Dossier

Le déplafonnement

Par Joane Eftekhari
Publié le 11 août 2023

Si le bailleur et le locataire ont besoin de connaître les cas de déplafonnement du loyer de leur bail commercial c’est parce que la loi Pinel a instauré la règle du plafonnement du loyer pour éviter des variations trop brusques du loyer et ainsi pour protéger l’activité commerciale du locataire. Cette mesure s’associe en effet à d’autres dispositions protectrices telles qu’une durée du bail commercial d’au moins 9 ans, la résiliation triennale et le droit au renouvellement du bail à son échéance. Il existe toutefois des exceptions à la règle du plafonnement. Mais alors en quoi consiste concrètement le plafonnement des loyers commerciaux ? Dans quelles conditions est-il possible de déroger à ce principe ? On vous dit tout ! 

Le plafonnement des loyers commerciaux

Le plafonnement du loyer des baux commerciaux est une règle fondamentale en droit immobilier commercial. Elle consiste à contenir la variation du loyer lors de la révision triennale effectuée par le bailleur. En effet, tous les 3 ans, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer de son bail mais seulement à hauteur de l’indice trimestriel de référence indiqué dans le contrat (par exemple l’indice des loyers commerciaux). Cette règle vient donc protéger le locataire dans le cadre d’un bail commercial de 9 ans.

 

Si les loyers commerciaux sont en principe plafonnés ce n’est pas le cas pour certains actifs particuliers, pour un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans ou encore en cas de modification de la valeur locative du local. Toutefois, même en cas de déplafonnement ce dernier est encadré.

Le déplafonnement du loyer en fonction du type des locaux :

Si en principe le locataire est protégé par le plafonnement du loyer cette règle ne s’applique pas pour certains biens :

 

  • lesaux locaux monovalents c’est-à-dire des locaux dans lequel il existe des aménagements structurels spécifiques pour l’exercice d’une activité particulière donc avec un usage unique et l’impossibilité de changer la destination des lieux sans des travaux importants 
  • des locaux ou à usage exclusif de bureaux
  • les , ni aux terrains nus. 

Le déplafonnement du loyer suite à la durée du bail commercial

Le déplafonnement du loyer est possible lorsque :

  • Le bail commercial est signé pour une durée supérieure à 9 ans
  • Le bail se poursuit tacitement au-delà de la 12ème année
  • Le bail renouvelé à son échéance exprime la volonté du locataire et du bailleur de renoncer au plafonnement du loyer 

 

Le loyer déplafonné pour modification de la valeur locative

En cours de bail, le bailleur a la possibilité de procéder au déplafonnement du loyer du bail commercial dans 3 circonstances précises où la valeur locative du local commercial a été modifiée. Cependant, dans la mesure où cette action va à l’encontre du principe de protection de l’activité commerciale du locataire, il est tenu d’apporter la preuve de la justification du déplafonnement.

 

Cette preuve peut se matérialiser par :

 

  • La modification notable des facteurs locaux de commercialité (amélioration du quartier, des dessertes en transport, etc.)
  • Le changement de l’activité du locataire
  • La réalisation de travaux sur le local commercial qui améliore le chiffre d’affaires du commerce

 

Le déplafonnement plafonné

La loi Pinel limite lece déplafonnement à 10% par an. Le conseil constitutionnel c’est-à-dire la plus haute autorité judiciaire, saisi sur la question de l’atteinte au droit de propriété d’une telle mesure, considère que celle-ci n’est pas inconstitutionnelle puisque les parties peuvent l’écarter si elles le souhaitent. 

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