Il correspond à l’accessibilité aux liquides, gaz et plasmas au sein des différents types de biens immobiliers (ex : local commercial). Cet accès aux fluides figure dans les diagnostics qui sont annexés à un bail locatif ou à un compromis de vente, lequel prend souvent la forme d’un acte notarial. Il s’agit de garantir le droit pour toute personne de disposer, pour ses besoins essentiels, d’un accès aux équipements tels que salle d’eau et l’électricité.
Si votre entreprise s’installe dans un local neuf, son raccordement en gaz ou en électricité nécessite des démarches qui peuvent prendre plusieurs mois. En effet, il faudra d’abord faire une demande auprès du distributeur concernant le raccordement de votre installation. Ensuite, une étude technique sera réalisée avant d’envisager la réalisation de travaux et l’obtention d’un certificat de conformité pour l’installation intérieure du bâtiment. Votre local commercial ne sera donc pas tout de suite opérationnel.
Lors de votre projet immobilier, il convient d’être particulièrement vigilant à ces critères de recherche lorsque vous parcourez les biens en vente et les locations sur les annonces immobilières. Aussi, lors de la signature du compromis de vente, nous vous conseillons de vérifier les diagnostics techniques obligatoires afférents à chacun de ces éléments. Il s’agit d’une obligation légale permettant de sécuriser l’acheteur lors de son achat immobilier (voir article L134-1 à L134-7 du code de la construction et de l’habitation). Le vendeur est également protégé au titre de sa garantie des vices cachés lors de vente immobilières.
Avant de mettre des biens à vendre ou en location, il convient donc d’avoir rénové au préalable votre patrimoine immobilier pour éviter par la suite toute mauvaise surprise lors de la vente d’ immeuble.
Vigilance lors d’une vente immobilière portant sur un bien d’une grande ou petite copropriété :
Sachez que si la transaction immobilière porte sur un bien d’une grande ou petite copropriété, la loi ALUR du 24 mars 2014 impose de transmettre un grand nombre de documents . Aussi, le vendeur doit communiquer aux acquéreurs tous documents utiles à la compréhension de l’état de l’immeuble, notamment l’accès aux fluides, ainsi que la situation financière de la copropriété.
Un conseil, donc : si le compromis de vente, aussi appelé avant-contrat, peut être rédigé avec l’aide d’un agent immobilier et sans l’intervention d’un notaire, la rédaction d’un acte notarial peut être conseillée au regard de l’ensemble des documents et diagnostics qui doivent être annexés au compromis.
Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, à l’étape du compromis de vente ou de la promesse, il est d’usage que le vendeur demande à l’acquéreur le versement d’un acompte. Il s’agit d’une somme d’argent correspondant le plus souvent à 10 % du prix de vente. Elle figure sur le compromis de vente, dit avant-contrat et appelé également promesse synallagmatique. L’acompte représente alors une indemnité d’immobilisation du bien, préalablement à l’acte de vente.
Toutefois, le versement d’un acompte n’est pas une obligation. En conséquence, le vendeur et l’acheteur peuvent librement négocier ce point, avant la signature du compromis de vente. En règle générale, un acompte est systématiquement demandé par le vendeur car il fait office d’un dépôt de garantie. Il est conseillé de confier cette somme à un agent immobilier ou à un notaire pour qu’elle soit conservée sur un compte séquestre.
Aussi, lors de la signature de l’acte définitif de vente, cette somme sera imputée sur le prix de vente. Le montant de l’acompte préalablement versé sera donc rappelé dans l’acte authentique. Par ailleurs, l’acquéreur ou acheteur a la possibilité de se rétracter dans les 10 jours qui suivent la réception du compromis, ce qui implique de récupérer son acompte.
L’acompte ne doit pas être confondu avec la clause pénale.
Contrairement à la clause pénale , l’acompte n’est pas une somme d’argent qui est versée en guise de sanction. En effet, la clause pénale vise à réglementer un litige entre les parties au contrat de vente par exemple. Le cas échéant, la clause pénale peut prévoir une somme d’argent qui sera versée par la partie qui n’a pas respecté ses obligations contractuelles. Le juge sera alors saisi, et des dommages et intérêts pourront venir compléter la somme prévue par la clause pénale.
Afin de protéger l’acompte que vous avez versé, il est vivement recommandé d’insérer des conditions suspensives dans le compromis de vente. Ces clauses suspensives permettront d’encadrer la réalisation ou non de la vente définitive du bien immobilier. En effet, la promesse d’acheter que vous faites dans le cadre du compromis de vente permet de subordonner cette promesse à la condition d’obtenir un permis de construire ou l’obtention d’un prêt par exemple. Ainsi, si l’une des conditions suspensives stipulées dans le contrat ne se réalise pas, l’acompte vous est remboursé.
L’acte authentique est un document particulier car il est rédigé par un officier public tel qu’un notaire. Dans ce cas précis, l’acte est appelé acte notarié et a valeur exécutoire. Cela signifie qu’un huissier peut le faire appliquer sur le territoire français. Un acte notarié est par exemple obligatoire dans le cadre d’un acte de vente. L’acheteur et le vendeur ne peuvent signer l’acte seuls, contrairement au compromis de vente (avant-contrat) où les parties ont la faculté de se faire aider par le biais d’un agent immobilier,et/ou par un notaire. Enfin, l’acte authentique ne doit pas être confondu avec l’acte sous seing privé.
La distinction entre les deux tient à la rédaction des actes et à leur formalisme.En effet, l’acte sous forme authentique nécessite la signature de l’acte par un officier public (ex : devant notaire). En revanche, dans les actes sous seing privé tel que le compromis de vente, les parties sont les seules signataires de l’acte (ex : futur acquéreur et vendeur). La formalité supplémentaire de l’acte authentique lui confère une valeur juridique plus grande que celui sous seing privé ainsi que la force exécutoire.
De plus, certains contrats ne peuvent pas prendre la simple forme d’un acte sous seing, conformément à la loi. Aussi, pour des raisons de sécurité juridique, une transaction immobilière et donc le contrat de vente doit nécessairement prendre la forme d’un acte authentique ( ici document notarié). Ainsi, contrairement à la promesse de vente portant sur la vente d’un bien immobilier ou le compromis de vente (avant-contrat), il n’est pas possible de s’affranchir d’un acte notarial . Il en est de même pour un titre de propriété. L’office de notariat sera alors chargé d’enregistrer votre titre au service de publicité foncière.
Lorsque la loi n’exige pas la forme d’un acte authentique, il est tout de même judicieux de le préférer à l’acte sous signature classique. En voici les raisons :
– Il confère à l’acte une date certaine et fait foi au regard de tous.
– Le contenu de l’acte est garanti par le notaire rédacteur, contrairement à l’acte sous signature privée. Par exemple, le prix de vente ne pourra pas être contesté.
– L’acte a force probante, c’est-à-dire que, dans la hiérarchie des preuves qui sont recevables en justice, il fait partie des preuves les plus fortes. L’acte authentique est est un élément de preuve très difficilement contestable, et ce par le biais d’une procédure complexe.
– L’acte a force exécutoire, à la condition d’être revêtu de la formule exécutoire lui conférant titre exécutoire. La formule exécutoire est une mention apposée sur certains actes officiels afin de leur conférer la valeur de « titre exécutoire » ( pour en savoir plus: article L111-2 du code des procédures civiles d’exécution et article 502 du code de procédure civile). Dans ces conditions, l’acte peut valablement être exécuté en France mais également au sein de l’espace juridique européen. On dit qu’il est exécutoire de plein droit contrairement à l’acte sous seing privé qui nécessitera l’intervention du juge. Aussi, la personne qui se prévaut d’un acte authentique pourra faire appel à un huissier pour son exécution. Il convient donc de ne pas confondre acte notarié et titre exécutoire !.
L’acte authentique électronique est un acte juridique qui a la même valeur juridique que celle d’un acte authentique classique. En effet, il est également signé par un notaire, mais cette fois-ci sur un support numérique. L’acte authentique électronique peut donc tout à fait être utilisé dans le cadre de la vente d’un bien immobilier.
L’acte notarié est un acte authentique rédigé par un officier public particulier : le notaire. Il s’oppose à l’acte sous seing privé, qui comporte seulement les signatures des parties.
Certains actes tels que le compromis de vente d’un bien immobilier ou encore la promesse peuvent prendre la forme d’un acte sous seing privé (signé par le futur acquéreur et futur vendeur). En revanche, d’autres doivent prendre la forme authentique, et tout particulièrement celle d’actes authentiques notariés. Tel est le cas du contrat de vente. Le titre de propriété qui découlera de la vente sera enregistré par l’étude notariale au service de publicité foncière .
Pour certains actes, la loi impose la forme authentique et plus particulièrement un acte notarial (acte rédigé par un office notarial). Dans ce cas de figure, la signature de l’acte par un notaire est obligatoire. En effet, il n’est pas possible d’établir seul des actes sous seing privé. Il en va ainsi pour le testament authentique, les hypothèques ou encore pour l’ acte authentique de vente lors d’une transaction immobilière (vente d’un bien immobilier). La loi exige que le notaire ait rédigé l’acte afin de sécuriser le contenu de l’acte.Cet acte juridique est alors conservé par le notaire. Cela permet d’éviter une éventuelle contestation des signataires au sujet de certaines mentions du contrat ou sur le prix de vente.
Il convient de noter que tous les actes notariaux qui sont obligatoires ont un tarif encadré (ex : acte de vente concernant des ventes immobilières).
L’acte notarié présente plusieurs avantages, distincts d’ un acte sous seing privé.
D’abord, l’acte établi par un notaire, et qui est conservé par ce dernier, permet de garantir son contenu et sa date. Aussi, il comporte un grand nombre de mentions : état civil, date et lieu de signature,chaque numéro de page, le nombre de blancs barrés, etc.
Ensuite, cet acte authentique a une grande sécurité juridique. Cela signifie qu’il est très difficilement contestable devant le juge. On dit qu’il a une grande force probante.
Enfin, l’acte établi par un notaire qui est revêtu de la formule exécutoire à également force exécutoire. Il peut donc être exécuté par un huissier de justice sur le territoire français et l’espace juridique européen.
Ainsi, même si la forme authentique n’est pas toujours exigée, elle n’en demeure pas moins très sécurisante (ex : pour une donation).
L’acte authentique notarié peut prendre la forme d’un acte authentique électronique, c’est-à-dire comporter la signature électronique du notaire. Ce type d’acte juridique électronique a la même valeur juridique qu’un acte notarié traditionnel. Le contenu de l’acte est donc garanti, contrairement à celui sous seing privé. Comme l’acte notarié classique, il a également une haute sécurité juridique et à force exécutoire. En effet, l’article 1366 du code civil énonce que « l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier » à la condition de respecter la réglementation interne et communautaire s’agissant de la conservation de l’acte et de l’obtention d’une signature électronique qualifiée.
L’acte sous seing privé est un acte juridique qui n’est pas authentique (sans la signature d’un notaire ou un autre officier public). Il comporte uniquement la signature des parties sans autre formalité particulière. De ce fait, il s’oppose à l’acte authentique qui doit être rédigé et signé par un officier public, par exemple les notaires.
La forme authentique n’est PAS obligatoire pour certains actes, par exemple pour uncompromis de vente, qui est un avant-contrat. Ce dernier exige simplement la signature de l’acte par chaque partie (acquéreur et propriétaire). En revanche, l’acte de vente d’un bien immobilier (contrat définitif) doit nécessairement prendre la forme d’un acte notarié et comporter un certain nombre de mentions. Ainsi, lors d’une vente immobilière la présence d’un notaire est nécessaire. Les contrats de vente doivent ainsi être des actes authentiques ayant la forme notarié. Le notaire sera alors chargé de faire figurer votre titre au sein de la publicité foncière.
– L’acte de vente ou le contrat de vente ne portant pas sur un bien immobilier entre particuliers
–L’acte de vente d’un fonds de commerce
– Le contrat de location
– Le compromis de vente portant sur un bien immobilier
– La promesse de vente
– Le testament olographe
– Le constat amiable
– L’acte de cautionnement. A ce sujet, la personne qui s’engage en qualité de caution doit faire précéder sa signature d’une mention manuscrite particulière : En me portant caution de X……………….., dans la limite de la somme de……………….. couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de……………….., je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X……………….. n’y satisfait pas lui-même. »
Pour obtenir rapidement certains actes types, comme des actes de cautionnement type, n’hésitez pas à consulter SNAPKEY.
Dans le cadre d’un litige entre les parties au contrat un acte sous seing peut valablement être produit en justice en tant que mode de preuve. A cet égard, il doit comporter le nom des parties, la date et la signature et être établi en autant d’originaux qu’il y a de parties. Enfin, l’article 1326 du code civil précise que dans le cadre d’une obligation monétaire la somme doit être indiquée en lettre et en chiffre.
Toutefois, l’acte sous signature ne présente pas la même sécurité juridique qu’un acte authentique car il peut être plus facilement contesté. En effet, en cas de litige, l’acte sous seing privé peut faire l’objet d’une vérification d’écriture. En revanche, l’acte juridique, qui est rédigé par un notaire, doit être contesté par le biais d’une procédure complexe. Enfin, l’acte sous seing ne comporte pas la force exécutoire à la différence des actes juridiques qui sont rédigés par un office notarial (actes notariés). Un créancier ne peut donc pas se prévaloir d’un acte sous seing privé sans passer par un juge pour faire exécuter l’obligation du débiteur.
Dans le cas où l’acte sous seing privé est imparfait, on parle de commencement de preuve par écrit. Tel est le cas lorsque l’un des éléments, tels que le nom des parties, la date et la signature, est absent. Dans pareil cas de figure, il peut tout même être utilisé comme commencement de preuve par écrit. Il faudra alors qu’il soit complété avec une autre preuve devant le juge.
L’acte contresigné par un avocat est un acte juridique qui est non seulement signé par les parties mais également par un avocat. Le contreseing de l’avocat apporte une force probante plus importante à l’acte sous signature « traditionnelle ». L’avocat peut par exemple contresigner le contrat qui unit le bailleur au locataire. De même, il peut ajouter son contreseing lors de la signature du compromis par les parties. A ce sujet, la signature de l’avocat peut être une signature électronique.
Dans le cadre d’un bail commercial, l’activité qui peut être exercée par le locataire dans le local commercial est délimitée par le contrat de bail. On dit que le locataire doit respecter la destination des lieux loués lors de l’exploitation du fonds. Afin de voir quelles sont les activités autorisées il convient de regarder les clauses du contrat de location. Sauf autorisation du bailleur, le preneur est tenu de se conformer aux activités autorisées initialement pour l’exploitation de son fonds de commerce jusqu’à l’échéance du bail (expiration).
