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Le loyer d’un bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 11 août 2023

Avant d’envisager la signature du bail commercial qui va sceller leurs engagements, le propriétaire du local et l’entreprise inscrite au registre du commerce et des sociétés qui va le lui louer doivent essentiellement se mettre d’accord sur le montant du loyer. Cette question est cruciale car les règles issues du code du commerce qui encadrent le contrat de bail sont contraignantes. En effet, que le preneur, c’est-à-dire le locataire, gère des activités commerciales ou tertiaires, la nature même du bail commercial qu’il est tenu de signer lui donne un cadre protecteur dans l’intérêt de son affaire. Certes le montant initial du loyer est le résultat d’une négociation amiable entre les parties dans le respect des règles du marché. Cependant, toute augmentation de loyer postérieure à la prise d’effet du bail est réglementée.

Une fixation libre du montant du loyer initial entre bailleur et locataire

Le bailleur et le locataire ne sont tenus par aucun loyer de référence, comme cela peut être le cas dans certaines zones en matière d’habitation, compte tenu de la commercialité du local loué. Ils doivent toutefois respecter sa valeur locative et décider si le montant du loyer sera fixe ou variable suivant la performance de l’activité du preneur.

Estimer la valeur locative d’un local commercial

Différents critères peuvent être pris en compte pour définir un loyer qui corresponde à la valeur locative du bien. Les éléments étudiés sont généralement :

 

🢥 Les caractéristiques du local commercial 

 

Ce qui fait varier la valeur du bien à la hausse est sa surface et son agencement, sa luminosité et la taille de sa vitrine, ses services et ses équipements, sa situation et son voisinage, etc. L’emplacement est apprécié suivant le flux de piétons et de voitures dans lequel il s’inscrit, ce qui est un très grand avantage.

 

Exemple : Une entreprise qui recherche un local commercial bien placé avec une grande vitrine paiera un loyer plus important pour un local rectangulaire avec une belle surface de vente et une vitrine donnant sur une rue piétonne que pour un bien pourtant plus grand mais mal desservi. 

 

🢥 Les charges attachées au local

 

Les charges d’un bien sont très variables suivant que celui-ci se situe au pied d’un immeuble collectif d’habitation, dans une grande ville aux impôts élevés, ou dans une zone d’activité. Aussi, le loyer peut être fixé suivant la lourdeur des taxes d’ordures ménagères, de la taxe foncière ou les charges de copropriété avec lesquelles le locataire devra composer.

 

 Le recours à un agent immobilier

 

Conséquence directe de la liberté contractuelle, le propriétaire peut fixer le montant du loyer de son local comme bon lui semble. Celui-ci sera toutefois plus vite et mieux commercialisé si le bailleur a recours à un professionnel qui connaît parfaitement son marché et se trouve par conséquent plus à même d’apprécier sa valeur au plus juste.

 

Loyer fixe et loyer variable

L’une des caractéristiques principales d’un bail commercial est sa durée minimale obligatoire de 9 ans. Cette disposition législative est certainement intéressante pour le preneur qui peut ainsi se projeter à moyen terme, surtout lorsqu’il s’agit d’une jeune entreprise. Or, celle-ci étant susceptible d’évoluer, le bailleur peut décider d’insérer dans le contrat de bail une clause « recettes » en plus d’un loyer fixe plancher. De cette manière, au lieu d’être identique pendant lesdites 9 années, le loyer est variable à la hausse, suivant le montant des recettes réalisées par le locataire. C’est donc un pourcentage qui peut tout aussi bien assurer une augmentation ou une baisse du loyer.

L’indexation du loyer du bail commercial et la révision triennale

Outre une augmentation liée à l’évolution du chiffre d’affaires de son locataire, le bailleur dispose de deux moyens légaux pour modifier le montant du loyer pendant toute la durée de l’exécution du bail. La première doit être prévue dans le bail initial (clause d’échelle mobile), l’autre est de droit, c’est-à-dire qu’elle n’a besoin d’aucun accord conventionnel pour s’appliquer : la révision triennale.

L’indexation des loyers commerciaux

L’indexation du loyer d’un bail commercial est utilisée par les bailleurs qui veulent réévaluer régulièrement le montant du loyer suivant l’inflation. Depuis la loi Pinel de 2014, l’indice de référence pour pratiquer cette indexation est l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cette augmentation du loyer se fera automatiquement à la date d’anniversaire du bail suivant le dernier indice publié. Mais attention, le bail doit impérativement comporter une clause qui l’autorise et qu’on appelle aussi « clause d’échelle mobile ».

