Dossier

Le bail saisonnier du bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 11 août 2023

Lorsqu’une activité commerciale ou artisanale est destinée à capter une clientèle dont les pratiques de consommation dépendent directement d’une période particulière de l’année (par exemple l’été avec les stations balnéaires), conclure un bail commercial classique n’est pas adapté. En effet, ce type de contrat de location implique de louer des locaux en continu pendant plusieurs années et de procéder au paiement du loyer correspondant même si la clientèle n’est pas au rendez-vous. C’est pourquoi, lorsque l’activité est dépendante d’une saison commerciale, le professionnel souhaitera très certainement privilégier la signature d’un contrat de location saisonnière afin d’occuper temporairement un local sur les seuls mois pendant lesquels il peut exploiter son activité de manière fructueuse. De ce fait, et si telle est la volonté des parties, c’est-à-dire du bailleur (le propriétaire du local) et du preneur (le locataire), un bail saisonnier peut être conclu. Or, cette décision doit être prise en parfaite connaissance des spécificités du contrat de bail commercial destiné à la location saisonnière

 

Un régime dérogatoire au statut des baux commerciaux

Le bail saisonnier est un bail dérogatoire au droit commun des baux commerciaux. En d’autres termes, les règles établies pour un bail commercial classique ne s’appliquent pas à ce type de contrat de location. Compte tenu de cette exclusion clairement définie par le code du commerce, ce sont les dispositions du code civil qui prennent le relais pour établir le cadre de cette occupation quelque peu précaire.

Les dispositions protectrices d’un bail soumis au statut des baux commerciaux : le bail commercial classique

Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, dont se différencie le bail saisonnier, le preneur est nécessairement un professionnel qui exploite une activité commerciale, industrielle ou artisanale et le bien concerné est un local à vocation commerciale. Par ailleurs, le bail doit impérativement comporter les éléments suivants : 

 

  • Une durée minimale de 9 ans à compter de sa prise d’effet : cette disposition est d’ordre public c’est-à-dire que les parties au contrat de location ne peuvent y déroger par la simple manifestation de leur volonté dans le contrat.
  • Une possible résiliation anticipée du contrat à l’expiration de chaque échéance triennale avec un préavis de 6 mois : chacune des parties peut résilier le bail tous les 3 ans, le preneur sans justification et le bailleur sous certaines conditions.
  • Un droit au renouvellement du bail pour le locataire avec un loyer plafonné : en fin de bail, le bailleur est tenu de le renouveler et, en cas de refus, de verser une indemnité d’éviction au preneur.

 

Toutefois, ces règles ne sont pas applicables pour le bail saisonnier. 

La liberté contractuelle encadrée de la location saisonnière

Dans la mesure où le statut des baux commerciaux ne s’impose pas à la location saisonnière, les parties ne sont pas obligées de respecter les contraintes qui en découlent. Par exemple, le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail. En y échappant, elles peuvent ainsi laisser un peu plus libre court à leurs souhaits respectifs, si tant est qu’elles tombent d’accord sur le contenu du contrat de bail. Il n’en demeure pas moins que le bail saisonnier est conclu pour l’exploitation d’un fonds de commerce au même titre qu’un bail commercial classique et qu’il est donc nécessaire que les parties soient vigilantes sur ce que cette dérogation implique. Bien que le bail saisonnier soit plus souple que le bail commercial, le propriétaire du local et le locataire sont toutefois soumis à quelques règles lors de la signature d’un bail saisonnier.

Une durée du contrat de bail adaptée à une saison touristique

Le principal point de différenciation entre bail commercial classique et bail commercial saisonnier est bien évidemment la durée du contrat et ce qu’il advient à son terme

L’échéance ferme du bail

Comme son nom l’indique, un contrat de location saisonnière dépend d’une saison commerciale, c’est-à-dire qu’il perd de son objet en dehors de celle-ci. Or, aucun texte de loi ne définissant la notion de saison commerciale, c’est la jurisprudence, c’est-à-dire les juges au travers de leurs décisions, qui s’en est chargé. La saison est de ce fait regardée du point de vue touristique et non pas du point de vue des 4 saisons qui découpent une année calendaire. C’est pourquoi un bail saisonnier ne peut être supérieur à 6 mois. Mais un même local peut être loué pour une saison d’hiver comme une saison d’été, y compris par le même locataire. Ce contrat de bail a une durée ferme car il comporte un début et une fin déterminée. Le preneur n’a donc pas besoin de donner son congé au bailleur avant l’échéance mais ne bénéficie pas non plus, en principe, d’une capacité de résiliation anticipée.

La nécessaire libération des lieux loués au terme du contrat

Le fait que le bail soit rattaché à une saison impose que le local soit libéré à son issue et que le preneur n’en ait plus la jouissance, même pour stocker son matériel. Compte tenu de cette obligation, le bail saisonnier est parfois confondu avec le bail intermittent. Or, ce dernier dépend du régime des baux commerciaux. Il s’agit en effet d’un bail commercial dans lequel sont précisées des plages journalières dans la semaine.

