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Le taux de vacance par typologies d’actifs en France 

Par Lucie Briand
Publié le 29 janvier 2024
Lecture de 5 min
Boutique vacante
Table des matières

En immobilier tertiaire, la vacance locative est un indicateur central scruté par l’ensemble des professionnels du secteur. Propriétaires, promoteurs, investisseurs ou bien brokers, le vide qu’elle impose pèse sur les revenus de chacun. 

Impossible en 2023 de dégager une grande tendance en matière de vacance locative en tertiaire. Après une analyse par secteur géographique, on vous propose un décryptage par typologie d’actif. Laissez-nous vous guider à travers les 50 nuances de vacances en France. 

Le taux de vacance locative selon les différents types d'actifs

Les différents types d'actifs immobiliers tertiaires

Le parc d’immobilier d’entreprise français est aujourd’hui très diversifié. Il regroupe les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux d’activité et entrepôts, et les bâtiments industriels.
En 2023, ce parc représente près de 980 millions de m² de bâtiments tertiaires sur le sol français.

Analyse du taux de vacance locative spécifique à chaque type d'actif

Vacance locative dans le secteur des bureaux

A fin 2023, l’île de France affiche un taux de vacance élevé à 7,4% après une année compliquée marquée par la hausse des taux d’intérêts. Si l’on se concentre sur certaines zones en particulier, la vacance a augmenté de 15,6% à La Défense et de 13,9% en première couronne. Le QCA- Quartier Central des Affaires parisien tire son épingle du jeu avec une baisse de 2,0% au T3 2023.

Tout comme Paris, des villes comme Nantes, Toulouse ou Lyon, parmi d’autres régions dynamiques en France, maintiennent des taux de vacance relativement bas à respectivement 3,1%, 3,6% et 4,5%. Point commun, ces villes bénéficient d’une activité économique soutenue, attirant des entreprises et des investisseurs. La demande y reste solide en raison de facteurs tels que la qualité de vie, les investissements en infrastructures, et les politiques de développement économique.

La pandémie et l’avènement du télétravail, se ressentent néanmoins encore sur le marché des bureaux. Depuis 2020 le nombre de m2 disponibles n’a de cesse d’augmenter, partout en France. On dénombre pas moins de 4 millions de m2 disponibles sur l’île de France en ce début 2024 et ce malgré une année “moins offreuse” avec 770 000 m² de bureaux neufs-restructurés livrés.

Vacance locative dans le secteur des commerces

La France compte près de 224 000 magasins pour plus de 76 millions de m2 . En ce début d’année, le commerce va mieux, en témoigne un taux de vacance en baisse de 9,6% en 2021 à 9,1% en 2023. Mais comme pour le bureau, ce taux est à apprécier localement.

Paris continue de tirer son épingle du jeu, poussée par un dynamisme pré-JO, les nouvelles enseignes s’installent pendant que les historiques peaufinent leurs flagships. Les valeurs locatives sont-elles aussi revenues à leur niveau pré-covid, signe d’un certain dynamisme.

En région, même si les grands axes commerciaux des grandes agglomérations restent stables, les chiffres sont irréguliers en fonction des territoires.

Mais certaines communes s’organisent, avec des dispositifs comme “Action Cœur de ville” ou encore des initiatives locales. À Limoges, par exemple, depuis 2022 les locaux commerciaux inoccupés depuis 2 ans doivent s’affranchir d’une taxe sur les friches commerciales. Celle-ci est progressive allant de 20 % de la valeur locative la première année à 40% la troisième année.

En effet, ces dernières années, et encore plus depuis la crise du covid, le retail se réinvente et retrouve un nouveau souffle après 10 ans de croissance tout azimut du on-line shopping.

