Dossier

Le dépôt de garantie d’un bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 11 août 2023

Il est parfaitement naturel que le propriétaire d’un local commercial qui s’apprête à conclure un bail, avec un commerçant inscrit au répertoire des métiers ou une personne morale inscrite au RCS, prenne ses précautions dans le but de conserver son bien immobilier dans le meilleur état possible. Dans cette perspective, il peut inclure une clause relative au versement d’un dépôt de garantie dans son bail commercial. En quoi cela consiste-t-il ? Il s’agit d’une somme d’argent réclamée au preneur en prévision d’éventuelles dégradations ou d’un hypothétique non-respect d’une disposition contractuelle, comme notamment le défaut de paiement des loyers. Il est alors lié à l’établissement d’un état des lieux d’entrée signé entre le propriétaire et le locataire au moment de la remise des clés.

Le recours au dépôt de garantie dans un bail commercial n’est pas contestable, voire largement accepté dans le secteur de l’immobilier d’entreprise. Il n’en demeure pas moins que certaines règles doivent être respectées dans l’intérêt des parties.

Les conditions de recours au dépôt de garantie dans un contrat de bail commercial

Bien que le dépôt de garantie soit monnaie courante lorsqu’un propriétaire et un locataire décident de contracter un bail commercial, son usage dépend certes d’un cadre légal mais surtout de clauses contractuelles librement négociées entre les signataires.

Ce qui est prévu par le régime des baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux a pour but de protéger l’exploitation du fonds de commerce du preneur en lui évitant l’occupation précaire d’un local. Pourtant, toutes ses dispositions ne sont pas nécessairement d’ordre public, c’est-à-dire pas obligatoires et bon nombre d’entre elles relèvent du code civil ou peuvent être aménagées selon la volonté des parties résultant du bail

C’est le cas en ce qui concerne le montant du dépôt de garantie prévu au bail commercial dont la loi ne détermine pas de valeur maximale ou minimale. Toutefois, le code du commerce apporte une précision lorsque celui-ci excède deux termes de loyer. Dans ce cas, cette somme produira des intérêts au taux de la banque de France. Il appartient alors au bailleur de verser au preneur ces intérêts au moment de la restitution du dépôt de garantie dès le contrat de bail résilié.

Ce que peuvent décider les parties dans le contrat de location

Les signataires d’un bail commercial sont dont juridiquement libres de définir à l’amiable le montant du dépôt de garantie. Leurs seules contraintes demeurent celles du marché et les usages qui se pratiquent. À ce titre, il est généralement : 

 

  • D’un terme de loyer hors taxes si le paiement des loyers est à échoir (payable d’avance)
  • De deux termes de loyer hors taxes si le paiement des loyers est à terme échu (payable en fin d’échéance)

 

Exemples :

L’entreprise « Paul et Paulette » loue des bureaux pour un loyer de 4.916 € hors taxes par mois avec un terme à échoir. Son dépôt de garantie est donc de 4.916 €.

L’entreprise « Bois et Ben » loue un local commercial dont le loyer est 80.000 € hors taxe par an payable par trimestre à terme échu. Le dépôt de garantie est (80.000 / 4) x 2 = 40.000 €.

 

Par ailleurs, en l’absence de définition légale de cette somme versée dès le bail conclu, les parties doivent définir ce qu’elle garantit. De cette manière, dès lors que le preneur ne respecte pas l’un des points évoqués, le propriétaire du local peut de plein droit retenir sur le montant du dépôt la somme correspondante. Il est également juridiquement fondé à demander la mise en œuvre de la clause résolutoire pour demander la résiliation du contrat de bail commercial.

La mise en œuvre du dépôt de garantie prévu au bail commercial

Concernant son application concrète, certains aspects doivent être pris en compte.

Le dépôt de garantie n’est pas une caution

Le dépôt de garantie prévu dans un bail commercial est une somme d’argent versée au bailleur par le preneur et ne doit pas être confondue avec la caution qui elle est une personne. Celle-ci est un garant qui signe un acte de caution, simple ou solidaire, qui donne le droit au bailleur d’y avoir recours en cas de défaillance du locataire dans l’une de ses obligations jusqu’à l’échéance du bail.

