L’affectation correspond à l’usage qui est fait du bien immobilier, à savoir un usage d’habitation ou un usage professionnel c’est-à-dire un local affecté à l’exercice d’une activité professionnelle. A cet égard, il est possible de faire un changement d’usage du local d’habitation pour l’utiliser comme local professionnel ou local commercial (bail commercial). Pour ce faire, il convient, dans certains cas, de solliciter des autorisations administratives. Enfin, les locataires devront obtenir l’accord de leur bailleur, et l’acquéreur celui des copropriétaires pour changer l’affectation des locaux et y exercer une activité professionnelle.
Quand demander une autorisation pour un changement d’affectation ?
- Le principe applicable au changement d’usage d’un logement :
Dans certains cas, un changement d’affectation doit être demandé en sollicitant une autorisation préalable :
– D’abord pour changer l’usage d’un local d’habitation en un usage commercial pour exercer une activité commerciale ou exercer une activité professionnelle.
– Ensuite, lorsque ce local est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), à l’exception des zones franches urbaines (ZFU) (voir article L631-7 du code de la construction et de l’habitation).
L’autorisation de changement d’usage devra dès lors être demandée auprès de la mairie de la commune de l’immeuble. Il convient de noter que ce changement est personnel à la personne qui la sollicite (occupant, preneur). En d’autres termes, cette autorisation d’usage pour exercer son activité est propre au bénéficiaire de l’autorisation et ne se transmet donc pas au futur acquéreur .
Enfin, afin de permettre la mise à jour de la valeur locative des locaux concernés, le propriétaire de locaux professionnels doit déposer la déclaration Cerfa 14248*04 – n°6660-REV auprès de l’administration fiscale (service des impôts) dont les locaux dépendent. Le délai pour y procéder est alors de 3 mois, après la création des nouveaux locaux.
En revanche, si vous souhaitez transformer l’usage d’un local commercial en locaux destinés à l’habitation, vous n’avez pas à obtenir d’autorisation préalable. A noter que, dans ce cas, vous serez soumis à la taxe foncière.
Pour finir, si vous ne remplissez pas les conditions pour obtenir une autorisation de changement d’usage à titre personnel, il est possible de demander une autorisation de changement d’usage à caractère réel. Celui-ci sera définitif et attaché au local.
2. Particularité de l’usage mixte du logement :
L’usage mixte correspond à une affectation des locaux par l’occupant à la fois en tant que résidence principale et à des fins professionnelles.
Aussi, en l’absence de stipulation contraire du bail ou du règlement de copropriété, il est possible d’affecter l’usage d’une partie de votre résidence principale en activité professionnelle ou commerciale sans autorisation préalable. Cette exception n’est valable qu’à la condition que l’activité considérée ne soit exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale, et de ne recevoir aucune clientèle ou marchandises dans les locaux (voir article L. 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation).
Enfin, cette exception en cas de changement est également valable aux mêmes conditions pour les locaux à usage d’habitation situés au rez-de-chaussée des immeubles utilisés en partie pour l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale. L’exercice d’une activité professionnelle dans les locaux ne devra alors entraîner aucune nuisance pour le voisinage ni aucun désordre pour le bâti (voir article L. 631-7-4 du code de la construction et de l’habitation).
Dans ces deux derniers cas, le locataire ou l’occupant ne peut pas prétendre au statut des baux commerciaux : « Le bail d’habitation de cette résidence principale n’est pas soumis au chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce et ne peut être un élément constitutif du fonds de commerce. » (voir article L. 631-7-4 du code de la construction et de l’habitation).
Attention à ne pas confondre le changement d’usage avec le fait de changer la destination :
Alors que le changement d’affectation concerne uniquement le changement d’usage du local, le changement de destination du local nécessite une transformation physique ou technique du bien,c’est-à-dire un changement de destination de l’immeuble). Il faudra dès lors obtenir une autorisation d’urbanisme.
Le type d’autorisation dépend de la nécessité de faire ou pas des travaux :
-Si des travaux viennent modifier les structures porteuses, alors il faudra demander un permis de construire. Il en est de même si les travaux viennent créer plus de 20m2 de surface plancher ou 40m2 dans une zone U d’un Plan Local d’Urbanisme. Il s’agit des zones déjà équipées et urbanisées et dont les réseaux collectifs d’assainissement sont suffisants pour accueillir de nouvelles constructions.
– Si le changement ne nécessite pas de travaux, ou très légers, alors il faudra uniquement faire une déclaration préalable.
Le changement de destination est définitif c’est-à-dire que, contrairement au changement d’usage, il n’est pas personnel à la personne qui le demande. Ainsi, le futur preneur ou acquéreur bénéficiera à son tour du changement de destination du local.
Enfin, pour plus de précision, le champ d’application des règles du changement d’usage du local se trouve dans l’article L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation.