Dossier

Les annexes obligatoires du bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 11 août 2023

Le contenu du contrat de bail commercial définit les accords qui lient bailleurs et locataires pour l’exploitation de locaux commerciaux. Or, ces engagements réciproques doivent être établis sur la base d’une parfaite connaissance du bien immobilier objet de la location afin que les parties les prennent en parfaite connaissance de cause. Dans cette optique, le législateur a souhaité que le bail commercial soit complété par des annexes obligatoires. En effet, celui-ci impose au bailleur de remettre au locataire certains documents destinés à lui apporter des informations complémentaires sur la mise en location du local. À défaut, le bailleur s’expose à certaines conséquences quant à l’exécution du contrat de location, en matière notamment de montant du loyer

Les documents à joindre à la signature du contrat de bail commercial

Les annexes obligatoires du bail commercial ne doivent pas être confondues avec celles prévues lors de la signature d’un bail d’habitation à usage de résidence principale telles que le mesurage loi Boutin ou encore d’un acte authentique de vente pour lequel la superficie habitable loi Carrez est obligatoire.

Les annexes obligatoires à tout nouveau bail commercial

Au moment de signer son bail, le locataire doit disposer des éléments suivants :


  • L’état des lieux d’entrée

 

Afin d’éviter tout litige en fin de bail, la loi Pinel impose l’établissement d’un état des lieux lors de la prise de possession, et ce de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties.


  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

 

Ce document permet au locataire de prendre connaissance de la consommation énergétique du local et de l’état des installations de gaz ou électriques. En cas de consommation énergétique plus élevée que la normale, le montant du loyer peut éventuellement être négocié à la baisse.


  • L’inventaire des charges et impôts

 

Une activité commerciale s’appréhende avec l’établissement d’un budget qui tient compte d’un certain nombre de dépenses. C’est pourquoi le locataire professionnel doit être en mesure de connaître les charges et les impôts qu’il va devoir régler pendant toute la durée du bail. En effet, en matière d’actifs neufs, le propriétaire réalise une étude pour obtenir un montant prévisionnel et approximatif des charges qui tient compte de différents éléments tels que la surface privative exploitée, la quote-part de parties communes s’il s’agit d’une copropriété, ou la durée du bail. Par ailleurs, le local peut bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant les deux premières années de la construction.

  • Les états prévisionnel et récapitulatif de travaux

Le bailleur fait état des travaux réalisés sur le local lors des 3 dernières années ainsi que leur coût afférent. Pour l’avenir, il précise ceux qu’il envisage de faire sous 3 ans. Le code du commerce prévoit que ces documents doivent être mis à jour et communiqué au locataire à l’expiration de chaque période triennale (tous les 3 ans).

 

Les annexes au contrat de location obligatoires sous certaines conditions

D’autres pièces annexes exigent que certaines conditions soient remplies.


  • Le diagnostic de présence de plomb 

 

Lorsque le permis de construire du local commercial a été délivré avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier. Celui-ci s’emploie alors à effectuer un repérage des canalisations ou des peintures contenant du plomb.


  • Un état relatif à la présence d’amiante 

 

Le bailleur doit faire réaliser deux diagnostics amiante si le local a été construit avant le 1er janvier 1997 : un sur les parties privatives objet du bail et un sur les parties communes s’il fait partie d’une copropriété. Cette recherche porte essentiellement sur les revêtements isolants.


  • L’état des risques et pollutions (anciennement état des risques naturels, miniers et technologiques)

 

Si la situation du bâtiment l’exige, c’est-à-dire s’il est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques (sismicité, inondation, pollution, etc.), il peut être nécessaire de fournir au locataire un document faisant état des risques naturels ou technologiques auxquels il s’expose en prenant à bail ce local en particulier.


  • Le règlement de copropriété

 

Si les locaux sont situés au sein d’un immeuble en copropriété, le locataire doit être destinataire du règlement afin de connaître les usages autorisés de sa partie privative et des parties communes. 


  • L’annexe environnementale

 

Pour les locaux commerciaux de plus de 2000 m2, le bailleur est tenu d’annexer au bail des renseignements concernant la consommation en eau et en énergie des locaux ainsi que la quantité de déchets qu’il produit. Bien que ce document soit établi sous la responsabilité du propriétaire, le locataire se joint à lui pour viser une amélioration commune de la performance énergétique et environnementale continue des locaux loués.


