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L’indemnité d’éviction d’un bail commercial

Par Joane Eftekhari
Publié le 6 décembre 2023

Au sens juridique du terme, une indemnité est une somme d’argent versée à quelqu’un afin de le dédommager du préjudice qu’il a subi. Elle est le plus souvent une contrepartie à la privation d’un droit. Dans son objectif de protection du preneur, c’est-à-dire du locataire, le code du commerce oblige le bailleur, dans certaines conditions, à payer une indemnité d’éviction au locataire de son bail commercial. Or, dans quelles conditions cette compensation intervient-elle ? Comment se calcule l’indemnité d’éviction ? Sur la base de quels critères ? Quand et comment les bailleurs doivent-ils verser cette somme aux locataires ? Nous vous apportons les réponses.

Indemnité d’éviction d’un bail commercial : de quoi parle-t-on ?

Dans l’ensemble, le code de commerce est très protecteur des intérêts du locataire.

En effet, il existe de nombreuses dispositions dans le  statut des baux commerciaux qui viennent protéger l’activité du locataire : une durée du contrat de bail d’au moins 9 ans, le plafonnement du loyer, la possible résiliation de plein droit du bail à la fin de chaque période triennale (tous les trois ans) et le droit au renouvellement à l’expiration du bail. Parmi ces droits figure l’indemnité d’éviction qui est une composante essentielle du droit au renouvellement.

Le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

L’exploitation d’un fonds de commerce dépend directement du bail commercial. Ce contrat de bail est juridiquement considéré comme un élément constitutif du fonds. Pour assurer la stabilité de l’activité commerciale ou du métier artisanal du locataire, la loi Pinel de 2014 a décidé d’assurer son maintien dans les lieux. C’est pourquoi le preneur dispose d’un droit au renouvellement de son bail lorsque ce dernier prend fin. En effet, au terme du bail, le locataire peut demander un renouvellement à son propriétaire qui est tenu d’accepter le bail renouvelé, sans quoi celui-ci sera tenu au paiement d’une indemnité d’éviction c’est-à-dire une certaine somme d’argent.

 

Les conditions pour bénéficier d’une procédure de renouvellement

Pour que le locataire puisse bénéficier du droit au renouvellement, celui doit :



  • Être le titulaire du bail commercial, c’est-à-dire que le contrat doit être à son nom,
  • Être propriétaire du fonds de commerce concerné, ce qui n’est pas le cas en cas de sous-location,
  • Être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers au moment de la demande de renouvellement
  • Avoir exploité le fonds pendant les 3 ans précédant la fin du bail ou sa tacite reconduction

Les cas particuliers : bail dérogatoire, bail saisonnier et bail précaire

Dans certains cas seulement, le propriétaire n’est pas obligé de renouveler le bail. Cela concerne le bail commercial dérogatoire qui, par définition, n’est pas soumis au statut des baux commerciaux. Si le bailleur souhaite refuser de renouveler le contrat, il n’aura pas à procéder au paiement d’une indemnité d’éviction. De même, ni le bail précaire ou ni le bail saisonnier n’oblige au renouvellement : le propriétaire peut donner congé au locataire sans indemnisation.

Qui calcule le montant de l’indemnité d’éviction ?

Rien n’oblige les parties en matière de calcul de l’indemnité d’éviction, hormis un éventuel désaccord sur le montant. 

L’accord entre le bailleur et le locataire

Rappelons que le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique. En d’autres termes, si les parties ne demandent pas à renouveler le bail alors les clauses et conditions du bail précédant se poursuivront sans changements (reconduction tacite)

 

A contrario, si le bailleur fait une offre de renouvellement acceptée par le locataire, le bail renouvelé avec des conditions différentes peut alors être signé. Si en revanche la demande du preneur est refusée, le bailleur doit lui notifier un montant d’indemnité que le locataire est libre d’accepter ou non. Un accord amiable peut alors être trouvé après négociation.

 

Le recours à un expert

Les parties peuvent également faire appel à un expert habilité à estimer le montant de l’indemnité d’éviction du bail commercial de manière objective. C’est souvent le cas lorsqu’elles ne souhaitent pas se plonger dans des calculs complexes tout  en ayant la certitude que le montant sera chiffré au plus juste.

 

La décision du juge compétent

À défaut d’accord amiable, le bailleur et le locataire ont la possibilité de saisir le tribunal judiciaire qui ordonnera une expertise afin qu’un spécialiste détermine le montant de l’indemnité d’éviction du bail commercial résilié. 

 

Quels critères sont pris en compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction ?

Les critères de calcul de l’indemnité d’éviction figurent dans l’’article L 145-14 du code du commerce. Il s’agit de la valeur marchande du fonds augmentée des frais de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur. Toutefois, cet article est assez succinct dans la mesure où pour déterminer précisément la manière de calculer la valeur du fonds, il renvoie aux « usages de la profession ». C’est par conséquent aux juges qu’il est revenu de déterminer les critères d’évaluation. Au fil de leurs décisions, ceux-ci sont apparus être les suivants. 

