner congé au locataire. En effet, selon les juges, lorsque le bailleur a délivré un congé au preneur « la renonciation du bailleur à son droit de demander au preneur de quitter les lieux loués ne peut se déduire de son seul silence ou de sa seule inaction postérieure à ce congé » (Civ. 3ème, 5 juin 2013, n° 12-19.634).
Changer d’activité dans le même local et demander un nouveau bail dérogatoire, c’est possible ?
Changer d’activité dans le même local et demander un nouveau bail dérogatoire, c’est possible ?
Au risque de vous décevoir, il n’est pas possible de demander un nouveau bail dérogatoire suite à un changement d’activité dans les mêmes locaux.
En effet, dans le cas où vous avez déjà bénéficié d’un bail dérogatoire de 3 ans, les juges interdisent la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire dans le même local. Et cela même si l’activité envisagée est différente de celle du bail précédent.
Par exemple, un propriétaire de locaux commerciaux ne peut pas proposer un bail dérogatoire de 23 mois à un locataire pour l’exploitation d’un vidéo-club, puis proposer au même locataire un nouveau bail d’une durée de 23 mois pour une activité de fleuriste (Civ. 3ème, 31 mai 2012, n° 11-15.580).
Passez d’un bail commercial à un bail dérogatoire, la fausse bonne idée ?
Passez d’un bail commercial à un bail dérogatoire, la fausse bonne idée ?
Outre la possibilité de tester une activité avec un bail dérogatoire, il est également permis de poursuivre votre activité en misant sur un bail dérogatoire si vous n’en avez pas déjà bénéficié. Toutefois, cette solution n’est pas une bonne idée car ce bail est moins protecteur de vos droits.
Pour en savoir plus au sujet de la poursuite d’une activité avec un bail dérogatoire, vous pourrez bientôt lire notre article juste ici !