A défaut, le bailleur pourra procéder à la résiliation du bail. Lors de la rédaction du contrat bail, il convient donc d’être vigilant sur la clause d’activité. Cette dernière dictera l’exercice de votre activité commerciale et sera également importante en cas de cession de bail et de transmission des droits qui en découlent (droit au bail).
Le bail commercial est un contrat de location particulier et concerne l’exploitation d’un fonds dans le local loué. Il énonce clairement les droits et obligations de chaque partie tels que l’indemnité d’éviction, la répartition des charges, le montant des loyers commerciaux, le dépôt de garantie, ou encore la destination du local. Le propriétaire d’un local peut également encadrer les conditions d’une éventuelle cession de bail, mais pas l’interdire, sous peine de nullité de la clause (voir article L145-16 du code de commerce).
Le bail commercial est soumis au statut des baux commerciaux, qui est encadré par l’article L145-1 et suivant du code de commerce et doit être distingué du bail professionnel . En effet, le bail commercial désigne les « baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce » (voir article L145-1 du code de commerce).
Il convient de noter que, malgré l’usage commercial d’un local ,il est possible de déroger au statut des baux commerciaux si le bail ne dépasse pas 3 ans. En effet, il existe un bail dérogatoire, qui est un contrat de courte durée de location de locaux pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanale et qui, sur décision des parties, peut temporairement exclure l’application du statut des baux commerciaux : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. » ( voir article L145-5 du code de commerce).
L’obligation de respecter la destination prévue au bail signifie que le contrat de bail encadre le type d’activité qui peut être exercé durant la jouissance des locaux. Dès lors, le locataire doit se conformer à la clause du contrat qui indique la ou les activités qui sont autorisées pour la durée du bail et ce, jusqu’à la fin du bail. Le manquement à cette obligation contractuelle peut donner lieu à une résiliation du bail (ce qu’on appelle “donner congé” ) ou le refus de renouveler le bail.
La résiliation du bail sera soit judiciaire (intervention du juge) soit de plein droit (sans intervention du juge) s’il existe dans le contrat de location une clause résolutoire. Il s’agit d’une clause permettant de résilier le contrat de plein droit.
Lorsque l’on souhaite exercer une activité connexe ou complémentaire, on parle communément de déspécialisation partielle. Selon la jurisprudence, les activités sont considérées connexes lorsqu’elles ont un rapport étroit avec l’activité principale. Par ailleurs, est considérée complémentaire l’activité nécessaire pour compléter utilement ou améliorer l’activité principale (ex : vente de chaussures en sus d’une activité de cordonnerie). En cas de doute, il appartient au juge de venir qualifier la complémentarité ou la connexité de l’activité.
Il convient de noter qu’une déspécialisation peut conduire à une modification du loyer lors de la prochaine révision du loyer triennale.
En principe, il n’est pas possible de changer la destination prévue dans le bail initial.
Toutefois, avec l’accord du bailleur, il est possible d’exercer une ou plusieurs activités distinctes de celles qui étaient prévues au départ. On apelle cela unedéspécialisation plénière. Pour ce faire, le preneur doit demander l’autorisation au bailleur et notifier cette demande aux éventuels créanciers du fonds de commerce. Outre cette demande, deux conditions CUMULATIVES doivent être remplies (voir article L145-48 du code de commerce) :
– le changement d’activité doit répondre à un changement de conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution.
– les changements doivent demeurer compatibles avec la destination et les caractères de la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.
Le bailleur devra alors faire connaître sa position au locataire sur son accord ou refus de changement de destination. Cette demande doit être faite auprès du propriétaire par acte extra judiciaire (ex : acte d’huissier), ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé (voir article L145-47 du code de commerce). Le bailleur pourra notamment subordonner son accord à une modification du montant du loyer. Dans tous les cas, il devra motiver sa décision, c’est-à-dire l’expliquer. La loi indique, par exemple, que le refus est suffisamment motivé si le bailleur souhaite reprendre les lieux à l’expiration de la période triennale en cours pour construire ou reconstruire l’immeuble existant. Est également un refus légitime de renouvellement le fait de vouloir effectuer des réparations nécessitant l’évacuation des lieux (voir article L145-18 du code de commerce). Si l’un des motifs invoqués est mensonger, le bailleur pourra être condamné à verser une indemnité à raison du préjudice subi par le preneur (voir article L145-53 du code de commerce).
En cas de désaccord, le bailleur et le locataire devront saisir le juge judiciaire.
Dans un contrat de bail qualifié de commercial, les activités du preneur pour l’exploitation de son fonds de commerce sont encadrées par une clause. Il appartient aux parties (bailleur et locataire) de définir les activités autorisées et les activités interdites ainsi que le montant des loyers. Le locataire doit alors se conformer aux clauses du bail commercial pendant toute la durée du bail sous peine de voir résilier son contrat de bail sans indemnité d’éviction. En effet, ledit bail définit les droits et obligations de chaque partie jusqu’au terme du bail. De plus, le statut des baux commerciaux est encadré par le code de commerce et vient préciser ce qu’il est possible ou non de faire dans le cadre d’un bail commercial, à ne pas confondre avec un bail professionnel. Enfin, un bail dérogatoire portant sur l’exploitation d’un fonds et conclu pour une durée inférieure à 3 ans peut ne pas être soumis au statut des baux commerciaux (voir article L145-5 du code de commerce).
Le contrat de bail commercial vient préciser les activités que les locataires pourront exercer dans les locaux loués. Aussi, les preneurs sont tenus de se conformer aux activités autorisées sous peine d’une résiliation de leur bail ou d’un non-renouvellement du bail commercial.
La résiliation du bail peut intervenir de deux façons :
– judiciairement.
– de plein droit sans l’intervention d’un juge si une clause résolutoire a été stipulée au contrat.
Aussi, lors de la conclusion d’un nouveau bail, le bailleur et le locataire doivent s’accorder minutieusement sur les activités qui pourront être exercées au sein du local commercial. Cette destination des locaux devra être respectée jusqu’à l’expiration du bail. Il s’agit d’une obligation contractuelle. Le bailleur pourra également demander un pas-de-porte au commerçant et/ou un dépôt de garantie pour les locaux loués en cas de détérioration de l’état des lieux.
Par ailleurs, en cas de cession de bail et donc du droit au bail, le cessionnaire devra également exercer l’une des activités autorisées.
Lorsque le preneur souhaite exercer une activité connexe ou complémentaire à son activité commerciale principale on parle de déspécialisation partielle. Il s’agit d’activités qui ont rapport étroit avec l’activité principale pour venir l’améliorer (ex : vente de sandwiches en sus d’une activité de boulangerie).
Dans ce cas, le bailleur pourra procéder à une révision du montant du loyer à la fin de la période triennale. En effet, la déspécialisation est un élément de détermination de la valeur locative et peut justifier un déplafonnement du loyer si elle est importante.
Sous certaines conditions, il est possible d’exercer des activités qui n’ont pas été prévues initialement dans le contrat de bail commercial. Ainsi, d’autres activités pourront être exercées pour l’exploitation du fonds.
Une telle déspécialisation est autorisée si :
– 1) le changement d’activité répond à un changement de conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution et qu’ils demeurent compatibles avec la destination et les caractères de la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier (voir article L145-48 du code de commerce).
– 2) le preneur informe les créanciers du fonds de commerce et demande l’accord du bailleur par lettre recommandée ou acte extra judiciaire (ex : l’acte d’huissier)
S’il existe un désaccord, les parties peuvent saisir le juge judiciaire pour se prononcer sur la légitimité de la demande du locataire.
Le bailleur pourra refuser un tel changement d’activités s’il souhaite récupérer le local à l’expiration du bail, pour effectuer des réparations qui nécessitent d’évacuer les occupants de l’immeuble. Dans ce cas, le code de commerce estime qu’il s’agit d’un motif grave et légitime et le bailleur n’a pas à verser d’indemnité déviction au locataire (voir article L145-18 du code de commerce).
L’affectation correspond à l’usage qui est fait du bien immobilier, à savoir un usage d’habitation ou un usage professionnel c’est-à-dire un local affecté à l’exercice d’une activité professionnelle. A cet égard, il est possible de faire un changement d’usage du local d’habitation pour l’utiliser comme local professionnel ou local commercial (bail commercial). Pour ce faire, il convient, dans certains cas, de solliciter des autorisations administratives. Enfin, les locataires devront obtenir l’accord de leur bailleur, et l’acquéreur celui des copropriétaires pour changer l’affectation des locaux et y exercer une activité professionnelle.
Dans certains cas, un changement d’affectation doit être demandé en sollicitant une autorisation préalable :
– D’abord pour changer l’usage d’un local d’habitation en un usage commercial pour exercer une activité commerciale ou exercer une activité professionnelle.
– Ensuite, lorsque ce local est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), à l’exception des zones franches urbaines (ZFU) (voir article L631-7 du code de la construction et de l’habitation).
L’autorisation de changement d’usage devra dès lors être demandée auprès de la mairie de la commune de l’immeuble. Il convient de noter que ce changement est personnel à la personne qui la sollicite (occupant, preneur). En d’autres termes, cette autorisation d’usage pour exercer son activité est propre au bénéficiaire de l’autorisation et ne se transmet donc pas au futur acquéreur .
Enfin, afin de permettre la mise à jour de la valeur locative des locaux concernés, le propriétaire de locaux professionnels doit déposer la déclaration Cerfa 14248*04 – n°6660-REV auprès de l’administration fiscale (service des impôts) dont les locaux dépendent. Le délai pour y procéder est alors de 3 mois, après la création des nouveaux locaux.
En revanche, si vous souhaitez transformer l’usage d’un local commercial en locaux destinés à l’habitation, vous n’avez pas à obtenir d’autorisation préalable. A noter que, dans ce cas, vous serez soumis à la taxe foncière.
Pour finir, si vous ne remplissez pas les conditions pour obtenir une autorisation de changement d’usage à titre personnel, il est possible de demander une autorisation de changement d’usage à caractère réel. Celui-ci sera définitif et attaché au local.
2. Particularité de l’usage mixte du logement :
L’usage mixte correspond à une affectation des locaux par l’occupant à la fois en tant que résidence principale et à des fins professionnelles.
Aussi, en l’absence de stipulation contraire du bail ou du règlement de copropriété, il est possible d’affecter l’usage d’une partie de votre résidence principale en activité professionnelle ou commerciale sans autorisation préalable. Cette exception n’est valable qu’à la condition que l’activité considérée ne soit exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale, et de ne recevoir aucune clientèle ou marchandises dans les locaux (voir article L. 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation).
Enfin, cette exception en cas de changement est également valable aux mêmes conditions pour les locaux à usage d’habitation situés au rez-de-chaussée des immeubles utilisés en partie pour l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale. L’exercice d’une activité professionnelle dans les locaux ne devra alors entraîner aucune nuisance pour le voisinage ni aucun désordre pour le bâti (voir article L. 631-7-4 du code de la construction et de l’habitation).
Dans ces deux derniers cas, le locataire ou l’occupant ne peut pas prétendre au statut des baux commerciaux : « Le bail d’habitation de cette résidence principale n’est pas soumis au chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce et ne peut être un élément constitutif du fonds de commerce. » (voir article L. 631-7-4 du code de la construction et de l’habitation).
Alors que le changement d’affectation concerne uniquement le changement d’usage du local, le changement de destination du local nécessite une transformation physique ou technique du bien,c’est-à-dire un changement de destination de l’immeuble). Il faudra dès lors obtenir une autorisation d’urbanisme.
Le type d’autorisation dépend de la nécessité de faire ou pas des travaux :
-Si des travaux viennent modifier les structures porteuses, alors il faudra demander un permis de construire. Il en est de même si les travaux viennent créer plus de 20m2 de surface plancher ou 40m2 dans une zone U d’un Plan Local d’Urbanisme. Il s’agit des zones déjà équipées et urbanisées et dont les réseaux collectifs d’assainissement sont suffisants pour accueillir de nouvelles constructions.
– Si le changement ne nécessite pas de travaux, ou très légers, alors il faudra uniquement faire une déclaration préalable.
Le changement de destination est définitif c’est-à-dire que, contrairement au changement d’usage, il n’est pas personnel à la personne qui le demande. Ainsi, le futur preneur ou acquéreur bénéficiera à son tour du changement de destination du local.
Enfin, pour plus de précision, le champ d’application des règles du changement d’usage du local se trouve dans l’article L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
En cas de vente ou de location, l’état d’amiante doit figurer sur un document, appelé diagnostic immobilier. Ce dernier mentionne la présence d’amiante ou l’absence de fibres d’amiante dans les matériaux du bien immobilier. Le repérage doit être effectué par un diagnostiqueur certifié. Enfin, si vous comptez réaliser des travaux de rénovation dans des immeubles bâtis avant 1997, il vous faudra faire un repérage amiante avant travaux. Il en va de même avant toute démolition, comme l’indique le code de la santé publique aux article R1334-15 et suivants.
La réalisation d’un diagnostic technique concerne les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Il permet d’informer les futurs occupants sur les matériaux contenant de l’amiante dans le logement.
Le bailleur ou le propriétaire doit faire réaliser un diagnostic par un professionnel et l’intégrer au sein d’un dossier de diagnostics techniques et l’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente. Le repérage devra être réalisé pour les matériaux des listes A et B notamment : flocages, calorifugeages, faux plafonds, revêtements durs (voir annexe 13-9 du code de la santé publique ).
La durée de validité du dossier technique amiante réalisé à partir du 1er avril 2013 est illimitée. En cas de rénovation, il est toutefois conseillé de faire réaliser un nouveau diagnostic.
D’autres diagnostics devront également être réalisés et consignés dans le dossier de diagnostic en cas de vente d’un logement individuel ou en copropriété. Il s’agit notamment du diagnostic de performance énergétique (Dpe), le diagnostic plomb faisant état de l’exposition au plomb (Crep) ou encore un état relatif à la présence de termites.
En cas de produits contenant de l’amiante, le diagnostiqueur peut envisager plusieurs issues :
-une évaluation périodique pour vérifier l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante
– une analyse de risque approfondie
– des mesures pouvant aller jusqu’à la réalisation de travaux de désamiantage ( voir article R1334-20 du code de la santé publique)
Si vous avez acheté un bien immobilier et que le vendeur vous a menti sur l’état d’amiante, vous pouvez demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix. En effet, le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt de vices, conformément aux articles 1641 à 1649 du code civil.
Il faudra alors que :
-Les défauts cachés de la chose vendue la rendent impropre à l’usage auquel on la destine,
– Ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus.
Il découle de ces articles que si le vice existait avant la vente, et qu’il était caché, c’est-à-dire que vous ne pouviez en avoir raisonnablement connaissance lors de l’achat, vous pouvez engager la responsabilité du vendeur. Il s’agit de la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.
