Dossier

L’état des lieux de sortie du bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 7 décembre 2023

Un état des lieux est un document sur lequel sont notés la description et l’état d’un bien. Dans le cadre de la location d’un local commercial ou professionnel, comme pour  la location d’un logement, le bailleur met à disposition son bien immobilier au preneur, son locataire, contre généralement le versement d’un dépôt de garantie qu’on appelle également parfois «caution ». Un état des lieux entrant dans le local lors de la remise des clés puis un état de lieux de sortie au départ des lieux à l’échéance du bail sont établis. La comparaison de ces deux documents permet alors de constater d’éventuelles dégradations et de justifier la retenue de tout ou partie du dépôt de garantie pour effectuer des réparations. Bien qu’aucun modèle d’état des lieux ne soit exigé, l’établissement du document est tout de même obligatoire compte tenu des conséquences en termes de droits pour le bailleur et le locataire.

 

L’obligation d’état des lieux d’entrée et de sortie dans le bail commercial

La loi Pinel impose l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie pour toute signature de contrat de bail commercial. Cette disposition fait partie des mesures protectrices des locataires voulue par le statut des baux commerciaux. Présenter un état des lieux décrivant les conditions dans lesquelles se trouve le local commercial est obligatoire. Il doit en effet être établi à l’amiable et de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire entrant et du propriétaire bailleur. À défaut, ils peuvent requérir l’aide d’un huissier de justice.

 

Dès lors que le locataire s’apprête à prendre possession des lieux, cette obligation s’impose aux parties dans la mesure où il y a :

 

    • Conclusion d’un contrat de location,
    • Cession du droit au bail, 
    • Cession ou de mutation à titre gratuit du fonds de commerce
    • Renouvellement du bail
  • Restitution des locaux

 

L’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie d’un bail commercial

Cette obligation, prévue par l’article L145-40-1 du code du commerce est d’ordre public, c’est-à-dire qu’elle ne peut être écartée par une simple mention dans le contrat de bail. Toutefois, si le bailleur ne met pas tout en œuvre pour établir l’état des lieux d’entrée et de sortie pour son bail commercial, il ne pourra pas invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. Celle-ci prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre dans le même état, sauf preuve contraire ». Dans ce cas, le propriétaire doit procéder à la restitution du dépôt de garantie au locataire dans son intégralité.





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