L’appel de charges est un courrier adressé à tous les copropriétaires pour leur demander de payer les charges nécessaires à l’entretien de la copropriété. Il prend la forme d’une lettre simple ou d’un e-mail qui doit contenir le montant des provisions qui va être réclamé.
Le syndic établit en début d’année un budget prévisionnel qui vise à couvrir les charges générales des copropriétés, incluant les charges de dépenses d’entretien. Il est voté par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires et permet de préparer les provisions sur charges nécessaires à chaque trimestre. Cette provision est alors demandée par le syndic aux copropriétaires via un appel de fonds, plus spécifiquement nommé appel de charges. Un ajustement, donc une régularisation des charges, pourra intervenir par la suite pour régulariser un éventuel trop perçu des charges dues (récupérables) après décompte des charges.
Quelles dépenses sont couvertes par l’appel de charge ?
Le montant des charges qui est réclamé dans l’appel de charge correspond à la somme des charges suivantes : charges courantes liées à l’administration de l’immeuble (ex : honoraires du syndic de copropriété), l’entretien des parties communes(ex : dépenses liées aux tâches ménagères), à son fonctionnement (ex : menues réparations) et sa maintenance.
Comment est réparti l’appel de charge et qui doit le payer ?
Ce sont tous les copropriétaires qui doivent participer au paiement des charges de copropriété au prorata de leur quote-part. Plus précisément le montant du budget des charges annuelles est divisé en quatre et réparti en fonction des tantièmes de répartition de chaque copropriétaire. Le règlement de copropriété peut également prévoir des charges spéciales (ex : un escalier utilisé par certains copropriétaires seulement). Le mode de répartition des charges entre chaque copropriétaire n’est donc pas nécessairement équivalent.
Si le bien immobilier est loué, c’est au bailleur de procéder au paiement des charges et d’avancer le montant de la provision mais il pourra se faire rembourser par la suite par le locataire. En effet, selon l’article 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges locatives récupérables aux termes convenus. Il s’agit de sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur présentation des pièces justificatives en contrepartie :
1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.
Concernant les charges récupérables, il ressort donc de ces articles que toutes les charges relatives à un bien immobilier loué ne sont pas récupérables. Tel est en revanche le cas des services rendus liés à l’usage de la chose louée, des frais d’entretien courant et des menues réparations (ex : rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries, remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau). C’est également le cas de certaines dépenses correspondant aux charges des parties communes intérieures (ex : consommations commune de combustible) que le bailleur est en droit de réclamer à l’occupant ( pour plus d’information sur la liste des charges récupérables voir annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987) .
De plus, certaines taxes dues par le propriétaire seront récupérables et donc par la suite à la charge du locataire (ex : taxe d’enlèvement des ordures ménagères). En revanche, il n’appartient pas au locataire de payer la taxe foncière.
Il convient également de noter que la loi interdit au bailleur d’insérer une clause au contrat par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives (voir article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Dans le cas où le propriétaire ne dispose pas de l’arrêté annuel des comptes, il est en droit de conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de la régularisation annuelle des charges.
Suite à l’appel de charge, le montant pourra être revu à la baisse ou à la hausse et donc faire l’objet d’une régularisation. Comme évoqué, il s’agit bien d’un budget prévisionnel, les provisions versées pourront être complétées pour compenser les dépenses réelles. Enfin, en cas d’impayés par l’un des copropriétaires, les charges de propriété seront réparties entre les autres copropriétaires.
Les travaux sont-ils compris dans les appels de charge ?
Non, les gros travaux qui ont été votés en assemblée générale font l’objet d’un appel de fonds séparé. Il appartient aux copropriétaires de décider la fréquence de ces appels supplémentaires (ex : chaque mois). Cet appel dépend notamment de la surface de l’appartement et de la répartition entre les différentes cages d’escalier et bâtiment.
Quand la régularisation a-t-elle lieu ?
La régularisation intervient en fin d’année. Les dépenses réelles sont alors comparées avec la somme des provisions qui a été versée par les copropriétaires durant les 12 derniers mois. S’il existe un trop-perçu, cette somme est imputée sur les appels de charges de l’année suivante. Les sommes payées en trop seront alors dites régularisées. Au contraire, si les provisions sont insuffisantes, alors les copropriétaires devront compléter la somme. L’assemblée générale des copropriétaires devra procéder à un vote et le syndic réalisera un ou des nouveaux appels de fonds, qui déterminera les provisions sur charges pour la régularisation.