L’avant contrat est un acte signé avant le contrat définitif de vente d’un bien immobilier établi devant notaire et qu’on appelle acte authentique de vente. C’est dans ce précontrat que le vendeur et le candidat acquéreur fixent leurs premiers accords sur les modalités principales de la vente qu’ils s’apprêtent à conclure afin de se laisser le temps de déterminer sa faisabilité juridique et financière. La plupart du temps, ce précontrat est rédigé sous conditions suspensives, c’est-à-dire que la vente immobilière, et par conséquent le transfert de propriété, ne pourra avoir lieu que lorsque la clause suspensive aura été réalisée (obtention d’un crédit immobilier, d’un permis de construire, autre achat immobilier, accord spécifique de la copropriété…)
En matière d’habitation, l’acheteur bénéficie d’un délai de réflexion de dix jours appelé « délai de rétractation » pendant lequel il peut se rétracter, sans justification, par simple lettre recommandée avec avis de réception. Le vendeur ne pourra lui réclamer de dommages et intérêts pour son dédit.
Les éléments essentiels de l’avant contrat
L’avant contrat comporte tous les éléments nécessaires à la réalisation de la vente sur lesquels les parties se sont entendues au moment de l’acceptation de l’offre, c’est-à-dire la désignation du bien vendu et le montant convenu pour l’acquérir qui correspond à l’offre d’achat acceptée. À cela s’ajoute les clauses suspensives relatives à l’urbanisme et à l’état hypothécaire qui doivent être vérifiés par le notaire. Dans une grande majorité de cas, l’acquéreur a recours à un financement et de ce fait l’avant contrat est conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.
Les différents avant contrats immobiliers
Pour entériner leurs accords et attendre la signature de l’acte définitif de vente, les parties peuvent signer un avant-contrat soit en présence du notaire (acte notarié) soit seulement entre les parties (acte sous seing privé) :
Une promesse unilatérale de vente
Le vendeur s’engage à vendre alors que l’acquéreur, devenu bénéficiaire, est libre d’acheter ou pas. Il s’agit de l’opération de « levée d’option ». En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation correspondant à un pourcentage du prix de vente. Toutefois, si le vendeur refuse la signature de l’acte définitif alors qu’il s’est engagé à vendre, l’acheteur peut l’obliger à respecter sa promesse en l’assignant devant le juge pour vente forcée.
Une promesse synallagmatique de vente ou « compromis de vente »
Le vendeur et l’acquéreur ont des engagements réciproques à signer l’acte authentique si toutes les conditions sont remplies. Au regard du droit immobilier, la promesse de vente « vaut vente » c’est-à-dire que le principe de la vente est d’ores et déjà validé. Il suffit d’une réitération pour conclure la vente.