Enfin, il convient de noter que l’appréciation du caractère caché du vice est différente pour un profane (un non-professionnel) et une personne qui travaille dans le milieu du bâtiment par exemple.
L’action en justice devra alors être intentée dans les deux ans à compter de la découverte du vice.
En pratique, cette garantie des vices cachés est très souvent écarté dans le contrat de vente. Il ne sera donc pas possible d’engager la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. Toutefois, dans certains cas le juge pourra estimer que le manquement du vendeur à son obligation de renseignement neutralise le fonctionnement de ladite clause.
Tous les logements construits avant 1997 doivent faire l’objet d’un repérage amiante en cas de travaux.
Il s’agit de protéger la sécurité et la santé des occupants mais aussi des intervenants sur le chantier en cas de « risque amiante ». Ces diagnostics amiante concernent tous les travaux susceptibles d’émettre des poussières (ex : changement de plomberie, remplacement d’isolation).
Une fois encore, seuls les diagnostiqueurs immobiliers certifiés peuvent se charger du repérage des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante avant la réalisation de travaux.
Si des des matériaux contenant de l’amiante sont détectés, il faudra faire procéder à un désamiantage via une entreprise spécialisée.
Un diagnostic amiante avant démolition devra être réalisé pour un immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Qu’il s’agisse d’une démolition totale ou partielle.
Il consiste en l’évaluation de l’état des risques d’exposition à l’amiante pour les personnes travaillant sur le chantier et la population environnante. Dans ce cadre, il n’est pas possible de se contenter des repérages effectués lors de la vente (liste A et liste B, voir article R1334-20 et R1334-21 du code de la santé publique) . Un repérage complémentaire devra être réalisé (liste C, voir article R1334-19 du code de la santé publique) et article R1334-22 du code de la santé publique) .
Il permet généralement de trouver des matériaux et des produits amiantés indétectables dans le cadre du diagnostic avant-vente, car ils sont inaccessibles et invisibles sans recherche destructive.
L’appel de charges est un courrier adressé à tous les copropriétaires pour leur demander de payer les charges nécessaires à l’entretien de la copropriété. Il prend la forme d’une lettre simple ou d’un e-mail qui doit contenir le montant des provisions qui va être réclamé.
Le syndic établit en début d’année un budget prévisionnel qui vise à couvrir les charges générales des copropriétés, incluant les charges de dépenses d’entretien. Il est voté par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires et permet de préparer les provisions sur charges nécessaires à chaque trimestre. Cette provision est alors demandée par le syndic aux copropriétaires via un appel de fonds, plus spécifiquement nommé appel de charges. Un ajustement, donc une régularisation des charges, pourra intervenir par la suite pour régulariser un éventuel trop perçu des charges dues (récupérables) après décompte des charges.
Le montant des charges qui est réclamé dans l’appel de charge correspond à la somme des charges suivantes : charges courantes liées à l’administration de l’immeuble (ex : honoraires du syndic de copropriété), l’entretien des parties communes(ex : dépenses liées aux tâches ménagères), à son fonctionnement (ex : menues réparations) et sa maintenance.
Ce sont tous les copropriétaires qui doivent participer au paiement des charges de copropriété au prorata de leur quote-part. Plus précisément le montant du budget des charges annuelles est divisé en quatre et réparti en fonction des tantièmes de répartition de chaque copropriétaire. Le règlement de copropriété peut également prévoir des charges spéciales (ex : un escalier utilisé par certains copropriétaires seulement). Le mode de répartition des charges entre chaque copropriétaire n’est donc pas nécessairement équivalent.
Si le bien immobilier est loué, c’est au bailleur de procéder au paiement des charges et d’avancer le montant de la provision mais il pourra se faire rembourser par la suite par le locataire. En effet, selon l’article 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges locatives récupérables aux termes convenus. Il s’agit de sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur présentation des pièces justificatives en contrepartie :
1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.
Concernant les charges récupérables, il ressort donc de ces articles que toutes les charges relatives à un bien immobilier loué ne sont pas récupérables. Tel est en revanche le cas des services rendus liés à l’usage de la chose louée, des frais d’entretien courant et des menues réparations (ex : rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries, remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau). C’est également le cas de certaines dépenses correspondant aux charges des parties communes intérieures (ex : consommations commune de combustible) que le bailleur est en droit de réclamer à l’occupant ( pour plus d’information sur la liste des charges récupérables voir annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987) .
De plus, certaines taxes dues par le propriétaire seront récupérables et donc par la suite à la charge du locataire (ex : taxe d’enlèvement des ordures ménagères). En revanche, il n’appartient pas au locataire de payer la taxe foncière.
Il convient également de noter que la loi interdit au bailleur d’insérer une clause au contrat par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives (voir article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Dans le cas où le propriétaire ne dispose pas de l’arrêté annuel des comptes, il est en droit de conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de la régularisation annuelle des charges.
Suite à l’appel de charge, le montant pourra être revu à la baisse ou à la hausse et donc faire l’objet d’une régularisation. Comme évoqué, il s’agit bien d’un budget prévisionnel, les provisions versées pourront être complétées pour compenser les dépenses réelles. Enfin, en cas d’impayés par l’un des copropriétaires, les charges de propriété seront réparties entre les autres copropriétaires.
Non, les gros travaux qui ont été votés en assemblée générale font l’objet d’un appel de fonds séparé. Il appartient aux copropriétaires de décider la fréquence de ces appels supplémentaires (ex : chaque mois). Cet appel dépend notamment de la surface de l’appartement et de la répartition entre les différentes cages d’escalier et bâtiment.
La régularisation intervient en fin d’année. Les dépenses réelles sont alors comparées avec la somme des provisions qui a été versée par les copropriétaires durant les 12 derniers mois. S’il existe un trop-perçu, cette somme est imputée sur les appels de charges de l’année suivante. Les sommes payées en trop seront alors dites régularisées. Au contraire, si les provisions sont insuffisantes, alors les copropriétaires devront compléter la somme. L’assemblée générale des copropriétaires devra procéder à un vote et le syndic réalisera un ou des nouveaux appels de fonds, qui déterminera les provisions sur charges pour la régularisation.
L’article 605 du code civil concerne la répartition des obligations du locataire et du bailleur en matière de réparations d’un bien foncier loué. Dans le cadre d’un contrat de bail, le locataire est aussi appelé usufruitier car il a uniquement la jouissance et l’usage du bien (usufruit) dont il n’est pas le propriétaire. De ce contrat de location découlent des droits mais aussi des obligations pour chacune des parties (bailleur et preneur) pour la conservation du bien. Les travaux nécessaires à la conservation du bien sont répartis entre le bailleur et le locataire. Le gros-œuvre est ainsi à la charge du propriétaire-bailleur, tandis que les réparations locatives (petits travaux d’entretien ex : réfection des mastics) sont à la charge du locataire (voir article 605 du code civil). Les mêmes règles s’appliquent pour un bail commercial, et ce jusqu’à la fin du bail. Ce principe pourra toutefois être écarté s’il existe une clause dans le contrat, c’est-à-dire une mention indiquant expressément les travaux qui seront à la charge du preneur et pour certains types de biens uniquement (voir développements ci-dessous).
Le locataire doit payer les réparations d’entretien courant (réparations locatives). Ces travaux concernent par exemple: le remplacement des joints, le rinçage et nettoyage des corps de chauffe de la chaudière, nettoyage des tuyaux de canalisation , les installations électriques( voir annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987) .)
Les gros travaux (ex : cloisons)sont, quant à eux, à la charge du bailleur à moins qu’ils « n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier y est aussi tenu » (voir article 605 du code civil). En d’autres termes, si le preneur est négligent (dégradations) et n’a pas informé le bailleur pour qu’il puisse procéder au maintien en état de son bien, il devra prendre à sa charge les réparations nécessaires à la conservation du bien et sa remise en état, même s’il ne s’agit pas de menues réparations. Toutefois, si les désordres sont occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (voir article 7 de la loi du 6 juillet 1989) le bailleur ne pourra rien réclamer au preneur. Pour exemple, un tremblement de terre est un cas de force majeure.
Les grosses réparations à la charge du bailleur concernent celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture (voir article 606 du code civil).
Enfin, dans le cas de gros travaux qui durent plus de 21 jours, l’article 1724 du code civil indique que le prix du loyer (ou si les travaux durent plusieurs mois des loyers) sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.
Les obligations mises à la charge des deux parties ont deux buts principaux : protéger le bien immobilier du propriétaire mais également assurer un logement décent pour les locataires des lieux loués. De ce fait, le bailleur est obligé de procéder le cas échéant à une mise aux normes afin :
« De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées » (article 6 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
En d’autres termes, si par principe le locataire est tenu à une obligation d’entretien, une clause du contrat de location pourra prévoir, pour une durée limitée, les autres travaux qui pourront être à la charge du preneur. A condition de concerner les biens suivants :
– locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur (c’est-à-dire occupée au moins 8 mois par an)
-garages, aires et places de stationnement
– jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ( article 2 loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
Dans tous les cas, le locataire n’est pas responsable de l’usure normale des lieux dû au temps qui s’est écoulé.
De plus, ni le propriétaire, ni l’usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit (voir article 607 du code civil).
Le locataire ne peut pas invoquer à l’égard du syndic, qui représente le syndicat de copropriété, une clause du bail telle que celle relative aux travaux . Ainsi, dans l’hypothèse où le locataire subirait un trouble de jouissance, il devra s’adresser à son bailleur.
De plus, il devra respecter les dispositions du règlement de copropriété.
Tout comme dans le cadre d’un bail d’habitation, le locataire doit prendre à sa charge une partie des travaux. Pour les baux commerciaux qui sont postérieurs au 3 novembre 2014, c’est-à-dire conclus ou renouvelé après cette date, le code de commerce indique que “Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire” ((voir article L145-40-2 du code de commerce). Il faudra dès lors venir minutieusement préciser les obligations de chaque partie dans le contrat.
Toutefois, le code de commerce vient limiter le gros entretien qu’il est possible de mettre à la charge du locataire. Ainsi, il n’est pas possible d’inscrire au contrat les obligations suivantes:
“« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil (…)
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
(…)
le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires” (voir article article R145-35 du code de commerce).
Par ailleurs, le bailleur doit délivrer :
– 2) Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. S’il s’agit d’un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée (voir article L145-40-2 du code de commerce).
De plus, lors de la prise de possession des locaux un état des lieux devra être établi par le bailleur et le preneur ou par un tiers mandaté par eux afin d’éviter toute mauvaise surprise (L145-40-1 du code de commerce).
L’article 606 du Code Civil concerne la dénomination des réparations à la charge du locataire et du bailleur dans le cadre de baux locatifs. Lors d’une location, le preneur doit procéder aux réparations locatives jusqu’à la fin du bail. Ces travaux, qui font partie des charges locatives, sont ceux relatifs à l’entretien courant du logement et sont à la charge du locataire. Le bailleur est quant à lui chargé des grosses réparations (ex: réfection complète des peintures, ravalement) conformément aux dispositions de l’article 606 et 607 du code civil. Pour le bail commercial c’est le code de commerce qui s’applique s’il est conclu ou renouvelé postérieurement au 3 novembre 2014. A ce propos, le bailleur et le locataire peuvent décider de répartir différemment les travaux destinés au maintien en état des locaux loués en insérant une clause dans le contrat de bail dans certains cas précis.
Alors que le locataire doit se charger des menues réparations en vertu de son obligation d’entretien pendant toute la durée du bail, les gros travaux de la chose louée incombe au bailleur. Selon l’article 607 du code civil il s’agit des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture. Toutes les réparations qui ne sont pas mentionnées dans cet article sont considérées comme des travaux d’entretien (ex : entretien des tuyaux de canalisations) qui ne sont pas à la charge du propriétaire. Aussi, dans le cadre d’une copropriété ces dépenses devront être initialement supportées par le bailleur lors de l’appel de charge et des provisions afférentes. Toutefois, il pourra se faire rembourser par la suite par le locataire (on parle alors de charges récupérables).
En revanche, dans le cas où les travaux nécessaires à la remise en état seraient dus à des dégradations occasionnées par le preneur, la charge des travaux lui incombera.
Il convient de noter que si les gros travaux durent plus de 21 jours, le prix du loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé (voir l’article 1724 du code civil).
Par ailleurs, le locataire n’est pas responsable de l’usure normale des lieux concomitante au temps qui s’est écoulé. De même, en cas de force majeure il n’est pas tenu de remettre le bien en état et donc de réaliser des travaux.
Enfin, dans le cas où le sinistre est dû à la vétusté, la malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure (voir article 7 de la loi du 6 juillet 1989) le bailleur ne pourra rien réclamer au locataire. Une mise à disposition d’un logement insalubre pourra même être fautif pour le bailleur et donner lieu à une résiliation du contrat à ses torts, couplée de dommages et intérêts demandés devant le juge. Le propriétaire doit donc procéder à une mise aux normes du bien avant toute entrée dans les lieux. Les revêtements des murs, par exemple, devront être en bon état. Une mise en conformité pourra également être nécessaire s’agissant de la performance énergétique du logement.
S’il existe des litiges sur les travaux de mise en état du bien, le juge judiciaire pourra être saisi après avoir fait au préalable une démarche amiable (ex : mise en demeure par lettre recommandée adressée au bailleur). Si le litige concerne plutôt la décence du logement, la commission départementale de conciliation (CDC) pourra aider le propriétaire et le preneur à trouver une solution amiable.
Il est possible pour les bailleurs de prévoir que certains travaux de gros œuvre seront à la charge des locataires via une mention en ce sens dans le contrat. Il peut ainsi déroger aux dispositions du code civil pour les biens suivants :
– locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur
-garages, aires et places de stationnement
– jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ( article 2 loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
A titre exceptionnel, les grosses réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble peuvent donc être attribuées au locataire. Dès lors, il faudra qu’il existe une clause en ce sens dans le contrat pour écarter le code civil. En effet, ce dernier édicte des règles qui ne sont pas d’ordre public, c’est-à-dire qu’il est possible de s’y soustraire. Si l’existence d’une clause dérogatoire existe, alors la réalisation de travaux de plus grande envergure pourra incomber au preneur.
Si le bien se situe dans une copropriété, le preneur devra s’assurer qu’aucune stipulation du règlement intérieur n’est contraire aux travaux qu’il envisage de faire et en informer son bailleur.
Ces obligations mises à la charge du bailleur et du preneur ont pour but d’assurer un logement décent au locataire et de protéger l’état du bien immobilier.
La répartition des travaux dans le cadre des baux est régie par le code de commerce pour les contrats conclus ou renouvelés après le 3 novembre 2014. Pour les contrats antérieurs à cette date il faut se référer au code civil et donc aux règles énoncées dans les développements précédents.