La valeur du fonds de commerce

Dans le cas où l’éviction du locataire entraine une perte de sa clientèle et donc de son fonds de commerce, le premier élément sur lequel sont établies les réparations du préjudice est la valeur marchande dudit fonds. Celle-ci peut être évaluée au regard du bénéfice annuel moyen ou du chiffre d’affaires moyen calculés sur la base des 3 dernières années. Dans certains cas, les recettes journalières ou le prix d’acquisition, si celle-ci est récente, peuvent aussi être des critères d’appréciation. On parle alors d’une indemnité de « remplacement ».

 

La valeur du droit au bail

Il peut arriver que l’activité du locataire puisse être déplacée dans un même quartier, sans perte de sa clientèle. L’indemnité qui est alors de « déplacement » doit correspondre à la valeur du droit au bail. Elle consiste à faire la différence entre le montant du loyer que le preneur aurait payé lors du renouvellement et le paiement du loyer du nouveau local.

 

Exemple : Vivez fruités est un vendeur de jus de fruits frais que son propriétaire souhaite déplacer dans un autre local qu’il possède dans la même rue. Le loyer du nouveau bail est de 35 000 € alors que le loyer du bail non renouvelé est de 10 000 €. Le montant de l’indemnité est donc de 35 000 – 10 000 = 25 000.

Les indemnités accessoires

L’indemnité d’éviction calculée au regard de la valeur du fonds ou du droit au bail est dite « principale ». Elle est éventuellement complétée avec des indemnités « accessoires » telles que : 

 

  • Les indemnités de licenciement du personnel
  • Les frais de déménagement et de réinstallation,
  • La perte du stock,
  • Les droits de mutation en cas d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce
  • La perte du logement lorsque le local comportait aussi des locaux d’habitation


Exemple : Dodo & Co, une entreprise de literie locataire d’un local depuis 9 ans, n’a pas pu obtenir de son propriétaire le renouvellement de son bail à son échéance. Estimant l’indemnité d’éviction proposée insuffisante mais n’arrivant pas à aboutir à un accord avec le bailleur, le locataire saisit le juge pour trancher. Il considère en effet que le propriétaire doit également le dédommager pour les frais de licenciement de ses 2 vendeurs et de son stock de matelas et sommiers invendus.

La date du début du préjudice subi

À quelle date l’indemnité d’éviction du bail commercial est-elle évaluée ? Il existe deux possibilités : 

 

  • Au jour du départ effectif du locataire s’il a déjà quitté les lieux
  • Au jour de la décision de justice si le locataire occupe toujours le local

 

Il s’agit donc d’évaluer le préjudice subit et donc de calculer l’indemnité en fonction du jour qui est le plus proche de l’éviction du locataire.

Comment procéder au paiement de l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ?

Une fois le montant accepté par les parties, le versement de l’indemnité d’éviction est une étape tout aussi déterminante que son calcul.

 

Le droit de repentir

Pour le bailleur, refuser de renouveler le bail n’est pas irréversible. Celui-ci bénéficie d’un droit de repentir lui permettant de revenir sur sa décision et de proposer à son locataire un bail renouvelé. Si celui-ci le refuse, il perd alors tout droit à l’indemnité d’éviction de son bail commercial. Toutefois, si l’indemnité a été fixée par le juge, le propriétaire a 15 jours pour se rétracter mais seulement aux conditions que le locataire soit toujours dans les lieux et n’ait pas encore loué ou acheté un autre local. 

 

Le versement possible à un séquestre

Au moment de payer l’indemnité d’éviction, celle-ci peut être versée indifféremment soit au preneur directement, soit à une personne désignée par les parties comme séquestre. Dès lors, le locataire a 3 mois pour quitter les lieux. La désignation d’un tiers séquestre permet notamment au bailleur de s’assurer que le preneur remplira ses obligations (remise des clés et des locaux en bon état, paiement du loyer, des charges et des impôts, etc.). 

 

Le droit au maintien dans les lieux

Une fois le délai de repentir écoulé, le bailleur a 3 mois pour procéder au paiement de l’indemnité. À ce sujet, l’article L.145-28 du Code de commerce énonce le principe selon lequel le locataire a le droit d’occuper les lieux loués contre paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à ce que le propriétaire règle l’indemnité d’éviction.

 

Le possible non-paiement de l’indemnité

Dans certaines situations, l’indemnité d’éviction n’est pas due. Cela est le cas quand :

 

  • Le bailleur peut justifier d’un motif légitime et sérieux (non-respect d’une clause contractuelle tel que le défaut de paiement du loyer ou des charges locatives, la cessation de l’exploitation du fonds de commerce, l’attitude violente, etc.)
  • La préfecture a déclaré le bâtiment abritant le local commercial insalubre et dangereux, ce qui implique sa démolition totale ou partielle,
  • Le propriétaire reprend le local pour y habiter, y loger un membre de sa famille, le démolir pour le reconstruire ou le restaurer.

Conclusion

L’indemnité d’éviction d’un bail commercial est une contrepartie dont le locataire peut bénéficier sous certaines conditions en cas de non-respect par le bailleur du droit au renouvellement qu’il lui doit. Son montant, qui peut être convenu à l’amiable ou fixé par un tiers, dépend essentiellement de la valeur du fonds ou du droit au bail. Son paiement, au locataire ou à un séquestre, est libératoire car celui-ci est autorisé à rester dans les lieux tant qu’il n’a pas touché la somme convenue. 

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