 

Exemple : Un bail signé le 1er janvier 2020 prévoit un loyer de 20.000 € indexé sur l’ILC.

Pour calculer la première année d’augmentation, on prend l’indice de base ILC du premier trimestre 2020 (116,23) et on le compare à l’indice ILC du premier trimestre 2021 (116,73). Le loyer indexé se calcule de la manière suivante :  loyer (20.000) x indice de comparaison (116,73) / indice de base (116,23). Ce qui donne 20.086 €.

 

La révision légale

À la fin de chaque période triennale (tous les trois ans), le bailleur et le locataire sont en droit de demander la révision du loyer du bail commercial qui les lie. Il s’agit d’une procédure strictement réglementée, indépendante de toute disposition contractuelle mais qui n’est pas automatique. Autant le bailleur que le preneur peut être à l’origine de cette révision en adressant une demande par courrier recommandé ou acte d’huissier précisant le montant souhaité. L’intention du premier est généralement d’obtenir une augmentation du loyer alors que le second une baisse. Comme pour l’indexation des loyers, la variation dépend du dernier indice de référence du bail publié.

Cela étant, la révision légale ne peut s’appliquer qu’avec l’accord de l’autre partie ou une décision du juge des loyers commerciaux, près du tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance).

 

Exemple :

La société PLUS signe le 21 juin 2018 un bail commercial de 9 ans avec le propriétaire du local commercial, la SCI MARKET. Constatant que l’indice de référence du mois de février 2021 est devenu inférieur à celui du mois de juin 2018, la société PLUS signifie par huissier à son propriétaire une demande de révision à la baisse. La SCI MARKET demande alors au juge des loyers de trancher. Par son jugement de novembre 2021, celui-ci accède à la demande du locataire. Le loyer sera par conséquent révisé à la baisse avec effet rétroactif à compter de février 2021.

L’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail

Suivant le code de commerce, le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial. En d’autres termes, à l’expiration du bail après les 9 premières années, le propriétaire est obligé de le reconduire dans les mêmes conditions. Par conséquent, s’il refuse la demande de renouvellement que lui adresse son locataire et souhaite procéder à la résiliation du contrat de bail, le bailleur est tenu à lui verser une indemnité d’éviction. Or, le montant du loyer dans le cadre de ce renouvellement est réglementé.

La règle de plafonnement dans les statuts des baux commerciaux

Si la durée du bail initial n’est pas supérieure à 9 ans, la règle du plafonnement s’impose de la manière suivante : la variation du loyer ne peut excéder celle de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ou le cas échéant de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires) intervenue depuis la dernière fixation du loyer.

 

Exemple : Un bail commercial est signé le 1er janvier 2010 pour un loyer mensuel de 1.000 € avec pour référence un indice des loyers commerciaux de 101,07 du 4ème trimestre 2009. Le bailleur adresse au locataire une demande de révision triennale le 1er janvier 2014. L’ILC pour le 4ème trimestre 2013 est de 108,46. Le loyer révisé est donc égal à : 1.000 € x (108,46 / 101,07) = 1.073 euros.

Les possibilités de déplafonnement du loyer

Il existe toutefois plusieurs cas où il est possible de déplafonner le loyer.

 

  • Le bail initial est d’une durée inférieure ou égale à 9 ans
  • Le bail initial se poursuit par tacite reconduction jusqu’à atteindre 12 ans 
  • Les modifications de commercialité apportées au local ont entraîné une variation de plus de 10% de sa valeur locative
  • Une sous-location a été consentie pour un loyer supérieur au loyer initial
  • En cas d’une déspécialisation du bail par le locataire, c’est-à-dire un changement d’activité)

 

Exemple : Madame B. loue depuis 9 ans un local à l’entreprise «MasterCardstock » de production de cartons dans une zone d’activité assez mal desservie. Elle accepte la demande de renouvellement mais justifie un déplafonnement du loyer par le fait vérifiable que, depuis 6 mois, la zone d’activité est ralliée au centre-ville par le tramway récemment mis en service, ce qui a augmenté la valeur locative du local.

Conclusion

La réglementation des baux commerciaux est destinée à stabiliser les activités des acteurs économiques notamment en régulant leurs charges. En effet, une augmentation ou une indexation trop importante du loyer d’un bail commercial expose les parties à une résiliation du contrat, à une cession du fonds de commerce voire à des difficultés financières du preneur pouvant aboutir à des mesures de redressement judiciaire.

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