Tout d’abord, lors de la prise de possession des locaux un état des lieux devra être fait par le bailleur et le preneur, ou par un tiers mandaté par eux, afin d’éviter toute contestation lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie ( L145-40-1 du code de commerce).
S’agissant des contrats postérieurs au 3 novembre 2014, le code de commerce énonce que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. » (voir article L145-40-2 du code de commerce). En d’autres termes, le contrat devra préciser le mode de répartition des travaux entre les parties.
Toutefois, l’article R145-35 du code de commerce vient limiter le type de travaux d’entretien et de réparation qu’il est possible de mettre à la charge du preneur et donc encadre la rédaction de ladite clause. A ce sujet, ne peuvent pas être imputés au locataire :
« « 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
(…)
« 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ».
Une assemblée générale, ou assemblée générale ordinaire, est le rassemblement de personnes rencontrant les chefs du conseil d’administration pour la prise de responsabilités. Les membres de l’Assemblée sont invités sur convocation. La rédaction de statuts est primordiale afin d’éviter des problèmes dans la convocation et le déroulement d’Assemblées générales. L’ordre du jour doit être établi en amont de la tenue d’une assemblée générale. Il résume l’ensemble des questions, rédigées sous forme de résolutions, qui seront soumises au vote au cours de l’assemblée. Le syndic a pour rôle la préparation, la rédaction et la tenue de cet ordre du jour.
Les Assemblées générales ont pour principe de convoquer, via le chef du conseil d’administration, des membres, présents ou représentés, pour prendre des décisions, lors d’un Procès Verbal, qui attribueront des responsabilités à chacun, dont les votes feront l’objet. Durant cette Assemblée Générale annuelle, le Code de commerce et les comptes annuels sont mis à l’ordre du jour. Ces convocations sont importantes afin de tenir informés les commettants de l’ordre du jour de l’organisation. L’assemblée est annuelle.
Le lieu de l’Assemblée Générale est stipulé dans la convocation à destination des membres, au siège social ou autre.
Les Assemblées Générales sont généralement créées par divers types d’associations (sports, culture, étudiants). Tenues par leurs adhérents, ce type d’assemblée possède des droits et des pouvoirs définis par les statuts de l’Association.
Une Assemblée Générale Ordinaire est une réunion annuelle rassemblant les copropriétaires qui se tient une fois par an, suivant les six mois de la clôture de l’exercice comptable, définissant les statuts et l’ordre du jour de l’organisation. Elle se compose des associés ou actionnaires d’une société. Les membres de l’AGO se réunissent sur convocation. Le but des AGO est d”établir les statuts des comptes annuels.
Pour ce faire, convoquer une assemblée générale est nécessaire pour la prise de vote. Les membres ne pouvant pas assister à l’Assemblée ont la possibilité de voter par procuration via un vote par correspondance.
Pour une AG de copropriétaires :
Une assemblée générale des copropriétaires (AG) se tient obligatoirement au moins 1 fois par an. Chaque copropriétaire est convoqué individuellement par le syndic de copropriété. Un ordre du jour se doit d’être fixé avant la tenue de l’assemblée générale. Le délai de convocation pour envoi à chaque copropriétaire est d’au moins 21 jours avant la tenue de l’Assemblée générale (AG) par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou électronique (LRE) avec l’accord écrit du copropriétaire.
L’Assemblée Générale Extraordinaire traite de sujets à caractère urgent et majeur. Alors que l’Assemblée Générale est une réunion qui a lieu de manière récurrente et qui a pour but de statuer sur les comptes annuels.
Le président ou gérant de la société est en charge d’organiser la réunion et lancer la discussion en fonction de l’ordre du jour. Son rôle est de superviser les votes par rapport aux délibérations, et à la décision approuvée. La représentation d’un actionnaire doit se faire par un mandataire lors de cette Assemblée Générale Ordinaire.
Dans le cas d’ associations, ce n’est pas obligatoire mais certaines situations nécessitent la convocation d’une Assemblée Générale.
Les membres de l’Association ou du bureau possèdent en principe une voix. Le vote est statutaire et l’emporte par système de majorité simple.
Les sujets abordés : le budget prévisionnel, les procès verbaux, les projets de résolution.
Veillez à rassembler les documents suivants au préalable avant l’AG :
Ces documents sont nécessaire pendant et après l’AG :
S’il est impossible pour des membres d’assister à l’Assemblée Générale, il est possible d’assister à ce vote par correspondance en désignant un mandataire.
A quoi sert le budget prévisionnel lors d’une AG de copropriétaires ?
Le budget prévisionnel dans le cas d’assemblée générale des copropriétaires sert à planifier les dépenses courantes de l’immeuble pour l’année à venir. Il est préparé par le syndic de copropriété en concertation avec le conseil syndical. Il est ensuite voté lors de l’ assemblée générale des copropriétaires.
Que signifie la “résolution” en AG de copropriétaires ?
Le terme “résolution” désigne une décision prise en assemblée générale. Pour être votée, une résolution doit obligatoirement figurer à l’ordre du jour. L’essentiel des projets de résolutions est établi par le syndic qui les envoie aux copropriétaires avec l’ordre du jour.
Majorité simple en AG de copropriétaires?
La majorité simple est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’AG.
Sont considérées comme adoptées à la majorité simple les décisions ayant recueilli une majorité de votes POUR et, comme rejetées, celles ayant obtenu une majorité de votes CONTRE.
L’AMO permet à un maitre d’ouvrage de faire appel à une personne extérieure publique ou privée pour l’aider à la réalisation de son projet.
L’autorisation d’exploitation commerciale doit être obtenue pour mettre en place en commerce. La demande se fait en même temps que le permis de construire et elle est délivrée par m2 de surface.
L’avant contrat est un acte signé avant le contrat définitif de vente d’un bien immobilier établi devant notaire et qu’on appelle acte authentique de vente. C’est dans ce précontrat que le vendeur et le candidat acquéreur fixent leurs premiers accords sur les modalités principales de la vente qu’ils s’apprêtent à conclure afin de se laisser le temps de déterminer sa faisabilité juridique et financière. La plupart du temps, ce précontrat est rédigé sous conditions suspensives, c’est-à-dire que la vente immobilière, et par conséquent le transfert de propriété, ne pourra avoir lieu que lorsque la clause suspensive aura été réalisée (obtention d’un crédit immobilier, d’un permis de construire, autre achat immobilier, accord spécifique de la copropriété…)
En matière d’habitation, l’acheteur bénéficie d’un délai de réflexion de dix jours appelé « délai de rétractation » pendant lequel il peut se rétracter, sans justification, par simple lettre recommandée avec avis de réception. Le vendeur ne pourra lui réclamer de dommages et intérêts pour son dédit.
Les éléments essentiels de l’avant contrat
L’avant contrat comporte tous les éléments nécessaires à la réalisation de la vente sur lesquels les parties se sont entendues au moment de l’acceptation de l’offre, c’est-à-dire la désignation du bien vendu et le montant convenu pour l’acquérir qui correspond à l’offre d’achat acceptée. À cela s’ajoute les clauses suspensives relatives à l’urbanisme et à l’état hypothécaire qui doivent être vérifiés par le notaire. Dans une grande majorité de cas, l’acquéreur a recours à un financement et de ce fait l’avant contrat est conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.
Les différents avant contrats immobiliers
Pour entériner leurs accords et attendre la signature de l’acte définitif de vente, les parties peuvent signer un avant-contrat soit en présence du notaire (acte notarié) soit seulement entre les parties (acte sous seing privé) :
Une promesse unilatérale de vente
Le vendeur s’engage à vendre alors que l’acquéreur, devenu bénéficiaire, est libre d’acheter ou pas. Il s’agit de l’opération de « levée d’option ». En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation correspondant à un pourcentage du prix de vente. Toutefois, si le vendeur refuse la signature de l’acte définitif alors qu’il s’est engagé à vendre, l’acheteur peut l’obliger à respecter sa promesse en l’assignant devant le juge pour vente forcée.
Une promesse synallagmatique de vente ou « compromis de vente »
Le vendeur et l’acquéreur ont des engagements réciproques à signer l’acte authentique si toutes les conditions sont remplies. Au regard du droit immobilier, la promesse de vente « vaut vente » c’est-à-dire que le principe de la vente est d’ores et déjà validé. Il suffit d’une réitération pour conclure la vente.
L’avant-projet détaillé ou APD correspond à l’une des étapes préalables nécessaires à la réalisation d’une construction neuve. Il succède à l’étude d’esquisses puis à la phase d’APS (avant-projet sommaire) et permet de définir la nature de l’ensemble du projet de construction du bâtiment. C’est en effet sur la base de cet APD, et notamment de l’étude de faisabilité qu’elle établit, que le maître d’ouvrage décide de poursuivre l’opération.
Le projet entre alors en phase de conception au cours de laquelle les architectes et les ingénieurs des bureaux d’études rédigent le cahier des clauses techniques du projet indispensable à l’appel d’offres lors de la consultation des entreprises.
L’utilité de l’avant-projet détaillé
L’objectif de l’APD est à la fois d’arrêter les éléments constructifs de l’ouvrage issus des études techniques réalisées en amont et de déterminer une enveloppe financière prévisionnelle. On peut ainsi savoir quelles sont les solutions techniques qui ont été validées, les dimensionnements, les principes architecturaux ou encore le choix des matériaux. L’avant-projet détaillé fixe également un calendrier de réalisation des travaux (durée et ordonnancement). La constitution du dossier de demande d’autorisation de construire se sert généralement des informations réunies dans l’APD.
Le contenu de l’APD
Ce sont les plans détaillés qui seront ensuite nécessaires à la constitution des plans d’exécution pour les entreprises qui interviendront dès l’ouverture du chantier (plans de masse, de coupes et de façades).
Il s’agit de l’ensemble des documents permettant de compléter la compréhension des pièces graphiques et d’apporter une vision globale du projet. On y retrouve notamment le chiffrage des budgets estimatifs, un tableau détaillé des surfaces, le calendrier de réalisation des travaux ainsi qu’une notice descriptive qui reprend les prescriptions en matière de règlementation.
L’avant-projet sommaire ou APS constitue l’une des différentes phases nécessaires à l’élaboration d’un projet de construction ou de rénovation d’un bâtiment. Il est établi par l’architecte qui détient la mission de conception à l’appui des rapports des bureaux d’études.
L’APS fait partie des études du projet qui vont déterminer si l’opération de construction est réalisable dans le respect des attentes et des besoins du maître d’ouvrage. Il précède la phase d’avant-projet détaillé (APD), c’est-à-dire définitif, qui va servir à la constitution des dossiers demandes d’autorisations administratives (autorisation de construire, accès, sécurisation des lieux, etc.) mais aussi à la sélection des entreprises lors de l’appel d’offres.
Avant-projet sommaire et étude de faisabilité
L’avant-projet sommaire a d’abord pour objectif de déterminer si le projet de construction de maison ou d’immeuble est techniquement réalisable à la fois dans le respect des prescriptions légales et des règles de l’art. C’est pourquoi on y retrouve une proposition de projet architectural et de solutions techniques. Ces dispositions essentiellement techniques sont complétées par une estimation du montant des travaux pour communiquer au maître d’ouvrage le budget provisoire correspondant, et par un planning prévisionnel de réalisation des travaux.
L’ensemble des documents constitutifs de l’APS
Il n’existe pas de liste exhaustive de tous les éléments que doit contenir un APS. Toutefois, certains d’entre eux sont nécessaires. Il s’agit :
L’avenant est un acte juridique utilisé en droit des contrats car il modifie une ou plusieurs clauses d’un contrat en cours de validité (bail de location, compromis de vente, contrat de travail ou d’assurance, etc.). La signature d’un avenant permet d’éviter la rupture du contrat qui mettrait fin à tout engagement contractuel et entrainerait la signature d’un nouveau contrat avec le risque d’un retour aux négociations et à une mise en concurrence pour obtenir de nouvelles conditions. Toutefois, conclure un avenant au contrat constitue une modification de l’accord initial. C’est pourquoi, un avenant écrit s’avère indispensable afin qu’il puisse être signé par les parties.
Différentes raisons peuvent amener à apporter des modifications aux contrats : changement de situation, raison économique, etc. Cela étant, la personne qui souhaite modifier un élément de son contrat, ne serait-ce qu’une seule clause contractuelle, doit obtenir l’accord de son cocontractant, toute modification unilatérale n’étant pas valable juridiquement. En effet, les engagements des signataires sont protégés par le contrat qui a été signé précédemment.
En conséquence, pour établir un ou plusieurs avenants, elle doit adresser à chacune des parties une proposition de modification par lettre recommandée avec accusé de réception. Le contractant, après un délai de réflexion auquel il a droit, peut accepter ou de refuser la modification proposée.
Une modification essentielle des conditions du contrat ne peut faire l’objet d’avenants. En effet, la modification d’un élément substantiel ou d’un des éléments essentiels du contrat entrainerait automatiquement la création d’un nouveau contrat. Il n’est par exemple pas possible de proposer un avenant qui supprimerait une obligation ou en créerait une nouvelle.
L’avenant au bail commercial est un acte juridique qui formalise la modification d’un élément du bail initial. Il est soumis à la réglementation qui s’applique à tous les avenants aux contrats. Toutefois, les spécificités du régime des baux commerciaux sont également à prendre en compte pour conclure un avenant dont les parties peuvent se prévaloir. Pour que l’avenant au bail commercial soit juridiquement valable, il doit respecter un certain formalisme et ne doit pas apporter de modification notable au contrat initial.
Un contrat, quel qu’il soit, ne peut être modifié sans l’accord des parties. La signature d’un bail pour l’exploitation de locaux commerciaux à de lourdes conséquences, autant pour les bailleurs que pour les locataires. C’est pourquoi la personne qui souhaite modifier des clauses et des conditions du bail doit impérativement notifier sa demande à son cocontractant, par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et obtenir son accord par un avenant écrit. Sans ce document, le contrat qui a été signé précédemment se poursuit dans les mêmes conditions jusqu’à la fin du bail et peut même faire l’objet d’une tacite reconduction.
Toute modification essentielle du bail précédent ne doit pas faire l’objet d’avenants mais d’un nouveau contrat. La modification d’un élément substantiel du bail commercial consisterait, par exemple, à insérer une clause qui ajouterait une obligation à l’une des parties. Le plus souvent, les avenants aux contrats de bail concernent :
Par ailleurs, le code du commerce encadre la location de locaux à usage commercial afin de protéger le locataire qui fait l’objet d’une immatriculation au RCS dans l’exercice de son activité. Le propriétaire du fonds bénéficie notamment de la propriété commerciale qui lui donne droit au renouvellement du bail en cours lorsque celui-ci arrive à son échéance et qui obligent les parties à signer un avenant. Ne pas signer d’avenant pour le bailleur correspond à refuser de renouveler son locataire, ce qui implique qu’il devra lui verser une indemnité d’éviction.
