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Les cas de déplafonnement du loyer du bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 11 août 2023

Le sujet du montant du loyer des baux commerciaux est un sujet préoccupant, tant pour le bailleur que pour le locataire. En effet, bien qu’il soit fixé librement entre les parties, le code du commerce introduit la règle du plafonnement du loyer dans le contrat de bail commercial qui permet de limiter la variation du loyer, et qui vise à mesure destinée à protéger l’activité commerciale de l’entreprise ou de l’artisan locataire. Celle-ci vient s’ajouter à d’autres dispositions protectrices de la loi Pinel telles qu’une durée de bail commercial de 9 ans minimum avec une possible résiliation triennale (tous les 3 ans) et le droit au renouvellement de son bail à l’échéance. 

Or, le déplafonnement du loyer du bail commercial reste possible dans plusieurs cas en fonction notamment de la durée du bail ou lors d’une modification de la valeur locative du local due par exemple à une évolution des transports. Il est par conséquent important pour le bailleur de savoir avec certitude à quel moment il pourra augmenter le loyer et pour le locataire d’avoir connaissance des périodes pendant lesquelles celui-ci peut potentiellement évoluer.

L’incidence de la durée du bail sur le déplafonnement du loyer

En droit immobilier commercial, la règle qui s’impose en matière de durée de bail est celle des 9 ans minimum à laquelle s’ajoute un loyer plafonné. Mais elle comporte des dérogations et des exceptions spécifiques notamment lorsque la durée du bail est supérieure à 9 ans qui ont une incidence directe sur le déplafonnement du loyer du bail commercial.

La règle du plafonnement du loyer du bail commercial

Le statut des baux commerciaux organise la stabilité de l’activité commerciale du locataire en imposant une durée minimale de bail de 9 années assortie d’une obligation de  plafonnement de loyer. Par conséquent, lors de la révision triennale, c’est-à-dire tous les 3 ans, le montant du loyer ne peut pas être augmenté par le bailleur au-delà de la variation de l’indice trimestriel de référence prévue dans le contrat de bail (ex: l’indice des loyers commerciaux ILC) ou s’il existe une clause d’échelle mobile.

 

Exemple : Le bail commercial est signé le 1er janvier 2010 pour un loyer mensuel de 2.000 € avec pour référence l’ILC de 101,07 du 4ème trimestre 2009. La demande de révision triennale du 1er janvier 2014 que le bailleur pourra adresser à son locataire ne peut être supérieure à la variation de l’ILC du 4ème trimestre 2013 qui est de 108,46. Donc, le loyer révisé est au maximum égal à : 2.000 € x (108,46 / 101,07) = 2146 euros.

 

Attention : Il existe des exceptions. En effet, lLa loi exclut de la règle du plafonnement des loyers commerciaux les biens immobiliers suivants qui disposent de leur régime spécifique : 

 

  • Les locaux à usage exclusif de bureaux
  • Les locaux monovalents
  • Les terrains nus

Les cas de loyers commerciaux déplafonnés

Le bailleur a le droit de procéder à un déplafonnement du loyer, quand bien même le local ferait l’objet d’un bail commercial, dans des cas spécifiques liés à la durée. Un déplafonnement du loyer peut alors intervenir dans le cas d’un bail  d’une durée supérieure à 9 ans ou encore lorsqu’il y a une tacite reconduction du bail au-delà de 12 ans et enfin en cas de consentement des parties lors du renouvellement du bail.

 

  • La signature d’un bail d’une durée supérieure à 9 ans

 

Bien que 9 ans constituent déjà en soi une longue période, certaines personnes acceptent de s’engager directement sur une durée de bail commercial de 10 ans ou plus. Dans ce cas, le loyer est obligatoirement déplafonné.

 

  • La tacite reconduction au-delà de 12 ans

 

Il peut également arriver qu’un bail d’une durée initiale de 9 ans se poursuive tacitement, sans que l’une ou l’autre des parties n’ait entrepris de démarche particulière pour son renouvellement, et ce jusqu’à atteindre 12 années. Le loyer est alors automatiquement déplafonné à compter de la 13ème année.

 

  • Le loyer du bail renouvelé à son échéance

 

Dans le cadre de la procédure de renouvellement du bail, les parties peuvent, d’un commun accord exprimé sans aucune ambiguïté, renoncer aux bénéfices d’un plafonnement légal. À défaut d’accord, le loyer sera fixé suivant la valeur locative du local.

Le déplafonnement pour modification de la valeur locative du local

Indépendamment de tout rapport à la durée du contrat, le loyer peut être déplafonné par le bailleur en cours de bail. Toutefois, cette option allant à l’encontre du principe de protection du locataire, le propriétaire devra apporter des éléments de preuve justifiant l’application des conditions de déplafonnement tels que la modification des facteurs locaux de commercialité, la déspécialisation du bail ou l’évolution de la valeur locative du local.

