Le bail dit « à l’américaine » peut être mis sur le tapis lorsqu’on s’apprête à signer un contrat de bail commercial pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ce type de contrat de location n’est pas juridiquement défini et donc pas soumis au statut des baux commerciaux prévu par le code du commerce. Il est plutôt le résultat des usages entre les bailleurs et les locataires en recherche de souplesse au moment de contracter un bail pour la location de locaux commerciaux. On parle alors de bail à l’américaine lorsque les droits et obligations résultant du bail ont été librement négociés. Cela étant, selon sur quoi portent les dispositions de ce nouveau contrat, propriétaire ou locataire ne bénéficient alors plus du régime protecteur des baux commerciaux.
La conclusion d’un bail dérogatoire
Les baux à l’américaine sont dérogatoires au statut des baux commerciaux notamment quand :
- Le bail est de courte durée : c’est-à-dire que le terme du bail prévu est de 3 ans maximum, et bien inférieur aux 9 ans minimum légaux.
- Le bail est d’une durée ferme : la résiliation anticipée et le droit au renouvellement du bail (propriété commerciale) à l’expiration du bail initial ne sont pas possibles.
Dans ces conditions, le locataire prend des risques quant à la durée d’exploitation de son fonds de commerce.
Bail à l’américaine et pas de porte
Le plus souvent le bail à l’américaine désigne le cas particulier d’un bail de location sans pas de porte, c’est-à-dire que le propriétaire bailleur du local ne réclame aucune somme supplémentaire à verser à la signature du contrat.
Attention, le pas de porte ne doit pas être confondu avec le dépôt de garantie qu’on appelle aussi caution et qui doit être restitué au locataire à l’échéance du bail au moment de quitter les lieux. Il s’agit plutôt d’un supplément aux loyers commerciaux destiné à prémunir le bailleur contre la dépréciation de la valeur locative et de la commercialité de son local commercial.
Comme la fixation du loyer est libre, les parties peuvent par conséquent convenir du versement d’aucun pas de porte.