  • Une note sur les causes des sinistres ayant fait l’objet d’indemnisations passées

 

Si le local a déjà subi un sinistre en rapport avec un catastrophe naturelle ou technologique ayant entrainé le versement d’une indemnité de la part des assurances, le bailleur doit en informer le locataire en incluant une note écrite dans les annexes obligatoires du bail commercial. Celle-ci est destinée à expliquer les causes réelles du sinistre.

 

Les risques en cas de défaut d’annexes obligatoires lors de la signature du bail commercial

Comme leur nom l’indique, ces annexes au bail commercial sont obligatoires. Mais quels sont les risques encourus pour le bailleur qui est tenu de les produire ?

L’une des principales obligations du propriétaire en matière de bail commercial est de remettre au locataire un local lui permettant de jouir paisiblement de son activité, c’est-à-dire en bon état d’usage et de réparations. Or, si le bail commercial ne comporte pas tout ou partie de ses annexes obligatoires, le locataire ne peut savoir si tel est réellement le cas.

La garantie d’éviction

Le défaut d’annexes obligatoires, notamment des diagnostics immobiliers certifiés, peut avoir des incidences importantes pour le bailleur même si la question des sanctions n’est pas clairement prévue par les textes. Car celle-ci reste toutefois soumise à la décision des juges si le dossier est porté devant la justice par la personne lésée.  

En effet, le locataire dispose dans ce cas précis d’un argument impa„ctant pour réclamer une diminution du prix du loyer ou demander le versement des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’absence de toutes ces informations. La résiliation du bail commercial peut également être demandée mais elle ne pourra être accordée que dans le cas précis où le bail contient une clause résolutoire pour non-respect des obligations du bailleur.

La garantie des vices cachés

L’article 1721 du code civil dispose que le bailleur est tenu de la garantie tous les vices cachés de la chose louée qui peuvent en empêcher l’usage par le locataire. Cette obligation vaut à la signature du bail mais aussi pendant toute sa durée. Cette garantie est directement liée à l’obligation de délivrance supportée par le propriétaire. Un vice caché est un défaut qui n’était pas apparent au moment de la signature du bail et que l’une ou l’autre partie n’a pu clairement identifier. Il est important de préciser ici que le vice caché repose sur l’élément fondamental que le bailleur n’avait pas connaissance de ce défaut au moment de la mise en location. Si tel était le cas, alors il y a dol, c’est-à-dire que le bailleur a eu une intention frauduleuse de tromper le locataire et la nullité du contrat de bail peut être prononcée.

 

Exemple : après avoir pris possession de son local, l’entreprise « Papier de Soie » spécialisée en création d’articles en papier se rend compte que l’humidité des lieux est plus importante que la normale car elle détériore son stock. Ceci portant préjudice à son activité, il peut intenter une action envers son propriétaire pour vice caché car celui-ci n’était ni connu ni vérifiable avant la signature du bail.

 

Or, tous les diagnostics immobiliers qui doivent être remis au locataire, mais aussi toutes les autres annexes prévues par la loi, sont destinés à permettre au bailleur de se défendre contre une accusation de vices cachés. Ce dernier dispose en effet d’éléments lui permettant de prouver que le défaut dont personne n’avait connaissance est éventuellement dû soit à un cas de force majeure c’est-à-dire un élément extérieur et fortuit, soit à une intervention ou un défaut d’entretien du locataire lui-même. 

Par ailleurs, les parties peuvent prévoir au contrat de bail une clause d’exonération partielle de cette garantie, l’article 1721 du code civil n’étant pas d’ordre public c’est-à-dire que la disposition n’est pas obligatoire et que donc elle peut être écartée par les parties.

 

Conclusion

En somme, il s’avère que les annexes devenues obligatoires sont au moins aussi importantes pour les parties que le bail commercial en lui-même. Elles constituent des informations cruciales pour le locataire et l’aident à appréhender correctement son activité. Pour le bailleur, ce sont des pièces qui permettent d’assumer correctement ses obligations locatives. Par conséquent, leur statut de pièces obligatoires leur permet de revêtir un rôle protecteur très utile pour les bailleurs et les locataires dans la mesure où cela apaise leurs relations et évite un grand nombre de litiges

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