L’article 605 du code civil concerne la répartition des obligations du locataire et du bailleur en matière de réparations d’un bien foncier loué. Dans le cadre d’un contrat de bail, le locataire est aussi appelé usufruitier car il a uniquement la jouissance et l’usage du bien (usufruit) dont il n’est pas le propriétaire. De ce contrat de location découlent des droits mais aussi des obligations pour chacune des parties (bailleur et preneur) pour la conservation du bien. Les travaux nécessaires à la conservation du bien sont répartis entre le bailleur et le locataire. Le gros-œuvre est ainsi à la charge du propriétaire-bailleur, tandis que les réparations locatives (petits travaux d’entretien ex : réfection des mastics) sont à la charge du locataire (voir article 605 du code civil). Les mêmes règles s’appliquent pour un bail commercial, et ce jusqu’à la fin du bail. Ce principe pourra toutefois être écarté s’il existe une clause dans le contrat, c’est-à-dire une mention indiquant expressément les travaux qui seront à la charge du preneur et pour certains types de biens uniquement (voir développements ci-dessous).
A qui incombe la réalisation des travaux dans le cadre d’une gestion locative ?
Le principe: les gros travaux à la charge du bailleur
Le locataire doit payer les réparations d’entretien courant (réparations locatives). Ces travaux concernent par exemple: le remplacement des joints, le rinçage et nettoyage des corps de chauffe de la chaudière, nettoyage des tuyaux de canalisation , les installations électriques( voir annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987) .)
Les gros travaux (ex : cloisons)sont, quant à eux, à la charge du bailleur à moins qu’ils « n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier y est aussi tenu » (voir article 605 du code civil). En d’autres termes, si le preneur est négligent (dégradations) et n’a pas informé le bailleur pour qu’il puisse procéder au maintien en état de son bien, il devra prendre à sa charge les réparations nécessaires à la conservation du bien et sa remise en état, même s’il ne s’agit pas de menues réparations. Toutefois, si les désordres sont occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (voir article 7 de la loi du 6 juillet 1989) le bailleur ne pourra rien réclamer au preneur. Pour exemple, un tremblement de terre est un cas de force majeure.
Les grosses réparations à la charge du bailleur concernent celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture (voir article 606 du code civil).
Enfin, dans le cas de gros travaux qui durent plus de 21 jours, l’article 1724 du code civil indique que le prix du loyer (ou si les travaux durent plusieurs mois des loyers) sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.
L’exception: l’existence d’une clause modifiant la répartition des travaux
Les obligations mises à la charge des deux parties ont deux buts principaux : protéger le bien immobilier du propriétaire mais également assurer un logement décent pour les locataires des lieux loués. De ce fait, le bailleur est obligé de procéder le cas échéant à une mise aux normes afin :
« De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées » (article 6 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
En d’autres termes, si par principe le locataire est tenu à une obligation d’entretien, une clause du contrat de location pourra prévoir, pour une durée limitée, les autres travaux qui pourront être à la charge du preneur. A condition de concerner les biens suivants :
– locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur (c’est-à-dire occupée au moins 8 mois par an)
-garages, aires et places de stationnement
– jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ( article 2 loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
Dans tous les cas, le locataire n’est pas responsable de l’usure normale des lieux dû au temps qui s’est écoulé.
De plus, ni le propriétaire, ni l’usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit (voir article 607 du code civil).
A qui doit s’adresser le preneur s’agissant des travaux d’un bien en copropriété ?
Le locataire ne peut pas invoquer à l’égard du syndic, qui représente le syndicat de copropriété, une clause du bail telle que celle relative aux travaux . Ainsi, dans l’hypothèse où le locataire subirait un trouble de jouissance, il devra s’adresser à son bailleur.
De plus, il devra respecter les dispositions du règlement de copropriété.
La répartition des travaux dans le cadre de baux commerciaux :
Tout comme dans le cadre d’un bail d’habitation, le locataire doit prendre à sa charge une partie des travaux. Pour les baux commerciaux qui sont postérieurs au 3 novembre 2014, c’est-à-dire conclus ou renouvelé après cette date, le code de commerce indique que “Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire” ((voir article L145-40-2 du code de commerce). Il faudra dès lors venir minutieusement préciser les obligations de chaque partie dans le contrat.
Toutefois, le code de commerce vient limiter le gros entretien qu’il est possible de mettre à la charge du locataire. Ainsi, il n’est pas possible d’inscrire au contrat les obligations suivantes:
“« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil (…)
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
(…)
le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires” (voir article article R145-35 du code de commerce).
Par ailleurs, le bailleur doit délivrer :
- 1) Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel
– 2) Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. S’il s’agit d’un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée (voir article L145-40-2 du code de commerce).
De plus, lors de la prise de possession des locaux un état des lieux devra être établi par le bailleur et le preneur ou par un tiers mandaté par eux afin d’éviter toute mauvaise surprise (L145-40-1 du code de commerce).