Dossier

L’avenant au bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 6 décembre 2023

Un avenant est un document contractuel qui apporte une précision, un ajout ou une modification à une convention. Il est en effet un acte juridique à part entière qui doit faire l’objet de la même attention que le contrat auquel il est rattaché. En matière de bail commercial, la portée juridique d’un avenant est au moins aussi importante que le bail lui-même. Rédiger un avenant est obligatoire en cas de modification du bail commercial. Il est important pour le bailleur et le locataire de savoir quand le recours à un avenant est nécessaire et comment formaliser le document.

Un avenant en cas de modification des conditions du bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location soumis au statut des baux commerciaux, qui est particulièrement favorable au preneur. Cela étant, il est également encadré par le droit des contrats qui accorde, quant à lui, une place essentielle à la volonté des parties. 

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Le bail : l’expression de l’accord entre bailleur et preneur

Un bail commercial formalise un accord entre le propriétaire d’un local destiné à l’exploitation d’une activité et un commerçant. Pour cela, ils se mettent d’accord sur un certain nombre d’éléments (montant du loyer, indice de révision, montant du dépôt de garantie, charges récupérables, etc.) dans le strict respect des obligations légales. Sans cette entente sur chacun des points, ce contrat n’aurait pas abouti ou les parties auraient opté 

pour la conclusion d’un autre bail

L’avenant : entériner toute modification des clauses et conditions du bail

Cette convention ne peut donc pas faire l’objet d’une modification unilatérale, c’est-à-dire de la part de l’une des parties sans que l’autre ne l’ait officiellement acceptée. Si tel était le cas, le bail n’aurait alors plus aucune fonction protectrice des droits et obligations de chacun. Aussi, l’avenant a pour objectif de valider un nouvel accord entre le bailleur et le locataire sur certaines dispositions du bail commercial. Attention : si les changements à apporter au contrat sont de nature « substantielle », c’est-à-dire qu’ils modifient un élément essentiel ayant conditionné l’accord des parties, la signature d’un avenant n’est pas possible : la conclusion d’un nouveau bail s’impose. C’est par exemple le cas lorsque la surface louée est modifiée ou que la durée du bail est réduite.

 

Exemple : 

La SCI Manu & Manue, qui loue depuis 4 ans des locaux commerciaux à la société La BD Pirates pour exploiter une librairie, propose à son locataire de déplacer son activité dans un local de même taille, dans la même rue et pour un loyer équivalent. Pour acter ce transfert, le bailleur propose de signer un avenant. Considérant que la proposition n’est pas préjudiciable à la valeur de son fonds de commerce, la BD Pirates accepte, mais exige, pour des raisons de validité juridique, de signer un nouveau bail car l’objet de l’accord initial a totalement changé. 

 

Dans quel cas signer un avenant au contrat de bail commercial ?

Signer un avenant s’avère nécessaire dès lors que le propriétaire du local ou le locataire souhaite modifier un terme du bail commercial en cours. Cela peut consister à ajouter ou retirer un élément d’information, préciser une disposition, ou procéder à  la réévaluation des montants précédemment négociés. Entériner par écrit tout ce qui a pu changer dans le bail permet d’éviter les désaccords, les oublis, voire la mauvaise foi de part et d’autre. Généralement, l’avenant est utilisé dans les cas suivants, sans que la liste soit exhaustive :

 

L’avenant de renouvellement de bail

L’une des spécificités du bail commercial est que le preneur (aussi appelé le locataire) bénéficie d’un droit au renouvellement de son contrat lorsque celui-ci arrive à échéance. Le principe du renouvellement est que le bailleur est obligé de reconduire le bail dans les mêmes conditions sans quoi il serait obligé de verser au locataire une indemnité d’éviction. Si le preneur demande de renouveler le bail, il entre alors en négociation avec le bailleur : l’avenant au bail vient sceller ces accords nouvellement conclus. 

La variation des loyers commerciaux

Il n’est pas rare que les deux parties d’un bail commercial s’accordent pour signer un avenant relatif au loyer. Puisque ce type de contrat autorise une révision triennale, il est conseillé de mettre par écrit le montant du loyer révisé. Par ailleurs, le bailleur peut disposer d’un motif légitime pour justifier auprès de son locataire de son intention d’augmenter le loyer (nouvel arrêt de bus, création d’un parking de stationnement, voie devenue piétonne, etc.).

 

Les modifications liées à l’exploitation du fonds de commerce

L’avenant est également couramment utilisé pour acter les modifications du bail relatives à l’activité commerciale, telles que : 

 

  • Le changement de destination des locaux commerciaux
  • L’autorisation accordée au locataire de sous-louer, 
  • L’ajout d’une clause d’indexation du loyer, d’une clause résolutoire ou d’une clause de solidarité,
  • La modification des caractéristiques du local loué, par exemple à la suite de travaux
  • La cession du droit au bail commercial pour intégrer le nouveau locataire

 

Exemple : 

Compte tenu de nombreux désaccords, le libraire La BD Pirates décide finalement de céder son droit au bail du local appartenant à la SCI Manu & Manue à Monsieur LAFFONT. Après avoir respecté toutes les modalités inhérentes à la cession du bail commercial, la SCI Manue & Manue et Monsieur LAFFONT signent un avenant pour valider le changement de locataire dans lequel le bailleur décide d’ajouter une clause de solidarité entre cédant et cessionnaire pour le paiement des loyers. 

Le formalisme de l’avenant au bail commercial

Afin que l’avenant soit juridiquement valide, les parties doivent respecter certaines règles.   

 

Une demande de modification en bonne et due forme

Qu’elle soit à l’initiative du bailleur ou du locataire, la demande de modification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Cette modalité permet en effet, surtout en matière de demande de renouvellement, d’acter les délais légaux qui ont leur importance sur le bail.

Le contenu de l’avenant au contrat

Pour la rédaction de l’avenant au bail commercial, il n’existe aucun modèle obligatoire mais certaines mentions doivent apparaître afin de ne pas risquer la nullité de l’acte. On y retrouve : 

 

  • L’identité et les coordonnées du propriétaire et du locataire
  • L’identification du contrat de bail concerné par l’avenant et sa date de signature
  • La date de prise d’effet du bail 
  • L’indication que le contenu de l’avenant complète ou annule et remplace les anciennes dispositions du bail initial
  • La précision que les autres éléments du bail commercial demeurent inchangés et restent par conséquent en vigueur

 

Dans le cas particulier d’un avenant de renouvellement de bail, les clauses suivantes doivent être intégrées : 

 

  • L’indice de révision des loyers
  • L’inventaire et la répartition des charges
  • Le droit de préemption dont bénéficie le locataire
  • La durée du bail renouvelé

 

Conclusion

En somme, l’avenant d’un bail commercial est obligatoire pour exprimer l’accord des parties sur les changements apportés au contrat initial – autre qu’une modification substantielle, qui nécessite un nouveau contrat. Le bailleur et le locataire peuvent y avoir recours dès qu’ils éprouvent le besoin de modifier une clause. L’avenant est couramment utilisé au moment du renouvellement du bail, pour les sujets relatifs au montant du loyer et de l’exploitation du commerce. Dans tous les cas, les règles de forme indiquées doivent être respectées afin que le document dispose d’une valeur juridique.

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