 

Exemple : Madame L. souhaite prendre en location un local dans la station de ski ISOLA 2000 pour y louer des vélo-skis en hiver et des VTT en été. Mais son but est de ne pas être obligée de payer les loyers commerciaux et les charges pendant les intersaisons durant lesquelles la fréquentation de la station n’est pas suffisante pour son activité. Elle signe alors un contrat de location saisonnière de novembre à février puis un nouveau bail saisonnier de mai à août. Entre les mois de février et mai puis août et novembre, Madame L. devra vider le local et rendre les clés à son propriétaire.

 

Un possible renouvellement du bail pour une même saison

Bien que d’une courte durée, le bail saisonnier ne doit pas être confondu avec le bail dérogatoire défini par le statut des baux commerciaux. En effet, la durée totale de plusieurs baux dérogatoires successifs ne peut excéder 3 ans et le renouvellement n’est pas possible : si les parties souhaitent poursuivre la location, elles sont obligées de signer à chaque fois un nouveau bail. Tel n’est pas le cas pour le contrat de location saisonnière.

 

L’absence de droit au renouvellement automatique

Dans la mesure où le bail n’est pas soumis au statut des baux commerciaux, le preneur ne dispose pas d’une propriété commerciale :il n’a pas droit au renouvellement lorsqu’il vient à échéance. En d’autres termes, en cas de refus du bailleur de renouveler le bail, le locataire devra partir sans avoir droit au versement d’une indemnité d’éviction. Toutefois, avec l’accord du propriétaire du local et si le bail le prévoit,le contrat peut être renouvelé dans les mêmes conditions, sans aucune limitation de durée. 

Attention à la requalification en bail commercial

Un bail saisonnier n’a pas vocation à devenir un bail commercial. Seule la volonté des parties peut faire en sorte que cela soit le cas. Il est alors nécessaire que le bailleur et le preneur manifestent clairement leur intention au moment de la signature du contrat de bail

Malgré cela, le contexte dans lequel la location saisonnière est pratiquée peut donner à penser que ce n’est pas réellement un bail saisonnier qui aurait dû être signé mais bien un bail soumis au statut des baux commerciaux. Ledit contrat risque alors d’être requalifié en bail commercial simple par les juges en cas de litige. Lorsque c’est le cas, le locataire devient redevable au propriétaire du local des loyers commerciaux qui lui sont dus sur l’année complète. Les principaux motifs tendant à permettre la requalification d’un bail saisonnier en bail commercial sont : 

 

  • La location saisonnière ne s’interrompt pas quand elle le devrait,
  • Les contrats de fournitures (EDF, eau, gaz…) et d’assurance ou encore les contrats de travail du personnel nécessaire à l’exploitation de l’activité ont été souscrits pour une durée plus longue que celle prévue au bail,
  • Le montant du loyer ne correspond pas à la courte durée du contrat de bail.

 

Exemple : Wind & Fire, une petite structure donnant des cours de planche à voile occupe un local à Biarritz d’avril à septembre grâce à un bail saisonnier de 6 mois renouvelables d’année en année signé avec Messieurs P. et J. Le contrat prévoit une libération des lieux et une remise des clés au bailleur de septembre à mai.  Fin septembre, le représentant de Wind & Fire demande à Monsieur J. s’il est possible d’entreposer dans le local tout le matériel jusqu’à la saison prochaine, son contrat d’assurance couvrant bien sûr la durée totale d’occupation. Monsieur J. accepte, puisqu’il ne sera pas loué pendant l’hiver. Or, de son côté, Monsieur P. trouve un locataire saisonnier pour la période des fêtes de fin d’année mais il ne peut signer un bail car le local est occupé. Considérant qu’il souffre d’un manque à gagner important, il exige de Wind & Fire le montant du loyer de septembre dans la mesure où le contrat de location saisonnière a été requalifié en bail commercial, le contrat d’assurance et l’occupation des lieux faisant foi.

Conclusion

Il peut être avantageux pour un locataire de se lier au bailleur au travers d’un bail commercial saisonnier. En effet, il ne sera obligé de payer que ce qu’il utilise du local, c’est-à-dire seulement les périodes d’ouverture effective. Les saisons creuses qu’il aura lui-même déterminées ne lui coûteront pas en frais d’exploitation. Pour autant, avec ce type de contrat, le preneur se trouve en position de faiblesse du fait de ne pouvoir être protégé par les dispositions du statut des baux commerciaux, sans compter qu’il risque la requalification s’il ne respecte pas correctement ses engagements. Il est par conséquent indispensable d’être certain que le contrat de location saisonnière qu’on s’apprête à signer soit bien le reflet de nos intérêts.

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