L’autorisation d’exploitation commerciale doit être obtenue pour mettre en place en commerce. La demande se fait en même temps que le permis de construire et elle est délivrée par m2 de surface.
L’avant contrat est un acte signé avant le contrat définitif de vente d’un bien immobilier établi devant notaire et qu’on appelle acte authentique de vente. C’est dans ce précontrat que le vendeur et le candidat acquéreur fixent leurs premiers accords sur les modalités principales de la vente qu’ils s’apprêtent à conclure afin de se laisser le temps de déterminer sa faisabilité juridique et financière. La plupart du temps, ce précontrat est rédigé sous conditions suspensives, c’est-à-dire que la vente immobilière, et par conséquent le transfert de propriété, ne pourra avoir lieu que lorsque la clause suspensive aura été réalisée (obtention d’un crédit immobilier, d’un permis de construire, autre achat immobilier, accord spécifique de la copropriété…)
En matière d’habitation, l’acheteur bénéficie d’un délai de réflexion de dix jours appelé « délai de rétractation » pendant lequel il peut se rétracter, sans justification, par simple lettre recommandée avec avis de réception. Le vendeur ne pourra lui réclamer de dommages et intérêts pour son dédit.
Les éléments essentiels de l’avant contrat
L’avant contrat comporte tous les éléments nécessaires à la réalisation de la vente sur lesquels les parties se sont entendues au moment de l’acceptation de l’offre, c’est-à-dire la désignation du bien vendu et le montant convenu pour l’acquérir qui correspond à l’offre d’achat acceptée. À cela s’ajoute les clauses suspensives relatives à l’urbanisme et à l’état hypothécaire qui doivent être vérifiés par le notaire. Dans une grande majorité de cas, l’acquéreur a recours à un financement et de ce fait l’avant contrat est conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.
Les différents avant contrats immobiliers
Pour entériner leurs accords et attendre la signature de l’acte définitif de vente, les parties peuvent signer un avant-contrat soit en présence du notaire (acte notarié) soit seulement entre les parties (acte sous seing privé) :
Une promesse unilatérale de vente
Le vendeur s’engage à vendre alors que l’acquéreur, devenu bénéficiaire, est libre d’acheter ou pas. Il s’agit de l’opération de « levée d’option ». En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation correspondant à un pourcentage du prix de vente. Toutefois, si le vendeur refuse la signature de l’acte définitif alors qu’il s’est engagé à vendre, l’acheteur peut l’obliger à respecter sa promesse en l’assignant devant le juge pour vente forcée.
Une promesse synallagmatique de vente ou « compromis de vente »
Le vendeur et l’acquéreur ont des engagements réciproques à signer l’acte authentique si toutes les conditions sont remplies. Au regard du droit immobilier, la promesse de vente « vaut vente » c’est-à-dire que le principe de la vente est d’ores et déjà validé. Il suffit d’une réitération pour conclure la vente.
Il correspond à l’accessibilité aux liquides, gaz et plasmas au sein des différents types de biens immobiliers (ex : local commercial). Cet accès aux fluides figure dans les diagnostics qui sont annexés à un bail locatif ou à un compromis de vente, lequel prend souvent la forme d’un acte notarial. Il s’agit de garantir le droit pour toute personne de disposer, pour ses besoins essentiels, d’un accès aux équipements tels que salle d’eau et l’électricité.
Si votre entreprise s’installe dans un local neuf, son raccordement en gaz ou en électricité nécessite des démarches qui peuvent prendre plusieurs mois. En effet, il faudra d’abord faire une demande auprès du distributeur concernant le raccordement de votre installation. Ensuite, une étude technique sera réalisée avant d’envisager la réalisation de travaux et l’obtention d’un certificat de conformité pour l’installation intérieure du bâtiment. Votre local commercial ne sera donc pas tout de suite opérationnel.
Lors de votre projet immobilier, il convient d’être particulièrement vigilant à ces critères de recherche lorsque vous parcourez les biens en vente et les locations sur les annonces immobilières. Aussi, lors de la signature du compromis de vente, nous vous conseillons de vérifier les diagnostics techniques obligatoires afférents à chacun de ces éléments. Il s’agit d’une obligation légale permettant de sécuriser l’acheteur lors de son achat immobilier (voir article L134-1 à L134-7 du code de la construction et de l’habitation). Le vendeur est également protégé au titre de sa garantie des vices cachés lors de vente immobilières.
Avant de mettre des biens à vendre ou en location, il convient donc d’avoir rénové au préalable votre patrimoine immobilier pour éviter par la suite toute mauvaise surprise lors de la vente d’ immeuble.
Vigilance lors d’une vente immobilière portant sur un bien d’une grande ou petite copropriété :
Sachez que si la transaction immobilière porte sur un bien d’une grande ou petite copropriété, la loi ALUR du 24 mars 2014 impose de transmettre un grand nombre de documents . Aussi, le vendeur doit communiquer aux acquéreurs tous documents utiles à la compréhension de l’état de l’immeuble, notamment l’accès aux fluides, ainsi que la situation financière de la copropriété.
Un conseil, donc : si le compromis de vente, aussi appelé avant-contrat, peut être rédigé avec l’aide d’un agent immobilier et sans l’intervention d’un notaire, la rédaction d’un acte notarial peut être conseillée au regard de l’ensemble des documents et diagnostics qui doivent être annexés au compromis.
L’avant-projet détaillé ou APD correspond à l’une des étapes préalables nécessaires à la réalisation d’une construction neuve. Il succède à l’étude d’esquisses puis à la phase d’APS (avant-projet sommaire) et permet de définir la nature de l’ensemble du projet de construction du bâtiment. C’est en effet sur la base de cet APD, et notamment de l’étude de faisabilité qu’elle établit, que le maître d’ouvrage décide de poursuivre l’opération.
Le projet entre alors en phase de conception au cours de laquelle les architectes et les ingénieurs des bureaux d’études rédigent le cahier des clauses techniques du projet indispensable à l’appel d’offres lors de la consultation des entreprises.
L’utilité de l’avant-projet détaillé
L’objectif de l’APD est à la fois d’arrêter les éléments constructifs de l’ouvrage issus des études techniques réalisées en amont et de déterminer une enveloppe financière prévisionnelle. On peut ainsi savoir quelles sont les solutions techniques qui ont été validées, les dimensionnements, les principes architecturaux ou encore le choix des matériaux. L’avant-projet détaillé fixe également un calendrier de réalisation des travaux (durée et ordonnancement). La constitution du dossier de demande d’autorisation de construire se sert généralement des informations réunies dans l’APD.
Le contenu de l’APD
Ce sont les plans détaillés qui seront ensuite nécessaires à la constitution des plans d’exécution pour les entreprises qui interviendront dès l’ouverture du chantier (plans de masse, de coupes et de façades).
Il s’agit de l’ensemble des documents permettant de compléter la compréhension des pièces graphiques et d’apporter une vision globale du projet. On y retrouve notamment le chiffrage des budgets estimatifs, un tableau détaillé des surfaces, le calendrier de réalisation des travaux ainsi qu’une notice descriptive qui reprend les prescriptions en matière de règlementation.
Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, à l’étape du compromis de vente ou de la promesse, il est d’usage que le vendeur demande à l’acquéreur le versement d’un acompte. Il s’agit d’une somme d’argent correspondant le plus souvent à 10 % du prix de vente. Elle figure sur le compromis de vente, dit avant-contrat et appelé également promesse synallagmatique. L’acompte représente alors une indemnité d’immobilisation du bien, préalablement à l’acte de vente.
Toutefois, le versement d’un acompte n’est pas une obligation. En conséquence, le vendeur et l’acheteur peuvent librement négocier ce point, avant la signature du compromis de vente. En règle générale, un acompte est systématiquement demandé par le vendeur car il fait office d’un dépôt de garantie. Il est conseillé de confier cette somme à un agent immobilier ou à un notaire pour qu’elle soit conservée sur un compte séquestre.
Aussi, lors de la signature de l’acte définitif de vente, cette somme sera imputée sur le prix de vente. Le montant de l’acompte préalablement versé sera donc rappelé dans l’acte authentique. Par ailleurs, l’acquéreur ou acheteur a la possibilité de se rétracter dans les 10 jours qui suivent la réception du compromis, ce qui implique de récupérer son acompte.
L’acompte ne doit pas être confondu avec la clause pénale.
Contrairement à la clause pénale , l’acompte n’est pas une somme d’argent qui est versée en guise de sanction. En effet, la clause pénale vise à réglementer un litige entre les parties au contrat de vente par exemple. Le cas échéant, la clause pénale peut prévoir une somme d’argent qui sera versée par la partie qui n’a pas respecté ses obligations contractuelles. Le juge sera alors saisi, et des dommages et intérêts pourront venir compléter la somme prévue par la clause pénale.
Afin de protéger l’acompte que vous avez versé, il est vivement recommandé d’insérer des conditions suspensives dans le compromis de vente. Ces clauses suspensives permettront d’encadrer la réalisation ou non de la vente définitive du bien immobilier. En effet, la promesse d’acheter que vous faites dans le cadre du compromis de vente permet de subordonner cette promesse à la condition d’obtenir un permis de construire ou l’obtention d’un prêt par exemple. Ainsi, si l’une des conditions suspensives stipulées dans le contrat ne se réalise pas, l’acompte vous est remboursé.
L’avant-projet sommaire ou APS constitue l’une des différentes phases nécessaires à l’élaboration d’un projet de construction ou de rénovation d’un bâtiment. Il est établi par l’architecte qui détient la mission de conception à l’appui des rapports des bureaux d’études.
L’APS fait partie des études du projet qui vont déterminer si l’opération de construction est réalisable dans le respect des attentes et des besoins du maître d’ouvrage. Il précède la phase d’avant-projet détaillé (APD), c’est-à-dire définitif, qui va servir à la constitution des dossiers demandes d’autorisations administratives (autorisation de construire, accès, sécurisation des lieux, etc.) mais aussi à la sélection des entreprises lors de l’appel d’offres.
Avant-projet sommaire et étude de faisabilité
L’avant-projet sommaire a d’abord pour objectif de déterminer si le projet de construction de maison ou d’immeuble est techniquement réalisable à la fois dans le respect des prescriptions légales et des règles de l’art. C’est pourquoi on y retrouve une proposition de projet architectural et de solutions techniques. Ces dispositions essentiellement techniques sont complétées par une estimation du montant des travaux pour communiquer au maître d’ouvrage le budget provisoire correspondant, et par un planning prévisionnel de réalisation des travaux.
L’ensemble des documents constitutifs de l’APS
Il n’existe pas de liste exhaustive de tous les éléments que doit contenir un APS. Toutefois, certains d’entre eux sont nécessaires. Il s’agit :
L’acte authentique est un document particulier car il est rédigé par un officier public tel qu’un notaire. Dans ce cas précis, l’acte est appelé acte notarié et a valeur exécutoire. Cela signifie qu’un huissier peut le faire appliquer sur le territoire français. Un acte notarié est par exemple obligatoire dans le cadre d’un acte de vente. L’acheteur et le vendeur ne peuvent signer l’acte seuls, contrairement au compromis de vente (avant-contrat) où les parties ont la faculté de se faire aider par le biais d’un agent immobilier,et/ou par un notaire. Enfin, l’acte authentique ne doit pas être confondu avec l’acte sous seing privé.
La distinction entre les deux tient à la rédaction des actes et à leur formalisme.En effet, l’acte sous forme authentique nécessite la signature de l’acte par un officier public (ex : devant notaire). En revanche, dans les actes sous seing privé tel que le compromis de vente, les parties sont les seules signataires de l’acte (ex : futur acquéreur et vendeur). La formalité supplémentaire de l’acte authentique lui confère une valeur juridique plus grande que celui sous seing privé ainsi que la force exécutoire.
De plus, certains contrats ne peuvent pas prendre la simple forme d’un acte sous seing, conformément à la loi. Aussi, pour des raisons de sécurité juridique, une transaction immobilière et donc le contrat de vente doit nécessairement prendre la forme d’un acte authentique ( ici document notarié). Ainsi, contrairement à la promesse de vente portant sur la vente d’un bien immobilier ou le compromis de vente (avant-contrat), il n’est pas possible de s’affranchir d’un acte notarial . Il en est de même pour un titre de propriété. L’office de notariat sera alors chargé d’enregistrer votre titre au service de publicité foncière.
Lorsque la loi n’exige pas la forme d’un acte authentique, il est tout de même judicieux de le préférer à l’acte sous signature classique. En voici les raisons :
– Il confère à l’acte une date certaine et fait foi au regard de tous.
– Le contenu de l’acte est garanti par le notaire rédacteur, contrairement à l’acte sous signature privée. Par exemple, le prix de vente ne pourra pas être contesté.
– L’acte a force probante, c’est-à-dire que, dans la hiérarchie des preuves qui sont recevables en justice, il fait partie des preuves les plus fortes. L’acte authentique est est un élément de preuve très difficilement contestable, et ce par le biais d’une procédure complexe.
– L’acte a force exécutoire, à la condition d’être revêtu de la formule exécutoire lui conférant titre exécutoire. La formule exécutoire est une mention apposée sur certains actes officiels afin de leur conférer la valeur de « titre exécutoire » ( pour en savoir plus: article L111-2 du code des procédures civiles d’exécution et article 502 du code de procédure civile). Dans ces conditions, l’acte peut valablement être exécuté en France mais également au sein de l’espace juridique européen. On dit qu’il est exécutoire de plein droit contrairement à l’acte sous seing privé qui nécessitera l’intervention du juge. Aussi, la personne qui se prévaut d’un acte authentique pourra faire appel à un huissier pour son exécution. Il convient donc de ne pas confondre acte notarié et titre exécutoire !.
L’acte authentique électronique est un acte juridique qui a la même valeur juridique que celle d’un acte authentique classique. En effet, il est également signé par un notaire, mais cette fois-ci sur un support numérique. L’acte authentique électronique peut donc tout à fait être utilisé dans le cadre de la vente d’un bien immobilier.
L’avenant est un acte juridique utilisé en droit des contrats car il modifie une ou plusieurs clauses d’un contrat en cours de validité (bail de location, compromis de vente, contrat de travail ou d’assurance, etc.). La signature d’un avenant permet d’éviter la rupture du contrat qui mettrait fin à tout engagement contractuel et entrainerait la signature d’un nouveau contrat avec le risque d’un retour aux négociations et à une mise en concurrence pour obtenir de nouvelles conditions. Toutefois, conclure un avenant au contrat constitue une modification de l’accord initial. C’est pourquoi, un avenant écrit s’avère indispensable afin qu’il puisse être signé par les parties.