 

La modification notable des facteurs locaux de commercialité

Au fil du temps, le local loué peut voir les éléments déterminant la nature commerciale de son activité évoluer. Il s’agit des facteurs locaux de commercialité définis par le code du commerce et qui peuvent être pris en compte pour le déplafonnement du loyer du bail commercial. En d’autres termes, le fait que le local ne se trouve plus du tout dans le contexte dans lequel il se trouvait lors de la signature du bail est apprécié au regard des éléments tels que :

 

  • Le lieu de son implantation : l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé qui pourraient connaître un nouvel essor (nouveau quartier construit, agrandissement d’une voie d’accès…),
  • La nouvelle organisation des activités environnantes : celles-ci pourraient améliorer l’intérêt de l’emplacement (centre commercial ouvert à proximité, création d’un marché…)
  • Des moyens de transport ou des emplacements pour stationner plus importants (création d’un arrêt de bus ou d’une station de vélos, ouverture d’un parking souterrain…)
  • L’attrait particulier de toute modification durable (piétonisation d’une rue, arrivée importante de population, déviation…)

 

Bien entendu, cette liste n’est pas limitative. Toutefois, le bailleur ne pourra exploiter ces facteurs que si ceux-ci sont : 

 

  • Matériels c’est-à-dire concrets,
  • Locaux,
  • Impactant pour le local loué.

La déspécialisation du bail commercial

Au cours de son bail, le locataire peut être amené à ajouter une activité complémentaire ou connexe à celle initialement prévue dans le contrat. Il s’agit alors d’une déspécialisation partielle qui est susceptible de modifier la valeur locative des lieux. Dans ces conditions, le bailleur a le droit de déplafonner le loyer lors de la première révision triennale qui suit cette déspécialisation. En revanche, si la déspécialisation est totale, c’est-à-dire que le locataire modifie entièrement son activité commerciale, son propriétaire est en droit de procéder immédiatement au déplafonnement du loyer.

 

Exemple de déspécialisation partielle : 

  • Un cordonnier qui veut vendre des produits d’entretien du cuir
  • Une entreprise de ménage qui propose aussi des services de nettoyage du linge

 

L’évolution de la valeur locative du local

Les travaux réalisés à l’initiative du bailleur dans le local même modifient parfois sa valeur locative. Cependant, pour qu’ils puissent être utilisés dans le cadre du déplafonnement du loyer du bail commercial, les modifications doivent : 

 

  • Ne pas relever d’une des obligations contractuelles du bailleur, c’est-à-dire une réparation par exemple,
  • Avoir une incidence bénéfique sur le commerce et le chiffre d’affaires du locataire.

 

Quant au locataire, il peut également être à l’origine de travaux justifiant un déplafonnement du loyer. Ceux-ci doivent toutefois modifier les caractéristiques des locaux loués ou les améliorer.

 

Exemple de travaux 

  • Du fait du bailleur : installation d’une climatisation, agrandissement d’un espace, création d’une ouverture…
  • Du fait du locataire : pose d’un parquet flottant en remplacement d’un lino, changement des portes intérieures…

 

Conclusion

Afin de protéger le locataire d’une variation du loyer trop importante pendant le bail, le statut des baux commerciaux prévoit un plafonnement du loyer pour les baux commerciaux d’une durée de 9 ans. Une révision du loyer ne peut alors intervenir que tous les 3 ans en fonction d’un indice de référence ou encore s’il existe une clause d’échelle mobile dans le contrat.  

 

Un déplafonnement du loyer peut toutefois intervenir dans certains cas lorsque la durée du bail n’est pas de 9 ans : 

 

  • Lors de la signature d’un bail d’une durée supérieure à 9 ans
  • Lors d’une tacite reconduction du bail au-delà de 12 ans
  • Un accord des deux parties lors du renouvellement du bail à son échéance

 

Il est également possible de déplafonner le loyer lorsque :

 

  • Il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité
  • Il y a une déspécialisation partielle ou totale du bail commercial
  • Il y a une modification de la valeur locative



Le déplafonnement du loyer du bail commercial entraine nécessairement une interrogation concernant sa limitation. Jusqu’où le loyer peut-il être déplafonné ? La loi Pinel répond à cette question en prévoyant un lissage du déplafonnement à hauteur de 10% annuel. En effet, pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement est échelonnée sur la durée du bail dans la limite de 10% par an. Cette mesure de « plafonnement du déplafonnement » semblant porter atteinte au droit de propriété du bailleur, la Cour de cassation a saisi en 2020 le conseil constitutionnel pour juger de sa constitutionnalité. Celui-ci a alors rendu sa décision en indiquant que cette disposition du code du commerce ne remet pas en question le droit de propriété d’autant qu’elle n’est pas d’ordre public et peut donc être écartée par la seule volonté des signataires du bail, en l’occurrence le bailleur lui-même.

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