Boutique Paris

Vacance locative dans le secteur de la logistique

Après plusieurs années de hausse exceptionnelle, particulièrement suite au covid-19, le secteur de l’immobilier logistique démarre 2024 plus modérément. La France, tout comme l’Allemagne ou encore les Pays-Bas, a été touchée par une réduction de la demande locative. Tous enregistrent un repli significatif avec des volumes d’investissements en baisse de 63 % sur 12 mois à fin juin; par rapport à la même période de l’année précédente. La vacance reste, elle, plutôt stable autour des 3% ce qui fait de l’immobilier logistique un secteur toujours aussi dynamique.

Ce repli d’activité conséquent s’explique par l’attentisme des investisseurs, qui espèrent obtenir de meilleurs prix négociés à l’achat, et des vendeurs qui consentent lentement à s’adapter aux nouvelles conditions de taux d’intérêt et de coûts de financement subis par les acheteurs.

Facteurs influençant le taux de vacance locative par actifs

Analyse des facteurs généraux impactant la vacance locative (localisation, état du bien, niveau de loyer, etc.)

La vacance locative tertiaire est influencée par plusieurs facteurs généraux :

  • Les conditions économiques globales : le taux de croissance, le taux de chômage et l’accès aux financements.
  • Les fluctuations du marché immobilier : les taux d’intérêt, les politiques de crédit et les cycles du marché jouent un rôle crucial dans la dynamique du marché.
  • Les changements dans les modes de travail et les nouvelles technologies: l’essor du travail à distance et les nouveaux usages ces dernières années affectent la demande d’espaces de bureaux.
  • Les projets d’aménagement urbain : les infrastructures de transport et les zones aménagées développées par les communes.
  • Les politiques fiscales : les incitations à l’investissement et les régulations immobilières émanant des autorités.

Facteurs spécifiques à chaque type d'actif

Pour les bureaux : impact de l'emplacement, des services proposés, de l'accessibilité…

Ils sont nombreux, les facteurs spécifiques au marché des bureaux, qui peuvent influencer la vacance locative. Un marché scindé en deux avec d’un côté une offre de neuf qui ne cesse de croître (et qui atteint un plafond historique) et de l’autre un parc vieillissant qui nécessite de nombreux investissements pour s’adapter aux nouveaux usages.

Les aménagements intérieurs

L’après covid, notamment l’adoption du travail flexible, à réinventé l’usage traditionnel du bureau. La tendance en matière d’aménagement intérieur s’oriente vers un “réenchantement” avec un mélange d’espaces collaboratifs et de détente. 

Les nouveaux bureaux doivent aussi faire preuve d’adaptabilité : augmenter ou réduire rapidement la capacité des espaces et modifier l’usage des plans de travail, intégrer les dernières évolutions technologiques … font partie des nombreux défis des entreprises qui les occupent.

La localisation

Autrefois plébiscités, les grands quartiers d’affaires sont aujourd’hui délaissés, la faute aux nouveaux usages. Pour faire venir les collaborateurs au bureau, il faut aujourd’hui bien étudier sa localisation. La proximité des bureaux par rapport aux transports en commun, aux commodités, mais aussi à l’offre sportive, de restauration et même culturelle est aujourd’hui essentielle.

La durabilité environnementale

La prise de conscience croissante des considérations environnementales et de leur reporting extra-financier peut influencer la demande pour des espaces de bureaux respectueux de l’environnement et certifiés durables. De la même manière, les développements innovants comme les bâtiments intelligents ou à ossature bois, ont aujourd’hui un impact sur l’attrait des bureaux, surtout quand ils font baisser la facture des charges – notamment de chauffage et climatisation.

La flexibilité des contrats de location

Les entreprises recherchent de plus en plus des contrats de location flexibles, tels que des espaces de coworking ou des locations à court terme, ce qui peut influencer la dynamique de la vacance.

Bureau vide

Pour les commerces : influence de la localisation, du type de zone commerciale, des tendances de consommation…

De leur côté, les commerces restent dépendants des dynamiques locales.

Emplacement et visibilité

On ne vous apprend rien, le nerf de la guerre c’est la localisation. Pour un commerce, le choix de l’emplacement, le trafic mais encore sa visibilité et son linéaire de vitrines sont des facteurs cruciaux. Les emplacements centraux, à proximité des transports en communs, avec un fort passage piétonnier ou routier, connaissent une demande plus élevée.

