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Les charges locatives du bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 6 décembre 2023

Tout comme le bail d’habitation, le bail commercial prévoit un montant de charges locatives. Il s’agit de dépenses liées au fonctionnement et à l’usage de la chose louée auxquelles le locataire doit participer. La totale liberté contractuelle entre bailleurs et locataires pour la définition de ces frais n’a plus cours depuis la loi Pinel de 2014. Désormais, dans un souci de protection des locataires mais également d’équilibre entre les deux parties, le code du commerce permet d’éviter que les loyers commerciaux ne soient perçus par les bailleurs net de toute charge.

​​Dans ces conditions, il est nécessaire de comprendre en quoi consistent les charges et comment elles peuvent être réclamées au locataire par le bailleur ainsi que sa répartition entre les deux parties.

La signature du contrat de bail implique le paiement de loyers et de charges

Tout contrat de location établi pour l’exploitation d’une activité professionnelle, qu’il s’agisse d’un bail commercial classique ou d’un bail dérogatoire, donne lieu à un paiement des charges en plus de celui des loyers

Des charges liées à l’occupation des locaux loués et à l’entretien du bâtiment

De quoi parle-t-on ? Les charges correspondent à la fois aux dépenses liées à l’utilisation même des locaux loués (consommation d’eau et d’électricité, taxe d’enlèvement des ordures, etc.) et aux frais nécessaires à son entretien courant (graissage des huisseries, renouvellement des joints, etc.).

Dans le cas spécifique où le local commercial fait partie d’une copropriété dans laquelle plusieurs copropriétaires disposent chacun de parties privatives et partagent des parties communes, des charges de copropriété peuvent venir s’ajouter aux charges locatives. Ce sont des dépenses réalisées pour la collectivité (chauffage collectif, contrat d’entretien des équipements, nettoyage des espaces extérieurs, etc.), mises à la charge de chaque copropriétaire mais dont le locataire bénéficie également.

Provisions sur charges ou charges réelles

Il existe plusieurs manières de convenir du paiement des charges locatives dans un bail commercial 

 

  • Soit de manière ponctuelle en demandant au locataire le paiement des frais sur présentation des justificatifs de dépenses réelles à régler,
  • Soit en prévoyant dans le contrat de bail une provision pour charges appelée en même temps que l’avis d’échéance du loyer et faisant l’objet d’une régularisation annuelle,

 

Étant pour la plupart indispensables à l’utilisation des locaux loués et inévitables, le montant des charges est connu par le propriétaire. C’est pourquoi, afin de ne pas procéder à une avance sur frais trop importante ou risquer un trop perçu, les bailleurs privilégient le plus souvent le système de la provision avec régularisations de charges une fois par an sur présentation d’un décompte de charges justifiées.

 

Les obligations issues du statut des baux commerciaux

Le principal sujet de discorde entre bailleurs et locataires concerne la répartition des charges locatives d’un bail commercial. Quel frais peut être mis à la charge du locataire ? Le statut des baux commerciaux précise tout cela afin de faciliter la gestion locative et d’éviter d’avoir à saisir le tribunal judiciaire (ancien tribunal d’instance) pour trancher.

Les frais à la charge du propriétaire-bailleur

Afin de clarifier la répartition des charges, la loi fait le choix d’établir une liste de celles qui ne peuvent en aucun cas être mises à la charge du locataire. Elles sont par conséquent à la charge du propriétaire-bailleur. Il s’agit des frais liés à la propriété même des locaux : 

 

  • Les dépenses concernant les grosses réparations touchant au bâtiment (murs de soutènement, voûtes, charpente, toiture…) et qui relèvent de l’article 606 du code civil,
  • Les honoraires attachés à la réalisation des travaux relatifs aux grosses réparations du bâtiment,
  • Les dépenses pour travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité du bâtiment en matière de grosses réparations,
  • Les honoraires payés par le bailleur pour la gestion des loyers du local loué,
  • Les impôts, les taxes et les redevances liés à la propriété de la chose louée, notamment la contribution économique territoriale (CFE et CVAE),
  • Les charges, les impôts, taxes et redevances ainsi que les coût des travaux concernant des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires dans un ensemble immobilier

 

Ainsi, la loi Pinel a mis fin à certains types de baux commerciaux appelés « bail investisseur » ou « bail triple net » grâce auxquels le propriétaire-bailleur pouvait récupérer la totalité des charges locatives de son bail commercial. Ainsi, des clauses du bail indiquant que certaines de ces dépenses seraient mises à la charge du locataire sont tout simplement sans valeur juridique. En d’autres termes, le bailleur ne peut réclamer le paiement de ces charges locatives au locataire, et celui-ci ne peut les faire payer à son sous-locataire en cas de sous-location.