Différentes raisons peuvent amener à apporter des modifications aux contrats : changement de situation, raison économique, etc. Cela étant, la personne qui souhaite modifier un élément de son contrat, ne serait-ce qu’une seule clause contractuelle, doit obtenir l’accord de son cocontractant, toute modification unilatérale n’étant pas valable juridiquement. En effet, les engagements des signataires sont protégés par le contrat qui a été signé précédemment.
En conséquence, pour établir un ou plusieurs avenants, elle doit adresser à chacune des parties une proposition de modification par lettre recommandée avec accusé de réception. Le contractant, après un délai de réflexion auquel il a droit, peut accepter ou de refuser la modification proposée.
Une modification essentielle des conditions du contrat ne peut faire l’objet d’avenants. En effet, la modification d’un élément substantiel ou d’un des éléments essentiels du contrat entrainerait automatiquement la création d’un nouveau contrat. Il n’est par exemple pas possible de proposer un avenant qui supprimerait une obligation ou en créerait une nouvelle.
L’acte notarié est un acte authentique rédigé par un officier public particulier : le notaire. Il s’oppose à l’acte sous seing privé, qui comporte seulement les signatures des parties.
Certains actes tels que le compromis de vente d’un bien immobilier ou encore la promesse peuvent prendre la forme d’un acte sous seing privé (signé par le futur acquéreur et futur vendeur). En revanche, d’autres doivent prendre la forme authentique, et tout particulièrement celle d’actes authentiques notariés. Tel est le cas du contrat de vente. Le titre de propriété qui découlera de la vente sera enregistré par l’étude notariale au service de publicité foncière .
Pour certains actes, la loi impose la forme authentique et plus particulièrement un acte notarial (acte rédigé par un office notarial). Dans ce cas de figure, la signature de l’acte par un notaire est obligatoire. En effet, il n’est pas possible d’établir seul des actes sous seing privé. Il en va ainsi pour le testament authentique, les hypothèques ou encore pour l’ acte authentique de vente lors d’une transaction immobilière (vente d’un bien immobilier). La loi exige que le notaire ait rédigé l’acte afin de sécuriser le contenu de l’acte.Cet acte juridique est alors conservé par le notaire. Cela permet d’éviter une éventuelle contestation des signataires au sujet de certaines mentions du contrat ou sur le prix de vente.
Il convient de noter que tous les actes notariaux qui sont obligatoires ont un tarif encadré (ex : acte de vente concernant des ventes immobilières).
L’acte notarié présente plusieurs avantages, distincts d’ un acte sous seing privé.
D’abord, l’acte établi par un notaire, et qui est conservé par ce dernier, permet de garantir son contenu et sa date. Aussi, il comporte un grand nombre de mentions : état civil, date et lieu de signature,chaque numéro de page, le nombre de blancs barrés, etc.
Ensuite, cet acte authentique a une grande sécurité juridique. Cela signifie qu’il est très difficilement contestable devant le juge. On dit qu’il a une grande force probante.
Enfin, l’acte établi par un notaire qui est revêtu de la formule exécutoire à également force exécutoire. Il peut donc être exécuté par un huissier de justice sur le territoire français et l’espace juridique européen.
Ainsi, même si la forme authentique n’est pas toujours exigée, elle n’en demeure pas moins très sécurisante (ex : pour une donation).
L’acte authentique notarié peut prendre la forme d’un acte authentique électronique, c’est-à-dire comporter la signature électronique du notaire. Ce type d’acte juridique électronique a la même valeur juridique qu’un acte notarié traditionnel. Le contenu de l’acte est donc garanti, contrairement à celui sous seing privé. Comme l’acte notarié classique, il a également une haute sécurité juridique et à force exécutoire. En effet, l’article 1366 du code civil énonce que « l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier » à la condition de respecter la réglementation interne et communautaire s’agissant de la conservation de l’acte et de l’obtention d’une signature électronique qualifiée.
L’avenant au bail commercial est un acte juridique qui formalise la modification d’un élément du bail initial. Il est soumis à la réglementation qui s’applique à tous les avenants aux contrats. Toutefois, les spécificités du régime des baux commerciaux sont également à prendre en compte pour conclure un avenant dont les parties peuvent se prévaloir. Pour que l’avenant au bail commercial soit juridiquement valable, il doit respecter un certain formalisme et ne doit pas apporter de modification notable au contrat initial.
Un contrat, quel qu’il soit, ne peut être modifié sans l’accord des parties. La signature d’un bail pour l’exploitation de locaux commerciaux à de lourdes conséquences, autant pour les bailleurs que pour les locataires. C’est pourquoi la personne qui souhaite modifier des clauses et des conditions du bail doit impérativement notifier sa demande à son cocontractant, par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et obtenir son accord par un avenant écrit. Sans ce document, le contrat qui a été signé précédemment se poursuit dans les mêmes conditions jusqu’à la fin du bail et peut même faire l’objet d’une tacite reconduction.
Toute modification essentielle du bail précédent ne doit pas faire l’objet d’avenants mais d’un nouveau contrat. La modification d’un élément substantiel du bail commercial consisterait, par exemple, à insérer une clause qui ajouterait une obligation à l’une des parties. Le plus souvent, les avenants aux contrats de bail concernent :
Par ailleurs, le code du commerce encadre la location de locaux à usage commercial afin de protéger le locataire qui fait l’objet d’une immatriculation au RCS dans l’exercice de son activité. Le propriétaire du fonds bénéficie notamment de la propriété commerciale qui lui donne droit au renouvellement du bail en cours lorsque celui-ci arrive à son échéance et qui obligent les parties à signer un avenant. Ne pas signer d’avenant pour le bailleur correspond à refuser de renouveler son locataire, ce qui implique qu’il devra lui verser une indemnité d’éviction.
L’acte sous seing privé est un acte juridique qui n’est pas authentique (sans la signature d’un notaire ou un autre officier public). Il comporte uniquement la signature des parties sans autre formalité particulière. De ce fait, il s’oppose à l’acte authentique qui doit être rédigé et signé par un officier public, par exemple les notaires.
La forme authentique n’est PAS obligatoire pour certains actes, par exemple pour uncompromis de vente, qui est un avant-contrat. Ce dernier exige simplement la signature de l’acte par chaque partie (acquéreur et propriétaire). En revanche, l’acte de vente d’un bien immobilier (contrat définitif) doit nécessairement prendre la forme d’un acte notarié et comporter un certain nombre de mentions. Ainsi, lors d’une vente immobilière la présence d’un notaire est nécessaire. Les contrats de vente doivent ainsi être des actes authentiques ayant la forme notarié. Le notaire sera alors chargé de faire figurer votre titre au sein de la publicité foncière.
– L’acte de vente ou le contrat de vente ne portant pas sur un bien immobilier entre particuliers
–L’acte de vente d’un fonds de commerce
– Le contrat de location
– Le compromis de vente portant sur un bien immobilier
– La promesse de vente
– Le testament olographe
– Le constat amiable
– L’acte de cautionnement. A ce sujet, la personne qui s’engage en qualité de caution doit faire précéder sa signature d’une mention manuscrite particulière : En me portant caution de X……………….., dans la limite de la somme de……………….. couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de……………….., je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X……………….. n’y satisfait pas lui-même. »
Pour obtenir rapidement certains actes types, comme des actes de cautionnement type, n’hésitez pas à consulter SNAPKEY.
Dans le cadre d’un litige entre les parties au contrat un acte sous seing peut valablement être produit en justice en tant que mode de preuve. A cet égard, il doit comporter le nom des parties, la date et la signature et être établi en autant d’originaux qu’il y a de parties. Enfin, l’article 1326 du code civil précise que dans le cadre d’une obligation monétaire la somme doit être indiquée en lettre et en chiffre.
Toutefois, l’acte sous signature ne présente pas la même sécurité juridique qu’un acte authentique car il peut être plus facilement contesté. En effet, en cas de litige, l’acte sous seing privé peut faire l’objet d’une vérification d’écriture. En revanche, l’acte juridique, qui est rédigé par un notaire, doit être contesté par le biais d’une procédure complexe. Enfin, l’acte sous seing ne comporte pas la force exécutoire à la différence des actes juridiques qui sont rédigés par un office notarial (actes notariés). Un créancier ne peut donc pas se prévaloir d’un acte sous seing privé sans passer par un juge pour faire exécuter l’obligation du débiteur.
Dans le cas où l’acte sous seing privé est imparfait, on parle de commencement de preuve par écrit. Tel est le cas lorsque l’un des éléments, tels que le nom des parties, la date et la signature, est absent. Dans pareil cas de figure, il peut tout même être utilisé comme commencement de preuve par écrit. Il faudra alors qu’il soit complété avec une autre preuve devant le juge.
L’acte contresigné par un avocat est un acte juridique qui est non seulement signé par les parties mais également par un avocat. Le contreseing de l’avocat apporte une force probante plus importante à l’acte sous signature « traditionnelle ». L’avocat peut par exemple contresigner le contrat qui unit le bailleur au locataire. De même, il peut ajouter son contreseing lors de la signature du compromis par les parties. A ce sujet, la signature de l’avocat peut être une signature électronique.
Dans le cadre d’un bail commercial, l’activité qui peut être exercée par le locataire dans le local commercial est délimitée par le contrat de bail. On dit que le locataire doit respecter la destination des lieux loués lors de l’exploitation du fonds. Afin de voir quelles sont les activités autorisées il convient de regarder les clauses du contrat de location. Sauf autorisation du bailleur, le preneur est tenu de se conformer aux activités autorisées initialement pour l’exploitation de son fonds de commerce jusqu’à l’échéance du bail (expiration).
A défaut, le bailleur pourra procéder à la résiliation du bail. Lors de la rédaction du contrat bail, il convient donc d’être vigilant sur la clause d’activité. Cette dernière dictera l’exercice de votre activité commerciale et sera également importante en cas de cession de bail et de transmission des droits qui en découlent (droit au bail).
Le bail commercial est un contrat de location particulier et concerne l’exploitation d’un fonds dans le local loué. Il énonce clairement les droits et obligations de chaque partie tels que l’indemnité d’éviction, la répartition des charges, le montant des loyers commerciaux, le dépôt de garantie, ou encore la destination du local. Le propriétaire d’un local peut également encadrer les conditions d’une éventuelle cession de bail, mais pas l’interdire, sous peine de nullité de la clause (voir article L145-16 du code de commerce).
Le bail commercial est soumis au statut des baux commerciaux, qui est encadré par l’article L145-1 et suivant du code de commerce et doit être distingué du bail professionnel . En effet, le bail commercial désigne les « baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce » (voir article L145-1 du code de commerce).
Il convient de noter que, malgré l’usage commercial d’un local ,il est possible de déroger au statut des baux commerciaux si le bail ne dépasse pas 3 ans. En effet, il existe un bail dérogatoire, qui est un contrat de courte durée de location de locaux pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanale et qui, sur décision des parties, peut temporairement exclure l’application du statut des baux commerciaux : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. » ( voir article L145-5 du code de commerce).
L’obligation de respecter la destination prévue au bail signifie que le contrat de bail encadre le type d’activité qui peut être exercé durant la jouissance des locaux. Dès lors, le locataire doit se conformer à la clause du contrat qui indique la ou les activités qui sont autorisées pour la durée du bail et ce, jusqu’à la fin du bail. Le manquement à cette obligation contractuelle peut donner lieu à une résiliation du bail (ce qu’on appelle “donner congé” ) ou le refus de renouveler le bail.
La résiliation du bail sera soit judiciaire (intervention du juge) soit de plein droit (sans intervention du juge) s’il existe dans le contrat de location une clause résolutoire. Il s’agit d’une clause permettant de résilier le contrat de plein droit.
Lorsque l’on souhaite exercer une activité connexe ou complémentaire, on parle communément de déspécialisation partielle. Selon la jurisprudence, les activités sont considérées connexes lorsqu’elles ont un rapport étroit avec l’activité principale. Par ailleurs, est considérée complémentaire l’activité nécessaire pour compléter utilement ou améliorer l’activité principale (ex : vente de chaussures en sus d’une activité de cordonnerie). En cas de doute, il appartient au juge de venir qualifier la complémentarité ou la connexité de l’activité.
Il convient de noter qu’une déspécialisation peut conduire à une modification du loyer lors de la prochaine révision du loyer triennale.
En principe, il n’est pas possible de changer la destination prévue dans le bail initial.
Toutefois, avec l’accord du bailleur, il est possible d’exercer une ou plusieurs activités distinctes de celles qui étaient prévues au départ. On apelle cela unedéspécialisation plénière. Pour ce faire, le preneur doit demander l’autorisation au bailleur et notifier cette demande aux éventuels créanciers du fonds de commerce. Outre cette demande, deux conditions CUMULATIVES doivent être remplies (voir article L145-48 du code de commerce) :
– le changement d’activité doit répondre à un changement de conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution.
– les changements doivent demeurer compatibles avec la destination et les caractères de la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.
Le bailleur devra alors faire connaître sa position au locataire sur son accord ou refus de changement de destination. Cette demande doit être faite auprès du propriétaire par acte extra judiciaire (ex : acte d’huissier), ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé (voir article L145-47 du code de commerce). Le bailleur pourra notamment subordonner son accord à une modification du montant du loyer. Dans tous les cas, il devra motiver sa décision, c’est-à-dire l’expliquer. La loi indique, par exemple, que le refus est suffisamment motivé si le bailleur souhaite reprendre les lieux à l’expiration de la période triennale en cours pour construire ou reconstruire l’immeuble existant. Est également un refus légitime de renouvellement le fait de vouloir effectuer des réparations nécessitant l’évacuation des lieux (voir article L145-18 du code de commerce). Si l’un des motifs invoqués est mensonger, le bailleur pourra être condamné à verser une indemnité à raison du préjudice subi par le preneur (voir article L145-53 du code de commerce).
En cas de désaccord, le bailleur et le locataire devront saisir le juge judiciaire.
Dans un contrat de bail qualifié de commercial, les activités du preneur pour l’exploitation de son fonds de commerce sont encadrées par une clause. Il appartient aux parties (bailleur et locataire) de définir les activités autorisées et les activités interdites ainsi que le montant des loyers. Le locataire doit alors se conformer aux clauses du bail commercial pendant toute la durée du bail sous peine de voir résilier son contrat de bail sans indemnité d’éviction. En effet, ledit bail définit les droits et obligations de chaque partie jusqu’au terme du bail. De plus, le statut des baux commerciaux est encadré par le code de commerce et vient préciser ce qu’il est possible ou non de faire dans le cadre d’un bail commercial, à ne pas confondre avec un bail professionnel. Enfin, un bail dérogatoire portant sur l’exploitation d’un fonds et conclu pour une durée inférieure à 3 ans peut ne pas être soumis au statut des baux commerciaux (voir article L145-5 du code de commerce).
Le contrat de bail commercial vient préciser les activités que les locataires pourront exercer dans les locaux loués. Aussi, les preneurs sont tenus de se conformer aux activités autorisées sous peine d’une résiliation de leur bail ou d’un non-renouvellement du bail commercial.
