Dossier

Le refus de renouvellement du bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 6 décembre 2023

Lorsqu’un contrat de bail commercial entre dans sa dernière année, la question de son renouvellement à l’échéance se pose. Le bailleur et le locataire disposent alors d’un délai de 6 mois avant l’expiration du bail pour initier une procédure de renouvellement et adresser à l’autre partie :

 

  Pour le bailleur : un congé avec offre de renouvellement par voie extrajudiciaire (acte d’huissier),

  Pour le locataire : une demande de renouvellement par lettre recommandée AR ou par acte d’huissier

 

Toutefois, il peut arriver que le bailleur ne veuille pas de ce renouvellement. Il est alors contraint par les dispositions protectrices du code du commerce qui encadrent strictement le cas du refus de renouvellement d’un bail commercial en attribuant un droit au locataire (le paiement d’une indemnité d’éviction) et en listant les seuls cas de refus possibles pour écarter le paiement d’une indemnité.

 

Le droit du locataire au renouvellement de son bail commercial

Suivant le statut des baux commerciaux, le bailleur qui ne souhaite pas de bail renouvelé porte atteinte à l’activité du locataire qui est souvent une entreprise inscrite au registre du commerce et des sociétés.



  • Un droit prévu par le statut des baux commerciaux

 

Afin de protéger son fonds de commerce par une certaine stabilité, le locataire a droit au renouvellement de son bail commercial, en plus d’une durée de bail de 9 ans minimum avec une possible résiliation triennale. En d’autres termes, à défaut de renouvellement, son droit est bafoué par le bailleur. Il pourra alors demander le paiement d’un dédommagement.



  • Le paiement d’une indemnité d’éviction au locataire en cas de refus du bailleur

 

Le propriétaire qui oppose son refus au renouvellement du bail commercial est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction.  Le montant de cette indemnité doit correspondre à la valeur marchande du fonds de commerce et la valeur du droit au bail.

Mais celui-ci peut continuer à occuper les locaux à compter du congé de refus jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction. Le locataire sera alors redevable non plus du loyer du bail mais d’une indemnité d’occupation. Le bailleur bénéficie par ailleurs d’un droit de repentir pour changer d’avis avant toute conclusion d’un accord définitif.

Les cas de refus de renouvellement du bail sans versement d’une indemnité d’éviction

Le code du commerce autorise le bailleur à ne pas verser d’indemnité au preneur dans les cas de refus de renouvellement du bail commercial suivants : 

 

  • Le motif grave et légitime

 

Il n’existe pas de liste exhaustive de motifs de cet ordre.  C’est donc à la Cour de cassation de définir les cas qui peuvent entrer dans cette catégorie. Cela va du non-respect d’une des conditions du bail en cours, telle que le non-paiement du montant du loyer, à la cessation sans raison de l’exploitation du fonds.



  • L’insalubrité du local commercial

 

L’autorité publique qui a considéré que le bâtiment dans lequel s’inscrit le local est insalubre voire dangereux prend un arrêté en ce sens qui s’impose à tous.

 

  • La reprise des locaux par le propriétaire

 

Le bailleur peut reprendre le local commercial afin soit de l’habiter lui-même ou d’y loger un parent si le bâtiment comporte un logement ou s’il souhaite modifier sa destination en habitation. Il peut également le démolir ou le reconstruire.





CONTENU DU DOSSIER
Plus de conseil

Contenu suivant

Il s'agit du dernier conseil