Les charges locatives récupérables auprès du locataire

Les charges locatives qu’un propriétaire peut imputer à son locataire sont ce qu’on appelle les charges récupérables. Ce sont tous les frais directement liés à l’occupation même des lieux par le locataire. Cependant, il n’existe pas de liste légale de ces charges locatives qui peuvent être négociées entre les parties au bail. On retrouve le plus souvent : 

 

  • Les dépenses relatives aux contrats de fournitures (eau, gaz et électricité),
  • Les frais d’entretien et de réparations locatives concernant les revêtements (peintures, papiers peints, moquettes…) ou les équipements du local (chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs, plomberie…)
  • Les dépenses d’équipement de la copropriété dont bénéficie le locataire : les frais d’ascenseurs, de ménage, d’entretien des espaces verts, le contrat d’entretien de la porte automatique…)
  • Le coût des travaux d’embellissement dont le montant est supérieur au coût du remplacement à l’identique,
  • Les redevances, taxes ou impôts relatifs à l’usage de la chose louée ou de l’immeuble dont bénéficie le locataire (taxe foncière et ses taxes additionnelles, voirie, ramassage des ordures ménagères…)
  • Les honoraires de prestataires externes (état des lieux d’entrée, gestion locative…)
  • Les primes d’assurances

 

Si cette liste de charges locatives n’est pas exhaustive, c’est qu’elle est en définitive l’aboutissement de la négociation entre le bailleur et son locataire. Seules les charges définies explicitement comme étant à la charge du bailleur ne pourront en faire partie.

 

Le devoir d’information du bailleur sur les charges locatives

La Loi Pinel a non seulement clarifié la question de la répartition des charges, mais aussi renforcé les obligations du bailleur en matière d’information du locataire sur ce point. 


  • À la signature du bail

 

En premier lieu, le contrat de bail commercial doit comporter une liste exhaustive et limitative de toutes les charges locatives que le locataire sera amené à rembourser au propriétaire à compter de l’entrée dans les lieux, à savoir :

 

  • L’inventaire des catégories de charges relatives au bien loué
  • La répartition des charges entre le bailleur et le locataire
  • Lorsque l’immeuble comporte plusieurs locations ou en cas de colocation, le contrat de bail doit faire état de la répartition des charges locatives entre les différents locataires

 

En outre, le bailleur doit communiquer au locataire un récapitulatif des travaux réalisés les 3 dernières années et leur coût correspondant ainsi qu’un état prévisionnel de ceux qu’il envisage d’effectuer dans les 3 prochaines années avec le budget prévu.


  • Au cours du bail

 

Cette obligation de communiquer sur les travaux déjà réalisés ou à réaliser doit également être respectée dans les 2 mois suivant l’expiration de chaque échéance triennale du bail commercial.

 

Par ailleurs, jusqu’à la résiliation du bail, le locataire doit être informé de toute charge nouvelle (nouvel impôt par exemple) ou de tout élément pouvant modifier la répartition des charges locatives du bail commercial initialement prévue.

 

Concernant le paiement des charges, le propriétaire-bailleur doit adresser tous les ans au locataire un inventaire comprenant la régularisation des charges, soit : 

 

  • Avant le 30 septembre de l’année suivante
  • Dans les 3 mois suivant la reddition annuelle des charges de copropriété pour les copropriétaires

 

Enfin, le bailleur est tenu de communiquer tout document justificatif des charges imputées au locataire si celui-ci en fait la demande.

Conclusion

En définitive, dans le cadre d’un bail commercial, les charges locatives recouvrent les dépenses liées à l’utilisation des locaux et à l’entretien courant du bâtiment. 

 

  • Celles qui touchent à la propriété du bâtiment restent obligatoirement à la charge du propriétaire, notamment les grosses réparations de structure, de vétusté et de mise en conformité, ou la contribution économique territoriale. 
  • D’autres, appelées les charges récupérables, peuvent incomber au locataire, comme l’énergie, les réparations de revêtement, l’embellissement, les redevances et primes d’assurance. 

La liste des charges locatives doit impérativement être insérée dans le bail commercial, et le locataire informé de toute modification à chaque échéance du bail ainsi que des travaux réalisés et prévus.

 

Enfin, la répartition de ces charges récupérables est le résultat d’un rapport de force entre bailleur et locataire. Afin que le bail ne soit pas tantôt « pro-bailleur » tantôt un contrat aux bénéfices exclusifs du locataire, il peut être judicieux de faire appel à un intermédiaire professionnel qui sera à même de répartir les charges locatives au plus juste des intérêts de chacun.



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