Dossier

Le renouvellement du bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 11 août 2023

Bien plus que le régime des baux d’habitation, le statut des baux commerciaux contient des mesures protectrices envers les locataires dont les parties au contrat sont obligées de tenir compte. En effet, la loi Pinel prévoit :

 

  • Une durée de bail commercial minimale de 9 ans avec une résiliation possible du contrat de bail à l’expiration de chaque période triennale c’est-à-dire tous les 3 ans
  • Le plafonnement du loyer qui protège le locataire en encadrant l’augmentation du loyer en fonction de certains indices pris en référence
  • Le droit au renouvellement du bail lorsque celui-ci doit prendre fin

 

A ce sujet, la mise en œuvre  du droit au renouvellement à la fin du contrat de bail fait l’objet de règles précises et complexes d’autant plus qu’elles ont une incidence directe sur le montant du loyer du nouveau contrat que les parties peuvent éventuellement signer. Faisons le point.

Qui bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial ?

Pour que le preneur ait le droit au renouvellement de son bail, louer un local commercial n’est pas suffisant car il faut également remplir d’autres conditions. Mais concrètement, en quoi consiste le droit au “renouvellement du bail” et quelles sont les conditions pour pouvoir en bénéficier ?

Le principe du renouvellement du bail selon le code du commerce

Avant toute chose, en quoi consiste ce droit spécifique ? Compte tenu de l’importance de l’exploitation d’un local commercial dans le cadre de l’activité économique du preneur, la loi veut lui assurer un maximum de stabilité grâce à la continuité locative. Aussi, le droit au renouvellement du bail, que l’on appelle aussi « propriété commerciale », consiste pour le locataire à obtenir, à la suite d’une demande formelle, un nouveau bail à l’échéance du bail en cours pour pouvoir se maintenir dans les lieux et poursuivre son activité. Si le propriétaire refuse le renouvellement, il devra lui verser une indemnité d’éviction c’est-à-dire une somme d’argent

Il est toutefois possible que le bail initial se poursuive après son échéance par tacite reconduction, aux mêmes conditions si aucune demande n’est faite pour conclure un nouveau contrat de location. Le bail ainsi reconduit est d’une durée indéterminée et peut alors être résilié à tout moment avec un préavis d’au moins six mois.

Les conditions pour obtenir la propriété commerciale

Le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public, c’est-à-dire que le bailleur et le locataire ne peuvent volontairement y renoncer en insérant des clauses en ce sens dans leur contrat de bail. Pour autant, pour bénéficier de ce droit au renouvellement  il faut respecter certaines conditions :

 

  • Seul le propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local peut invoquer le droit au renouvellement, ce qui implique que s’il existe un sous-locataire ce sera lui qui pourra en bénéficier.
  • Le bénéficiaire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers au moment de la demande de renouvellement.
  • Ledit fonds doit avoir été exploité pendant au moins 3 ans précédant la date d’expiration du bail ou à laquelle il est tacitement prolongé. 
  • Le locataire doit être titulaire d’un bail commercial concernant le local où est exploité ce fonds.

 

Exemple

Monsieur T. est boucher et sous locataire de la société GROUIN depuis 5 ans pour l’occupation de son local de boucherie. La société GROUIN loue ce local à Madame S. la propriétaire depuis 9 ans dans le cadre d’un bail qui arrive à son terme dans 7 mois. Monsieur T. est donc le seul à pouvoir demander un renouvellement du bail à Madame S. dans la mesure où il est artisan et propriétaire du fonds de commerce qu’il exploite depuis plus de 3 ans.

Qui peut initier la procédure de renouvellement du bail ?

Le renouvellement du bail commercial n’est pas une procédure automatique. À la fin du bail, l’une des deux parties au contrat doit avoir entrepris une action spécifique, au plus tard dans les six mois qui précèdent l’échéance. Dans le cas contraire, la prolongation tacite du contrat débute aux mêmes conditions que le bail initial.

Le bailleur peut être à l’origine du renouvellement

Fréquemment, le renouvellement est à l’initiative du bailleur, soit parce qu’il souhaite effectuer une augmentation du loyer, soit tout simplement pour mettre un terme au bail commercial en cours. C’est pourquoi il peut : 


  • Donner congé au locataire sans offre de renouvellement

 

Le propriétaire signifie au preneur que le bail en cours prend fin en lui indiquant les raisons de sa décision. Si son refus de renouvellement du bail commercial n’est pas justifié par un motif légitime, le locataire pourra réclamer au bailleur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle il a droit. A contrario, le locataire n’a pas le droit au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail  si les raisons invoquées par le propriétaire pour éviter ce paiement est l’une des suivantes : 

 

  • Le preneur n’a pas de propriété commerciale le jour de la délivrance du congé.
  • Le local commercial est jugé dangereux ou doit être démoli parce qu’il est insalubre.
  • Le bailleur reproche au locataire le non-respect d’une de ses obligations contractuelles.
  • Le propriétaire souhaite construire, reconstruire, surélever l’immeuble ou y habiter à titre personnel.