Dynamique économique locale

La dynamique économique de la localité où se trouve le commerce influence la fréquentation et la demande pour les espaces commerciaux.
Mais surtout, la politique menée par les élus locaux est centrale. Notez par exemple que l’organisation d’événements locaux, tels que des festivals, des foires ou des marchés, peuvent stimuler la fréquentation des commerces pendant certaines périodes de l’année.
De même, les politiques d’urbanisme décidées par les communes influencent grandement les vacances de certains commerces par leur influence sur le trafic piéton et routier.

Type de commerce

La part des commerces d’équipement à baissé de 60 à 40% dans le mix commercial des villes depuis le covid, signe qu’une profonde évolution est en cours. Ainsi le type de commerce mais surtout sa pertinence par rapport aux besoins et préférences des consommateurs locaux sont à étudier. Actuellement certains secteurs, comme les métiers de bouche ou le hard discount peuvent être plus résilients que d’autres.
Il faut aussi veiller à l’équilibre de ce mix merchandising en diversifiant l’offre disponible, faire jouer la concurrence tout en évitant une offre trop abondante dans certaines zones.

Les conditions de location

Les termes et conditions des baux, y compris les coûts associés, peuvent jouer un rôle important dans la décision des entreprises de rester ou de quitter un espace commercial.
En ce début de 2024, le volet financier est une des principales raisons de la vacance. En effet, les locataires font face depuis 2023 à l’augmentation des charges, les échéances des PGEs de l’époque Covid; les futurs preneurs repoussent leurs projets en conséquence.

Pour la logistique : rôle de la proximité des voies de transport, de la capacité d'entreposage.

Dans le secteur de la logistique, plusieurs facteurs spécifiques peuvent influencer la vacance locative. Pour en citer quelques-uns :

Accessibilité et proximité des infrastructures de transport

La proximité des principales routes, autoroutes, ports et aéroports est cruciale pour les entreprises logistiques. Des emplacements stratégiques facilitent la distribution rapide des marchandises.

Capacité d'entreposage & technologie

Les installations logistiques doivent répondre aux besoins de stockage des entreprises. Des entrepôts offrant une capacité suffisante et une disposition efficace peuvent être plus attrayants pour les entreprises. En somme, les entrepôts équipés de technologies modernes, comme la gestion automatisée des stocks, peuvent être plus efficaces et attractifs pour les entreprises logistiques.

Normes de sécurité

Les normes de sécurité strictes sont essentielles dans le secteur logistique. Les entrepôts conformes aux normes de sécurité élevées peuvent attirer davantage d’entreprises. De même, les entreprises logistiques sont de plus en plus sensibles aux normes environnementales. Des entrepôts respectueux de l’environnement peuvent être privilégiés.

Stratégies pour minimiser le taux de vacance locative par actif

Approches pour réduire la vacance des bureaux

Adaptation des espaces de travail

Il est important de revoir la conception des espaces vacants pour les rendre plus attractifs et fonctionnels, et ce, en tenant compte des besoins actuels des entreprises. Inclure par exemple des espaces de travail flexibles, des lieux d’idéation mais aussi des bureaux privés, afin de répondre aux nouveaux usages des collaborateurs.

Ne pas négliger l’aspect expérientiel en soignant les matériaux et la décoration intérieur de ces espaces. 

Intégrer des technologies intelligentes pour améliorer l’efficacité énergétique, la sécurité et la connectivité des espaces de bureau centraux aujourd’hui avec l’avènement du travail hybride.

Révision des stratégies de tarification

De la même manière, afin de coller aux nouveaux usages des entreprises, les propriétaires peuvent proposer des politiques de location flexibles, y compris des contrats de courte durée, des options d’extension et des conditions de location attractives.

Rénover, si besoin, son bâtiment avec des matériaux respectueux de l’environnement afin d’améliorer son efficacité énergétique et réduire les charges des futurs locataires.

