L’article 606 du Code Civil concerne la dénomination des réparations à la charge du locataire et du bailleur dans le cadre de baux locatifs. Lors d’une location, le preneur doit procéder aux réparations locatives jusqu’à la fin du bail. Ces travaux, qui font partie des charges locatives, sont ceux relatifs à l’entretien courant du logement et sont à la charge du locataire. Le bailleur est quant à lui chargé des grosses réparations (ex: réfection complète des peintures, ravalement) conformément aux dispositions de l’article 606 et 607 du code civil. Pour le bail commercial c’est le code de commerce qui s’applique s’il est conclu ou renouvelé postérieurement au 3 novembre 2014. A ce propos, le bailleur et le locataire peuvent décider de répartir différemment les travaux destinés au maintien en état des locaux loués en insérant une clause dans le contrat de bail dans certains cas précis.
Quelles sont les réparations à la charge du bailleur ?
En principe les gros travaux sont à la charge du bailleur
Alors que le locataire doit se charger des menues réparations en vertu de son obligation d’entretien pendant toute la durée du bail, les gros travaux de la chose louée incombe au bailleur. Selon l’article 607 du code civil il s’agit des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture. Toutes les réparations qui ne sont pas mentionnées dans cet article sont considérées comme des travaux d’entretien (ex : entretien des tuyaux de canalisations) qui ne sont pas à la charge du propriétaire. Aussi, dans le cadre d’une copropriété ces dépenses devront être initialement supportées par le bailleur lors de l’appel de charge et des provisions afférentes. Toutefois, il pourra se faire rembourser par la suite par le locataire (on parle alors de charges récupérables).
En revanche, dans le cas où les travaux nécessaires à la remise en état seraient dus à des dégradations occasionnées par le preneur, la charge des travaux lui incombera.
Il convient de noter que si les gros travaux durent plus de 21 jours, le prix du loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé (voir l’article 1724 du code civil).
Par ailleurs, le locataire n’est pas responsable de l’usure normale des lieux concomitante au temps qui s’est écoulé. De même, en cas de force majeure il n’est pas tenu de remettre le bien en état et donc de réaliser des travaux.
Enfin, dans le cas où le sinistre est dû à la vétusté, la malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure (voir article 7 de la loi du 6 juillet 1989) le bailleur ne pourra rien réclamer au locataire. Une mise à disposition d’un logement insalubre pourra même être fautif pour le bailleur et donner lieu à une résiliation du contrat à ses torts, couplée de dommages et intérêts demandés devant le juge. Le propriétaire doit donc procéder à une mise aux normes du bien avant toute entrée dans les lieux. Les revêtements des murs, par exemple, devront être en bon état. Une mise en conformité pourra également être nécessaire s’agissant de la performance énergétique du logement.
S’il existe des litiges sur les travaux de mise en état du bien, le juge judiciaire pourra être saisi après avoir fait au préalable une démarche amiable (ex : mise en demeure par lettre recommandée adressée au bailleur). Si le litige concerne plutôt la décence du logement, la commission départementale de conciliation (CDC) pourra aider le propriétaire et le preneur à trouver une solution amiable.
Exceptionnellement une clause au contrat peut attribuer le gros œuvre au locataire
Il est possible pour les bailleurs de prévoir que certains travaux de gros œuvre seront à la charge des locataires via une mention en ce sens dans le contrat. Il peut ainsi déroger aux dispositions du code civil pour les biens suivants :
– locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur
-garages, aires et places de stationnement
– jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ( article 2 loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
A titre exceptionnel, les grosses réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble peuvent donc être attribuées au locataire. Dès lors, il faudra qu’il existe une clause en ce sens dans le contrat pour écarter le code civil. En effet, ce dernier édicte des règles qui ne sont pas d’ordre public, c’est-à-dire qu’il est possible de s’y soustraire. Si l’existence d’une clause dérogatoire existe, alors la réalisation de travaux de plus grande envergure pourra incomber au preneur.
Si le bien se situe dans une copropriété, le preneur devra s’assurer qu’aucune stipulation du règlement intérieur n’est contraire aux travaux qu’il envisage de faire et en informer son bailleur.
Ces obligations mises à la charge du bailleur et du preneur ont pour but d’assurer un logement décent au locataire et de protéger l’état du bien immobilier.
Comment est organisée la répartition des gros travaux dans le cadre des baux commerciaux ?
La répartition des travaux dans le cadre des baux est régie par le code de commerce pour les contrats conclus ou renouvelés après le 3 novembre 2014. Pour les contrats antérieurs à cette date il faut se référer au code civil et donc aux règles énoncées dans les développements précédents.
Tout d’abord, lors de la prise de possession des locaux un état des lieux devra être fait par le bailleur et le preneur, ou par un tiers mandaté par eux, afin d’éviter toute contestation lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie ( L145-40-1 du code de commerce).
S’agissant des contrats postérieurs au 3 novembre 2014, le code de commerce énonce que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. » (voir article L145-40-2 du code de commerce). En d’autres termes, le contrat devra préciser le mode de répartition des travaux entre les parties.
Toutefois, l’article R145-35 du code de commerce vient limiter le type de travaux d’entretien et de réparation qu’il est possible de mettre à la charge du preneur et donc encadre la rédaction de ladite clause. A ce sujet, ne peuvent pas être imputés au locataire :
« « 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
(…)
« 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ».