Commercialité

La commercialité concerne le changement d’usage des biens immobiliers, c’est-à-dire le changement d’usage d’un local à “usage d’habitation” à un “usage autre que l’habitation” (bureau, commerce, meublé de tourisme…). Cette nouvelle affectation est généralement soumise à une autorisation préalable et éventuellement subordonnée à « compensation ». Celle-ci consiste à offrir en compensation la conversion d’un local à usage autre que l’habitation en logement. La réglementation diffère d’une ville à l’autre. Chaque ville peut mettre en place différents secteurs de compensation dans lesquels les règles de compensation sont différentes (par exemple un pour compenser chaque mètre carré et un pour compenser 50 %). 

En effet, la transformation d’un bien à usage d’habitation en un autre usage (ou investissement) est réglementée par le Code de la construction et de l’habitation. Exercer une activité (professionnelle, commerciale, loueur en meublé touristique…) dans un logement nécessite souvent d’obtenir une autorisation administrative de changement d’usage délivrée par la mairie. 

L’autorisation de changement d’usage est obligatoire pour les logements dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes situées dans les Hauts-de-Seine (92), dans la Seine-Saint-Denis (93) et dans le Val-de-Marne (94). Les autres communes ont également pu mettre en place cette procédure par une décision du conseil municipal. 

Par exemple, le changement d’usage peut être requis lorsqu’un propriétaire souhaite faire de la location meublée de tourisme. Par ailleurs, une déclaration préalable est à déposer en mairie, sauf pour une résidence principale. Un locataire peut également en demander une, mais il doit d’abord avoir l’accord de son propriétaire-bailleur et vérifier le règlement de copropriété. 

À noter : demander le classement du meublé touristique permet d’obtenir des avantages fiscaux :

  • le seuil pour profiter du régime micro-BIC est fixé à 188 700 € (contre 77 700 € pour une location meublée classique) ;
  • l’abattement forfaitaire passe à 71 % des loyers perçus (contre 50 %) ;
  • l’exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. 

Le changement d’usage peut être soumis à compensation, c’est-à-dire à devoir transformer un local commercial en logement en même temps que la transformation d’un logement en local commercial. On dit que les mètres carrés de « commercialité » sont échangés. Si la personne à l’origine de la demande ne dispose pas d’un bien à proposer en compensation il peut acheter un droit de commercialité auprès d’un autre propriétaire. En contrepartie, il lui verse une indemnité financière. En effet, il est possible d’acheter des droits de commercialité auprès d’un autre propriétaire.

Il existe trois autorisations différentes de changement d’usage d’un bien : 

  • le changement d’usage mixte sans compensation : il s’agit d’une personne qui souhaite exercer son activité commerciale/professionnelle dans sa résidence principale ;
  • le changement d’usage à titre personnel sans compensation : le changement est délivré au demandeur pour la durée de son activité ;
  • le changement d’usage à caractère réel avec compensation : le changement d’usage transforme définitivement le local d’habitation en commercialité. 

Dans ce dernier cas, la compensation sert à maintenir un niveau suffisant de logements. La compensation peut être réalisée par deux moyens : 

  • proposer en compensation un bien à usage autre que l’habitation dont le demandeur est propriétaire et qu’il souhaite transformer en habitation ; 
  • acheter un titre de compensation (rachat de commercialité) auprès d’un tiers qui possède un bien à usage autre qu’habitation qu’il va transformer en habitation. Il y a un transfert de commercialité

Attention : le délai de traitement du dossier de cession de commercialité peut être très long : entre six mois et trois ans.

Dans le cadre d’un rachat de commercialité, la vente a lieu devant un notaire et donne lieu au « titre de compensation » à remettre lors de la demande de changement d’usage.

À noter : le bien immobilier servant à la compensation doit avoir une qualité équivalente au premier bien. 

Il n’y a pas de grille tarifaire sur laquelle se baser pour la cession de commercialité, mais l’emplacement du bien influe sur le prix négocié entre l’acquéreur et le vendeur.

La réglementation relative au changement d’usage a pour objectif de sauvegarder le parc de logements dans les zones urbaines tendues et le cadre de vie des habitants. C’est un nouveau moyen de valoriser un patrimoine immobilier.