La restitution du dépôt de garantie en fin de bail commercial

Le dépôt de garantie peut être encaissé par le propriétaire qui a parfaitement le droit d’utiliser temporairement cette somme à des fins personnelles. Il doit cependant être restitué dans un délai raisonnable après que le preneur a adressé son congé au bailleur. Idéalement, le remboursement doit intervenir dans le mois qui suit la fin du préavis, sans excéder deux mois, à la condition bien évidemment que le local commercial n’ait pas subi de dégradations.

TVA et imposition

Lors de son versement à la prise d’effet du bail commercial, le dépôt de garantie ne peut être assujetti à la TVA dans la mesure où il ne constitue pas une contrepartie des prestations du contrat. Il le devient toutefois dès lors que la somme reste acquise au bailleur en compensations des inexécutions du preneur.

De la même manière, la jurisprudence (les juges) considère que cette somme, comme son nom l’indique, n’est qu’un dépôt et ne peut être considérée comme un bénéfice. À ce titre, elle n’est pas imposable dans les revenus du bailleur et le preneur ne peut la déduire des résultats de son entreprise.

L’évolution du dépôt de garantie en cas de renouvellement du bail

Le dépôt de garantie étant calculé sur le montant des échéances, il est normal de l’ajuster régulièrement suivant l’augmentation du loyer que celle-ci soit issue de l’indexation prévue au bail ou la révision triennale du loyer c’est-à-dire tous les 3 ans. En dehors de cette révision triennale qui est instaurée de façon “automatique”  sans qu’il n’y ait besoin de prévoir une clause en ce sens, il faut en revanche qu’une clause du bail commercial soit spécialement rédigée pour ajuster le loyer (clause d’échelle mobile) si vous souhaitez mettre en place un autre rythme de révision du loyer sous peine de nullité. Ainsi, si le contrat prévoit une variation des échéances suivant celle de l’indice des loyers commerciaux, le bailleur peut demander à son locataire d’ajuster le dépôt de garantie en conséquence.

 

Le sort du dépôt de garantie en cas de cession

Ce qu’il advient du dépôt de garantie au moment de la cession dépend des accords résultant du bail commercial.

  • Cession de l’immeuble

 

En cas de changement de propriétaire, il est d’usage que le bailleur vendeur restitue le dépôt de garantie à son locataire, à moins que le bail commercial ne contienne une clause prévoyant son transfert direct entre les parties signataires de la vente. Il s’agit toutefois d’un point de vigilance pour le preneur car le dépôt de garantie constitue une dette personnelle du bailleur envers lui.

 

  • Cession du droit au bail ou du fonds de commerce

 

Le locataire doit notifier au propriétaire du local son intention de céder son bail ou son fonds de commerce. Généralement, le dépôt de garantie est conservé par le bailleur et c’est alors au cessionnaire, devenu nouveau preneur, de rembourser le cédant qui se substitue à lui dans ses droits et obligations envers le bailleur. Mais la jurisprudence considère que le preneur vendeur est parfaitement fondé à réclamer le remboursement de cette somme au propriétaire.

Conclusion

Malgré toutes les précautions prises par le propriétaire ou le locataire à propos du dépôt de garantie dans leur bail commercial, il arrive que des litiges voient le jour au sujet de sa restitution. Le preneur a rempli toutes ses obligations mais le bailleur ne lui rend pas la totalité du dépôt de garantie, ou ne le lui rend que partiellement. Au contraire, le propriétaire ne dispose pas des sommes suffisantes pour faire face aux déficiences de son locataire. La partie lésée doit alors adresser à l’autre une mise en demeure de respecter ses obligations qui aboutira dans le meilleur des cas à une conciliation, mais qui peut entrainer l’ouverture d’une procédure devant le tribunal de commerce.

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