Revoir l’ensemble des coûts de location et explorer des moyens de les rendre plus compétitifs, tout en maintenant la qualité des services.

Amélioration de sa commercialisation

Pour limiter la vacance, le nerf de la guerre est de mettre le plus en valeur son actif afin de le commercialiser rapidement. Utiliser des stratégies de commercialisation créatives pour mettre en valeur les atouts uniques des espaces de bureau, tels que des événements communautaires, des installations de bien-être, etc…

Collaborer avec des entreprises locales pour créer des synergies, par exemple en facilitant des partenariats ou en offrant des avantages aux employés de certaines entreprises.

Ou encore se tourner vers des outils innovants qui permettent de rapidement diffuser votre annonce aux brokers ou vous facilitent la multidiffusion de vos annonces sur les plateformes. 

Méthodes pour atténuer le taux de vacance des commerces

Flexibilité des contrats de location

Comme pour les bureaux, il est possible de proposer des contrats de location flexibles, avec des termes adaptés aux besoins spécifiques des commerçants, notamment des durées de baux plus courtes ou des loyers plus progressifs et indexés sur la réalité du chiffre d’affaire généré.

Examiner les coûts de location et proposer des tarifs compétitifs pour attirer les détaillants, tout en maintenant la qualité des emplacements.

Si, de par sa taille, votre local commercial peine à séduire, n’hésitez pas à imaginer une occupation par plusieurs locataires qui feront ainsi jouer la complémentarité de leurs offres.

Collaboration avec la communauté locale

Participer ou sponsoriser des événements, soutenir les initiatives locales et créer des partenariats pour renforcer l’identité du quartier. Se rapprocher des associations de commerçants ou même s’informer des dispositifs proposés par la municipalité.

Participer aux réunions concernant l’aménagement des espaces commerciaux pour les rendre plus attractifs, en mettant l’accent sur l’esthétique, l’éclairage et la facilité d’accès.

Être proactif, surveiller les tendances du marché du commerce de détail et les évolutions économiques afin de contacter de potentiels preneurs.

Solutions pour diminuer la vacance des entrepôts

Optimisation de la logistique interne

Maximiser l’utilisation de l’espace disponible en mettant en œuvre des systèmes de stockage efficaces, tels que le stockage en hauteur, les rayonnages mobiles, et en optimisant les flux de marchandises.

Offrir des services complémentaires tels que la gestion de la chaîne d’approvisionnement, l’emballage, l’étiquetage ou d’autres solutions logistiques intégrées pour attirer un éventail plus large de locataires.


Investir dans des pratiques durables et respectueuses de l’environnement pour répondre aux exigences réglementaires croissantes et attirer des locataires soucieux du développement durable.

Rester attentif aux évolutions du marché, aux tendances de la chaîne d’approvisionnement et aux demandes spécifiques des entreprises, en ajustant les offres en conséquence.

Sécurité et surveillance

Mettre en place des mesures de sécurité robustes et des systèmes de surveillance pour assurer la sécurité des marchandises stockées, ce qui peut être un facteur clé pour les locataires.

Entrepôt logistique

Conclusion

Ainsi, comme nous avons pu le voir, la vacance locative est très différente selon la typologie d’actifs tertiaires étudiés. De la même manière les enjeux et les solutions sont donc à chaque fois à adapter.

Dans le contexte actuel, un investisseur ou futur locataire doit avoir en tête toutes ces informations pour faire le bon choix. Les propriétaires, eux, doivent aussi adapter leur stratégie s’ils veulent limiter la vacance locative sur leur portefeuille d’actifs.

2023 fût une année chahutée pour l’immobilier tertiaire et à mis en perspectives les défauts d’une partie du parc tertiaire. Ceux qui s’en sortiront en 2024 seront ceux qui auront su faire preuve d’adaptabilité dans leur offre ou qui se seront rapprochés de technologies pour mieux comprendre leurs commercialisations.

Lucie Briand
Head of Acquisition
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