  • Délivrer un congé avec une offre de renouvellement

 

Le bailleur est également en droit de donner congé au locataire en lui offrant le renouvellement de son bail commercial. Ce congé comporte alors une proposition de bail renouvelé avec un nouveau loyer. À défaut d’accord entre les parties, le code du commerce prévoit d’appliquer la règle de la valeur locative du bien, plafonnée suivant la variation de l’indice de référence. Le locataire est alors libre d’accepter ou non cette proposition dans sa totalité, ou de négocier le loyer. Il peut également accepter l’offre de renouvellement mais refuser la proposition de loyer et demander au juge des loyers commerciaux de trancher. 

 

Attention, le bailleur doit impérativement notifier le congé par acte d’huissier, que ce soit en cas de refus ou d’offre de renouvellement, sans quoi la démarche sera nulle et sans effet.,

La demande de renouvellement du preneur

Le preneur peut aussi prendre l’initiative du renouvellement de son bail et adresser à son propriétaire une demande par voie d’huissier ou par courrier recommandé  dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du contrat. Cette option est également possible à tout moment pendant sa tacite reconduction

Quant à la forme de demande, celle-ci doit comporter, sous peine de nullité du renouvellement, l’article L145-10 alinéa 4 du code du commerce : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

À réception de la demande du preneur, le bailleur a le choix. Dans les 3 mois qui suivent la signification, il peut : 

 

  • Refuser le renouvellement. Dans ce cas, il devra transmettre les raisons légitimes de son refus ou verser l’indemnité d’éviction. Son silence pendant ces 3 mois vaut acceptation tacite et il ne pourra plus invoquer de motifs de refus.
  • Accepter le renouvellement, soit dans son ensemble, c’est-à-dire avec le montant du loyer proposé, soit sur le seul principe du renouvellement et auquel cas il pourra demander au juge des loyers de fixer le prix le plus juste à défaut d’accord amiable.

 

Cela étant, le bailleur dispose d’un droit de repentir qui lui permet de revenir sur sa décision de refus du renouvellement.

Fixation du loyer du bail renouvelé

Lorsque le renouvellement du bail commercial modifie le montant du loyer, la variation est strictement encadrée.

 

La valeur locative comme référence du nouveau loyer

Il peut arriver que les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le loyer du bail renouvelé. La loi pose alors le principe selon lequel ce nouveau loyer doit correspondre à la valeur locative du local loué. Celle-ci se base sur ses caractéristiques, ses facteurs locaux de commercialité ou encore sur les prix pratiqués dans le voisinage. C’est d’ailleurs sur ces éléments que se fondent généralement les décisions du juge en cas de procédure.

Plafonnement du loyer et déplafonnement

Une deuxième règle s’applique toutefois quelle que soit la valeur locative. Il s’agit du plafonnement qui protège le locataire d’une augmentation trop importante. En effet, le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel applicable intervenue depuis la fixation du loyer du bail initial. Précisons ici que le montant de référence est celui prévu lors de la signature du bail et non celui résultant des dernières variations.

 

En outre, la règle du plafonnement ne s’applique pas :

  • Lorsqu’il y a eu une modification notable de la valeur locative (surface, destination, etc.)
  • Pour les baux commerciaux conclus pour une durée supérieure à 9 ans
  • Quand le bail initial conclu pour 9 ans a été reconduit par tacite reconduction au-delà de 12 ans
  • Pour les baux à usage exclusifs de bureaux ou portant sur un terrain nu

 

Exemple

Le bail de Madame B. conclu pour 9 ans a pris effet le 1er janvier 2002 avec un loyer mensuel initial de 1000 €. L’indice de référence prévu par les parties dans le bail était celui du 2ème trimestre 2001 (valeur 1139). Le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2011 a été calculé de la manière suivante : 

Loyer initial x valeur de l’indice du 2ème trimestre 2010 (1517) /valeur de l’indice du 2ème trimestre 2001 (1139), 

Soit 1000 x 1517/1139 = 1332 €

 

Conclusion

Si en principe le locataire a droit au renouvellement de son bail commercial, certaines conditions doivent toutefois être réunies pour pouvoir en bénéficier : 

  • être propriétaire du fonds exploité dans le local
  • être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers lors du renouvellement
  • le fonds doit avoir été exploité pendant au moins 3 ans
  • être titulaire d’un bail commercial sur le local où est exploité le fonds

 

Si ces conditions sont remplies et si le propriétaire n’a pas de raison légitime pour refuser le renouvellement  le locataire à droit au renouvellement de son bail, à défaut, le bailleur devra lui verser une indemnité d’éviction. 

Le renouvellement du bail commercial n’est toutefois pas une procédure automatique c’est-à-dire que l’une des parties doit avoir entrepris une action en ce sens au plus tard six mois avant la fin du bail. Le renouvellement du bail peut permettre de prévoir par exemple : une augmentation du loyer. S’il n’y a pas de renouvellement le bail initial se prolonge tacitement aux mêmes conditions que le bail signé au départ.

 On peut donc clairement affirmer que le renouvellement du bail commercial est une procédure complexe qui peut être lourde de conséquences, tant sur la suite de l’activité commerciale du preneur que sur la rentabilité de la location du bailleur. Pour franchir cette étape décisive et repartir sur plusieurs années de manière sereine, le recours à un professionnel de l’immobilier d’entreprise constitue aujourd’hui la meilleure option.

 

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