Dossier

Le changement d’activité du bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 6 décembre 2023

Selon le statut des baux commerciaux, le preneur, c’est-à-dire le locataire, d’un bail commercial doit nécessairement être inscrit soit au répertoire des métiers, soit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Sa qualification de commerçant lui permet en effet de conclure un contrat de bail spécifique pour l’exploitation de son fonds. Grâce à celui-ci, il dispose notamment de la propriété commerciale, c’est-à-dire du droit au renouvellement du bail à son échéance, et de la règle du plafonnement des loyers commerciaux.

Toutefois, l’usage commercial qui peut être fait du bien n’est pas libre. Une clause du bail signé entre le bailleur et le locataire précise l’activité qui peut être exercée par le preneur dans les locaux commerciaux loués. Le changement d’affectation peut tout de même intervenir suivant certaines règles pour la création d’une activité connexe (déspécialisation partielle), pour une modification totale d’activité (déspécialisation plénière) ou lors d’un départ à la retraite. En cas de non-respect des clauses du bail en matière d’affectation et des règles de procédure, le locataire s’expose à un refus du renouvellement à l’expiration du bail sans versement d’une indemnité d’éviction. Il risque également la résiliation judiciaire du bail et donc l’expulsion.

Déspécialisation restreinte ou partielle

L’occupant du local est autorisé à enrichir l’activité du bail initial avec une autre qui serait son complément naturel. Par exemple, un vendeur de chaussures peut décider de vendre également de la maroquinerie (sacs, portefeuilles, ceintures, etc.).

Charge alors au locataire d’adresser en recommandé ou par acte d’huissier à son propriétaire une notification de son intention. Sans réponse de celui-ci dans les 2 mois, son silence vaut acceptation. En revanche, s’il considère que l’activité n’est pas connexe, il peut saisir le juge pour trancher.

En cas d’accord, le bailleur peut décider de la fixation d’un nouveau loyer lors de la prochaine révision triennale compte tenu de l’augmentation de la commercialité du local et de l’incidence sur sa valeur locative.

 

Déspécialisation totale ou plénière

Le preneur peut également prétendre à un changement total de son activité sans avoir à signer un nouveau contrat de bail dans 2 conditions : 

  • S’il y a une nécessité économique à cette modification. Dans ce cas, le preneur n’a pas d’autre choix afin que son exploitation reste rentable. C’est souvent le cas lorsqu’il risque une procédure collective ou un changement important de la valeur du fonds, par exemple.
  • Si l’activité en question est de nature à ce que le bail se poursuive dans les mêmes conditions, c’est-à-dire si celle-ci est compatible avec la destination du local et les spécificités de l’immeuble (situation, caractéristiques, etc.)

 

L’autorisation du bailleur est alors nécessaire qu’il doit donner dans les 3 mois de la demande adressée en recommandé ou par voie d’huissier. Le propriétaire est alors tenu de motiver son éventuel refus (inquiétude sur la répartition des charges ou sur les réparations locatives, par exemple).

 

La cession de droit au bail avec changement d’activité

Au moment de son départ à la retraite, le locataire peut céder son droit au bail avec changement d’activité à un nouveau preneur qui aura la charge du paiement du loyer. Le bailleur informé de cette décision dispose alors d’une priorité sur l’achat pendant 2 mois

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