La résiliation du bail peut intervenir de deux façons :
– judiciairement.
– de plein droit sans l’intervention d’un juge si une clause résolutoire a été stipulée au contrat.
Aussi, lors de la conclusion d’un nouveau bail, le bailleur et le locataire doivent s’accorder minutieusement sur les activités qui pourront être exercées au sein du local commercial. Cette destination des locaux devra être respectée jusqu’à l’expiration du bail. Il s’agit d’une obligation contractuelle. Le bailleur pourra également demander un pas-de-porte au commerçant et/ou un dépôt de garantie pour les locaux loués en cas de détérioration de l’état des lieux.
Par ailleurs, en cas de cession de bail et donc du droit au bail, le cessionnaire devra également exercer l’une des activités autorisées.
Lorsque le preneur souhaite exercer une activité connexe ou complémentaire à son activité commerciale principale on parle de déspécialisation partielle. Il s’agit d’activités qui ont rapport étroit avec l’activité principale pour venir l’améliorer (ex : vente de sandwiches en sus d’une activité de boulangerie).
Dans ce cas, le bailleur pourra procéder à une révision du montant du loyer à la fin de la période triennale. En effet, la déspécialisation est un élément de détermination de la valeur locative et peut justifier un déplafonnement du loyer si elle est importante.
Sous certaines conditions, il est possible d’exercer des activités qui n’ont pas été prévues initialement dans le contrat de bail commercial. Ainsi, d’autres activités pourront être exercées pour l’exploitation du fonds.
Une telle déspécialisation est autorisée si :
– 1) le changement d’activité répond à un changement de conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution et qu’ils demeurent compatibles avec la destination et les caractères de la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier (voir article L145-48 du code de commerce).
– 2) le preneur informe les créanciers du fonds de commerce et demande l’accord du bailleur par lettre recommandée ou acte extra judiciaire (ex : l’acte d’huissier)
S’il existe un désaccord, les parties peuvent saisir le juge judiciaire pour se prononcer sur la légitimité de la demande du locataire.
Le bailleur pourra refuser un tel changement d’activités s’il souhaite récupérer le local à l’expiration du bail, pour effectuer des réparations qui nécessitent d’évacuer les occupants de l’immeuble. Dans ce cas, le code de commerce estime qu’il s’agit d’un motif grave et légitime et le bailleur n’a pas à verser d’indemnité déviction au locataire (voir article L145-18 du code de commerce).
L’affectation correspond à l’usage qui est fait du bien immobilier, à savoir un usage d’habitation ou un usage professionnel c’est-à-dire un local affecté à l’exercice d’une activité professionnelle. A cet égard, il est possible de faire un changement d’usage du local d’habitation pour l’utiliser comme local professionnel ou local commercial (bail commercial). Pour ce faire, il convient, dans certains cas, de solliciter des autorisations administratives. Enfin, les locataires devront obtenir l’accord de leur bailleur, et l’acquéreur celui des copropriétaires pour changer l’affectation des locaux et y exercer une activité professionnelle.
Dans certains cas, un changement d’affectation doit être demandé en sollicitant une autorisation préalable :
– D’abord pour changer l’usage d’un local d’habitation en un usage commercial pour exercer une activité commerciale ou exercer une activité professionnelle.
– Ensuite, lorsque ce local est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), à l’exception des zones franches urbaines (ZFU) (voir article L631-7 du code de la construction et de l’habitation).
L’autorisation de changement d’usage devra dès lors être demandée auprès de la mairie de la commune de l’immeuble. Il convient de noter que ce changement est personnel à la personne qui la sollicite (occupant, preneur). En d’autres termes, cette autorisation d’usage pour exercer son activité est propre au bénéficiaire de l’autorisation et ne se transmet donc pas au futur acquéreur .
Enfin, afin de permettre la mise à jour de la valeur locative des locaux concernés, le propriétaire de locaux professionnels doit déposer la déclaration Cerfa 14248*04 – n°6660-REV auprès de l’administration fiscale (service des impôts) dont les locaux dépendent. Le délai pour y procéder est alors de 3 mois, après la création des nouveaux locaux.
En revanche, si vous souhaitez transformer l’usage d’un local commercial en locaux destinés à l’habitation, vous n’avez pas à obtenir d’autorisation préalable. A noter que, dans ce cas, vous serez soumis à la taxe foncière.
Pour finir, si vous ne remplissez pas les conditions pour obtenir une autorisation de changement d’usage à titre personnel, il est possible de demander une autorisation de changement d’usage à caractère réel. Celui-ci sera définitif et attaché au local.
2. Particularité de l’usage mixte du logement :
L’usage mixte correspond à une affectation des locaux par l’occupant à la fois en tant que résidence principale et à des fins professionnelles.
Aussi, en l’absence de stipulation contraire du bail ou du règlement de copropriété, il est possible d’affecter l’usage d’une partie de votre résidence principale en activité professionnelle ou commerciale sans autorisation préalable. Cette exception n’est valable qu’à la condition que l’activité considérée ne soit exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale, et de ne recevoir aucune clientèle ou marchandises dans les locaux (voir article L. 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation).
Enfin, cette exception en cas de changement est également valable aux mêmes conditions pour les locaux à usage d’habitation situés au rez-de-chaussée des immeubles utilisés en partie pour l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale. L’exercice d’une activité professionnelle dans les locaux ne devra alors entraîner aucune nuisance pour le voisinage ni aucun désordre pour le bâti (voir article L. 631-7-4 du code de la construction et de l’habitation).
Dans ces deux derniers cas, le locataire ou l’occupant ne peut pas prétendre au statut des baux commerciaux : « Le bail d’habitation de cette résidence principale n’est pas soumis au chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce et ne peut être un élément constitutif du fonds de commerce. » (voir article L. 631-7-4 du code de la construction et de l’habitation).
Alors que le changement d’affectation concerne uniquement le changement d’usage du local, le changement de destination du local nécessite une transformation physique ou technique du bien,c’est-à-dire un changement de destination de l’immeuble). Il faudra dès lors obtenir une autorisation d’urbanisme.
Le type d’autorisation dépend de la nécessité de faire ou pas des travaux :
-Si des travaux viennent modifier les structures porteuses, alors il faudra demander un permis de construire. Il en est de même si les travaux viennent créer plus de 20m2 de surface plancher ou 40m2 dans une zone U d’un Plan Local d’Urbanisme. Il s’agit des zones déjà équipées et urbanisées et dont les réseaux collectifs d’assainissement sont suffisants pour accueillir de nouvelles constructions.
– Si le changement ne nécessite pas de travaux, ou très légers, alors il faudra uniquement faire une déclaration préalable.
Le changement de destination est définitif c’est-à-dire que, contrairement au changement d’usage, il n’est pas personnel à la personne qui le demande. Ainsi, le futur preneur ou acquéreur bénéficiera à son tour du changement de destination du local.
Enfin, pour plus de précision, le champ d’application des règles du changement d’usage du local se trouve dans l’article L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
En cas de vente ou de location, l’état d’amiante doit figurer sur un document, appelé diagnostic immobilier. Ce dernier mentionne la présence d’amiante ou l’absence de fibres d’amiante dans les matériaux du bien immobilier. Le repérage doit être effectué par un diagnostiqueur certifié. Enfin, si vous comptez réaliser des travaux de rénovation dans des immeubles bâtis avant 1997, il vous faudra faire un repérage amiante avant travaux. Il en va de même avant toute démolition, comme l’indique le code de la santé publique aux article R1334-15 et suivants.
La réalisation d’un diagnostic technique concerne les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Il permet d’informer les futurs occupants sur les matériaux contenant de l’amiante dans le logement.
Le bailleur ou le propriétaire doit faire réaliser un diagnostic par un professionnel et l’intégrer au sein d’un dossier de diagnostics techniques et l’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente. Le repérage devra être réalisé pour les matériaux des listes A et B notamment : flocages, calorifugeages, faux plafonds, revêtements durs (voir annexe 13-9 du code de la santé publique ).
La durée de validité du dossier technique amiante réalisé à partir du 1er avril 2013 est illimitée. En cas de rénovation, il est toutefois conseillé de faire réaliser un nouveau diagnostic.
D’autres diagnostics devront également être réalisés et consignés dans le dossier de diagnostic en cas de vente d’un logement individuel ou en copropriété. Il s’agit notamment du diagnostic de performance énergétique (Dpe), le diagnostic plomb faisant état de l’exposition au plomb (Crep) ou encore un état relatif à la présence de termites.
En cas de produits contenant de l’amiante, le diagnostiqueur peut envisager plusieurs issues :
-une évaluation périodique pour vérifier l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante
– une analyse de risque approfondie
– des mesures pouvant aller jusqu’à la réalisation de travaux de désamiantage ( voir article R1334-20 du code de la santé publique)
Si vous avez acheté un bien immobilier et que le vendeur vous a menti sur l’état d’amiante, vous pouvez demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix. En effet, le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt de vices, conformément aux articles 1641 à 1649 du code civil.
Il faudra alors que :
-Les défauts cachés de la chose vendue la rendent impropre à l’usage auquel on la destine,
– Ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus.
Il découle de ces articles que si le vice existait avant la vente, et qu’il était caché, c’est-à-dire que vous ne pouviez en avoir raisonnablement connaissance lors de l’achat, vous pouvez engager la responsabilité du vendeur. Il s’agit de la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.
Enfin, il convient de noter que l’appréciation du caractère caché du vice est différente pour un profane (un non-professionnel) et une personne qui travaille dans le milieu du bâtiment par exemple.
L’action en justice devra alors être intentée dans les deux ans à compter de la découverte du vice.
En pratique, cette garantie des vices cachés est très souvent écarté dans le contrat de vente. Il ne sera donc pas possible d’engager la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. Toutefois, dans certains cas le juge pourra estimer que le manquement du vendeur à son obligation de renseignement neutralise le fonctionnement de ladite clause.
Tous les logements construits avant 1997 doivent faire l’objet d’un repérage amiante en cas de travaux.
Il s’agit de protéger la sécurité et la santé des occupants mais aussi des intervenants sur le chantier en cas de « risque amiante ». Ces diagnostics amiante concernent tous les travaux susceptibles d’émettre des poussières (ex : changement de plomberie, remplacement d’isolation).
Une fois encore, seuls les diagnostiqueurs immobiliers certifiés peuvent se charger du repérage des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante avant la réalisation de travaux.
Si des des matériaux contenant de l’amiante sont détectés, il faudra faire procéder à un désamiantage via une entreprise spécialisée.
Un diagnostic amiante avant démolition devra être réalisé pour un immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Qu’il s’agisse d’une démolition totale ou partielle.
Il consiste en l’évaluation de l’état des risques d’exposition à l’amiante pour les personnes travaillant sur le chantier et la population environnante. Dans ce cadre, il n’est pas possible de se contenter des repérages effectués lors de la vente (liste A et liste B, voir article R1334-20 et R1334-21 du code de la santé publique) . Un repérage complémentaire devra être réalisé (liste C, voir article R1334-19 du code de la santé publique) et article R1334-22 du code de la santé publique) .
Il permet généralement de trouver des matériaux et des produits amiantés indétectables dans le cadre du diagnostic avant-vente, car ils sont inaccessibles et invisibles sans recherche destructive.
L’appel de charges est un courrier adressé à tous les copropriétaires pour leur demander de payer les charges nécessaires à l’entretien de la copropriété. Il prend la forme d’une lettre simple ou d’un e-mail qui doit contenir le montant des provisions qui va être réclamé.
Le syndic établit en début d’année un budget prévisionnel qui vise à couvrir les charges générales des copropriétés, incluant les charges de dépenses d’entretien. Il est voté par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires et permet de préparer les provisions sur charges nécessaires à chaque trimestre. Cette provision est alors demandée par le syndic aux copropriétaires via un appel de fonds, plus spécifiquement nommé appel de charges. Un ajustement, donc une régularisation des charges, pourra intervenir par la suite pour régulariser un éventuel trop perçu des charges dues (récupérables) après décompte des charges.
Le montant des charges qui est réclamé dans l’appel de charge correspond à la somme des charges suivantes : charges courantes liées à l’administration de l’immeuble (ex : honoraires du syndic de copropriété), l’entretien des parties communes(ex : dépenses liées aux tâches ménagères), à son fonctionnement (ex : menues réparations) et sa maintenance.
Ce sont tous les copropriétaires qui doivent participer au paiement des charges de copropriété au prorata de leur quote-part. Plus précisément le montant du budget des charges annuelles est divisé en quatre et réparti en fonction des tantièmes de répartition de chaque copropriétaire. Le règlement de copropriété peut également prévoir des charges spéciales (ex : un escalier utilisé par certains copropriétaires seulement). Le mode de répartition des charges entre chaque copropriétaire n’est donc pas nécessairement équivalent.
Si le bien immobilier est loué, c’est au bailleur de procéder au paiement des charges et d’avancer le montant de la provision mais il pourra se faire rembourser par la suite par le locataire. En effet, selon l’article 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges locatives récupérables aux termes convenus. Il s’agit de sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur présentation des pièces justificatives en contrepartie :
1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.
Concernant les charges récupérables, il ressort donc de ces articles que toutes les charges relatives à un bien immobilier loué ne sont pas récupérables. Tel est en revanche le cas des services rendus liés à l’usage de la chose louée, des frais d’entretien courant et des menues réparations (ex : rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries, remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau). C’est également le cas de certaines dépenses correspondant aux charges des parties communes intérieures (ex : consommations commune de combustible) que le bailleur est en droit de réclamer à l’occupant ( pour plus d’information sur la liste des charges récupérables voir annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987) .
De plus, certaines taxes dues par le propriétaire seront récupérables et donc par la suite à la charge du locataire (ex : taxe d’enlèvement des ordures ménagères). En revanche, il n’appartient pas au locataire de payer la taxe foncière.
Il convient également de noter que la loi interdit au bailleur d’insérer une clause au contrat par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives (voir article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Dans le cas où le propriétaire ne dispose pas de l’arrêté annuel des comptes, il est en droit de conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de la régularisation annuelle des charges.
Suite à l’appel de charge, le montant pourra être revu à la baisse ou à la hausse et donc faire l’objet d’une régularisation. Comme évoqué, il s’agit bien d’un budget prévisionnel, les provisions versées pourront être complétées pour compenser les dépenses réelles. Enfin, en cas d’impayés par l’un des copropriétaires, les charges de propriété seront réparties entre les autres copropriétaires.
Non, les gros travaux qui ont été votés en assemblée générale font l’objet d’un appel de fonds séparé. Il appartient aux copropriétaires de décider la fréquence de ces appels supplémentaires (ex : chaque mois). Cet appel dépend notamment de la surface de l’appartement et de la répartition entre les différentes cages d’escalier et bâtiment.
La régularisation intervient en fin d’année. Les dépenses réelles sont alors comparées avec la somme des provisions qui a été versée par les copropriétaires durant les 12 derniers mois. S’il existe un trop-perçu, cette somme est imputée sur les appels de charges de l’année suivante. Les sommes payées en trop seront alors dites régularisées. Au contraire, si les provisions sont insuffisantes, alors les copropriétaires devront compléter la somme. L’assemblée générale des copropriétaires devra procéder à un vote et le syndic réalisera un ou des nouveaux appels de fonds, qui déterminera les provisions sur charges pour la régularisation.
L’article 605 du code civil concerne la répartition des obligations du locataire et du bailleur en matière de réparations d’un bien foncier loué. Dans le cadre d’un contrat de bail, le locataire est aussi appelé usufruitier car il a uniquement la jouissance et l’usage du bien (usufruit) dont il n’est pas le propriétaire. De ce contrat de location découlent des droits mais aussi des obligations pour chacune des parties (bailleur et preneur) pour la conservation du bien. Les travaux nécessaires à la conservation du bien sont répartis entre le bailleur et le locataire. Le gros-œuvre est ainsi à la charge du propriétaire-bailleur, tandis que les réparations locatives (petits travaux d’entretien ex : réfection des mastics) sont à la charge du locataire (voir article 605 du code civil). Les mêmes règles s’appliquent pour un bail commercial, et ce jusqu’à la fin du bail. Ce principe pourra toutefois être écarté s’il existe une clause dans le contrat, c’est-à-dire une mention indiquant expressément les travaux qui seront à la charge du preneur et pour certains types de biens uniquement (voir développements ci-dessous).
Le locataire doit payer les réparations d’entretien courant (réparations locatives). Ces travaux concernent par exemple: le remplacement des joints, le rinçage et nettoyage des corps de chauffe de la chaudière, nettoyage des tuyaux de canalisation , les installations électriques( voir annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987) .)
Les gros travaux (ex : cloisons)sont, quant à eux, à la charge du bailleur à moins qu’ils « n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier y est aussi tenu » (voir article 605 du code civil). En d’autres termes, si le preneur est négligent (dégradations) et n’a pas informé le bailleur pour qu’il puisse procéder au maintien en état de son bien, il devra prendre à sa charge les réparations nécessaires à la conservation du bien et sa remise en état, même s’il ne s’agit pas de menues réparations. Toutefois, si les désordres sont occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (voir article 7 de la loi du 6 juillet 1989) le bailleur ne pourra rien réclamer au preneur. Pour exemple, un tremblement de terre est un cas de force majeure.
Les grosses réparations à la charge du bailleur concernent celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture (voir article 606 du code civil).
Enfin, dans le cas de gros travaux qui durent plus de 21 jours, l’article 1724 du code civil indique que le prix du loyer (ou si les travaux durent plusieurs mois des loyers) sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.
Les obligations mises à la charge des deux parties ont deux buts principaux : protéger le bien immobilier du propriétaire mais également assurer un logement décent pour les locataires des lieux loués. De ce fait, le bailleur est obligé de procéder le cas échéant à une mise aux normes afin :
« De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées » (article 6 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
En d’autres termes, si par principe le locataire est tenu à une obligation d’entretien, une clause du contrat de location pourra prévoir, pour une durée limitée, les autres travaux qui pourront être à la charge du preneur. A condition de concerner les biens suivants :
– locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur (c’est-à-dire occupée au moins 8 mois par an)
-garages, aires et places de stationnement
– jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ( article 2 loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
Dans tous les cas, le locataire n’est pas responsable de l’usure normale des lieux dû au temps qui s’est écoulé.
De plus, ni le propriétaire, ni l’usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit (voir article 607 du code civil).
Le locataire ne peut pas invoquer à l’égard du syndic, qui représente le syndicat de copropriété, une clause du bail telle que celle relative aux travaux . Ainsi, dans l’hypothèse où le locataire subirait un trouble de jouissance, il devra s’adresser à son bailleur.
De plus, il devra respecter les dispositions du règlement de copropriété.
Tout comme dans le cadre d’un bail d’habitation, le locataire doit prendre à sa charge une partie des travaux. Pour les baux commerciaux qui sont postérieurs au 3 novembre 2014, c’est-à-dire conclus ou renouvelé après cette date, le code de commerce indique que “Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire” ((voir article L145-40-2 du code de commerce). Il faudra dès lors venir minutieusement préciser les obligations de chaque partie dans le contrat.
Toutefois, le code de commerce vient limiter le gros entretien qu’il est possible de mettre à la charge du locataire. Ainsi, il n’est pas possible d’inscrire au contrat les obligations suivantes:
“« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil (…)
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
(…)
le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires” (voir article article R145-35 du code de commerce).
Par ailleurs, le bailleur doit délivrer :
– 2) Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. S’il s’agit d’un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée (voir article L145-40-2 du code de commerce).
De plus, lors de la prise de possession des locaux un état des lieux devra être établi par le bailleur et le preneur ou par un tiers mandaté par eux afin d’éviter toute mauvaise surprise (L145-40-1 du code de commerce).
L’article 606 du Code Civil concerne la dénomination des réparations à la charge du locataire et du bailleur dans le cadre de baux locatifs. Lors d’une location, le preneur doit procéder aux réparations locatives jusqu’à la fin du bail. Ces travaux, qui font partie des charges locatives, sont ceux relatifs à l’entretien courant du logement et sont à la charge du locataire. Le bailleur est quant à lui chargé des grosses réparations (ex: réfection complète des peintures, ravalement) conformément aux dispositions de l’article 606 et 607 du code civil. Pour le bail commercial c’est le code de commerce qui s’applique s’il est conclu ou renouvelé postérieurement au 3 novembre 2014. A ce propos, le bailleur et le locataire peuvent décider de répartir différemment les travaux destinés au maintien en état des locaux loués en insérant une clause dans le contrat de bail dans certains cas précis.
Alors que le locataire doit se charger des menues réparations en vertu de son obligation d’entretien pendant toute la durée du bail, les gros travaux de la chose louée incombe au bailleur. Selon l’article 607 du code civil il s’agit des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture. Toutes les réparations qui ne sont pas mentionnées dans cet article sont considérées comme des travaux d’entretien (ex : entretien des tuyaux de canalisations) qui ne sont pas à la charge du propriétaire. Aussi, dans le cadre d’une copropriété ces dépenses devront être initialement supportées par le bailleur lors de l’appel de charge et des provisions afférentes. Toutefois, il pourra se faire rembourser par la suite par le locataire (on parle alors de charges récupérables).
En revanche, dans le cas où les travaux nécessaires à la remise en état seraient dus à des dégradations occasionnées par le preneur, la charge des travaux lui incombera.
Il convient de noter que si les gros travaux durent plus de 21 jours, le prix du loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé (voir l’article 1724 du code civil).
Par ailleurs, le locataire n’est pas responsable de l’usure normale des lieux concomitante au temps qui s’est écoulé. De même, en cas de force majeure il n’est pas tenu de remettre le bien en état et donc de réaliser des travaux.
Enfin, dans le cas où le sinistre est dû à la vétusté, la malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure (voir article 7 de la loi du 6 juillet 1989) le bailleur ne pourra rien réclamer au locataire. Une mise à disposition d’un logement insalubre pourra même être fautif pour le bailleur et donner lieu à une résiliation du contrat à ses torts, couplée de dommages et intérêts demandés devant le juge. Le propriétaire doit donc procéder à une mise aux normes du bien avant toute entrée dans les lieux. Les revêtements des murs, par exemple, devront être en bon état. Une mise en conformité pourra également être nécessaire s’agissant de la performance énergétique du logement.
S’il existe des litiges sur les travaux de mise en état du bien, le juge judiciaire pourra être saisi après avoir fait au préalable une démarche amiable (ex : mise en demeure par lettre recommandée adressée au bailleur). Si le litige concerne plutôt la décence du logement, la commission départementale de conciliation (CDC) pourra aider le propriétaire et le preneur à trouver une solution amiable.
Il est possible pour les bailleurs de prévoir que certains travaux de gros œuvre seront à la charge des locataires via une mention en ce sens dans le contrat. Il peut ainsi déroger aux dispositions du code civil pour les biens suivants :
– locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur
-garages, aires et places de stationnement
– jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ( article 2 loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
A titre exceptionnel, les grosses réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble peuvent donc être attribuées au locataire. Dès lors, il faudra qu’il existe une clause en ce sens dans le contrat pour écarter le code civil. En effet, ce dernier édicte des règles qui ne sont pas d’ordre public, c’est-à-dire qu’il est possible de s’y soustraire. Si l’existence d’une clause dérogatoire existe, alors la réalisation de travaux de plus grande envergure pourra incomber au preneur.
Si le bien se situe dans une copropriété, le preneur devra s’assurer qu’aucune stipulation du règlement intérieur n’est contraire aux travaux qu’il envisage de faire et en informer son bailleur.
Ces obligations mises à la charge du bailleur et du preneur ont pour but d’assurer un logement décent au locataire et de protéger l’état du bien immobilier.
La répartition des travaux dans le cadre des baux est régie par le code de commerce pour les contrats conclus ou renouvelés après le 3 novembre 2014. Pour les contrats antérieurs à cette date il faut se référer au code civil et donc aux règles énoncées dans les développements précédents.
Tout d’abord, lors de la prise de possession des locaux un état des lieux devra être fait par le bailleur et le preneur, ou par un tiers mandaté par eux, afin d’éviter toute contestation lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie ( L145-40-1 du code de commerce).
S’agissant des contrats postérieurs au 3 novembre 2014, le code de commerce énonce que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. » (voir article L145-40-2 du code de commerce). En d’autres termes, le contrat devra préciser le mode de répartition des travaux entre les parties.
Toutefois, l’article R145-35 du code de commerce vient limiter le type de travaux d’entretien et de réparation qu’il est possible de mettre à la charge du preneur et donc encadre la rédaction de ladite clause. A ce sujet, ne peuvent pas être imputés au locataire :
« « 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
(…)
« 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ».
Une assemblée générale, ou assemblée générale ordinaire, est le rassemblement de personnes rencontrant les chefs du conseil d’administration pour la prise de responsabilités. Les membres de l’Assemblée sont invités sur convocation. La rédaction de statuts est primordiale afin d’éviter des problèmes dans la convocation et le déroulement d’Assemblées générales. L’ordre du jour doit être établi en amont de la tenue d’une assemblée générale. Il résume l’ensemble des questions, rédigées sous forme de résolutions, qui seront soumises au vote au cours de l’assemblée. Le syndic a pour rôle la préparation, la rédaction et la tenue de cet ordre du jour.
Les Assemblées générales ont pour principe de convoquer, via le chef du conseil d’administration, des membres, présents ou représentés, pour prendre des décisions, lors d’un Procès Verbal, qui attribueront des responsabilités à chacun, dont les votes feront l’objet. Durant cette Assemblée Générale annuelle, le Code de commerce et les comptes annuels sont mis à l’ordre du jour. Ces convocations sont importantes afin de tenir informés les commettants de l’ordre du jour de l’organisation. L’assemblée est annuelle.
Le lieu de l’Assemblée Générale est stipulé dans la convocation à destination des membres, au siège social ou autre.
Les Assemblées Générales sont généralement créées par divers types d’associations (sports, culture, étudiants). Tenues par leurs adhérents, ce type d’assemblée possède des droits et des pouvoirs définis par les statuts de l’Association.
Une Assemblée Générale Ordinaire est une réunion annuelle rassemblant les copropriétaires qui se tient une fois par an, suivant les six mois de la clôture de l’exercice comptable, définissant les statuts et l’ordre du jour de l’organisation. Elle se compose des associés ou actionnaires d’une société. Les membres de l’AGO se réunissent sur convocation. Le but des AGO est d”établir les statuts des comptes annuels.
Pour ce faire, convoquer une assemblée générale est nécessaire pour la prise de vote. Les membres ne pouvant pas assister à l’Assemblée ont la possibilité de voter par procuration via un vote par correspondance.
Pour une AG de copropriétaires :
Une assemblée générale des copropriétaires (AG) se tient obligatoirement au moins 1 fois par an. Chaque copropriétaire est convoqué individuellement par le syndic de copropriété. Un ordre du jour se doit d’être fixé avant la tenue de l’assemblée générale. Le délai de convocation pour envoi à chaque copropriétaire est d’au moins 21 jours avant la tenue de l’Assemblée générale (AG) par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou électronique (LRE) avec l’accord écrit du copropriétaire.
L’Assemblée Générale Extraordinaire traite de sujets à caractère urgent et majeur. Alors que l’Assemblée Générale est une réunion qui a lieu de manière récurrente et qui a pour but de statuer sur les comptes annuels.
Le président ou gérant de la société est en charge d’organiser la réunion et lancer la discussion en fonction de l’ordre du jour. Son rôle est de superviser les votes par rapport aux délibérations, et à la décision approuvée. La représentation d’un actionnaire doit se faire par un mandataire lors de cette Assemblée Générale Ordinaire.
Dans le cas d’ associations, ce n’est pas obligatoire mais certaines situations nécessitent la convocation d’une Assemblée Générale.
Les membres de l’Association ou du bureau possèdent en principe une voix. Le vote est statutaire et l’emporte par système de majorité simple.
Les sujets abordés : le budget prévisionnel, les procès verbaux, les projets de résolution.
Veillez à rassembler les documents suivants au préalable avant l’AG :
Ces documents sont nécessaire pendant et après l’AG :
S’il est impossible pour des membres d’assister à l’Assemblée Générale, il est possible d’assister à ce vote par correspondance en désignant un mandataire.
A quoi sert le budget prévisionnel lors d’une AG de copropriétaires ?
Le budget prévisionnel dans le cas d’assemblée générale des copropriétaires sert à planifier les dépenses courantes de l’immeuble pour l’année à venir. Il est préparé par le syndic de copropriété en concertation avec le conseil syndical. Il est ensuite voté lors de l’ assemblée générale des copropriétaires.
Que signifie la “résolution” en AG de copropriétaires ?
Le terme “résolution” désigne une décision prise en assemblée générale. Pour être votée, une résolution doit obligatoirement figurer à l’ordre du jour. L’essentiel des projets de résolutions est établi par le syndic qui les envoie aux copropriétaires avec l’ordre du jour.
Majorité simple en AG de copropriétaires?
La majorité simple est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’AG.
Sont considérées comme adoptées à la majorité simple les décisions ayant recueilli une majorité de votes POUR et, comme rejetées, celles ayant obtenu une majorité de votes CONTRE.
L’AMO permet à un maitre d’ouvrage de faire appel à une personne extérieure publique ou privée pour l’aider à la réalisation de son projet.
