Dossier

L’indemnité d’éviction

Par Joane Eftekhari
Publié le 6 décembre 2023

Le versement d’une indemnité d’éviction est un des dispositifs prévus par le code du commerce. Son objectif est de dédommager le preneur, c’est-à-dire le locataire, qui subirait un préjudice à cause du refus du renouvellement du bail commercial par le propriétaire. Nécessairement inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers pour exercer son activité, le locataire subit en effet une résiliation de son contrat de location.

C’est pourquoi, le bailleur est tenu de verser à l’entreprise ou à l’artisan qui loue son local commercial mais dont il souhaite mettre fin au bail, une indemnité d’éviction car celui-ci dispose d’un droit au renouvellement de son bail commercial lorsqu’on arrive au terme du contrat. Ce renouvellement prévu par le statut des baux commerciaux s’effectue soit à l’initiative du locataire qui ferait une demande au bailleur, soit lorsque le propriétaire décide de délivrer un congé au locataire avec une offre de renouvellement.

Une fois que le principe du renouvellement du bail ne fait plus de doute, il faut déterminer qui fixe le montant de l’indemnité et sur quels critères puis connaître ses modalités de paiement.

Le calcul du montant de l’indemnité d’éviction d’un bail commercial

Il n’existe aucune obligation concernant le montant de l’indemnité qui sera versée au locataire évincé. Les parties se mettent tout simplement d’accord sur la somme qui leur semble la plus juste. Mais elles peuvent faire appel à un expert en la matière afin d’avoir une estimation objective sans avoir à se lancer dans des calculs trop compliqués. Si d’aventure le bailleur et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord, ils peuvent demander au tribunal judiciaire d’ordonner une expertise afin de fixer l’indemnité d’éviction à régler au locataire à l’expiration du bail.

Les éléments à prendre en compte dans le calcul de l’indemnité

Le Code du commerce étant quelque peu succinct sur ce point, les décisions de la Cour de cassation ont précisé les critères pris en compte.


  • L’indemnité principale 

 

Elle se calcule sur la base de la valeur locative du bien sans qu’il lui soit appliqué la règle du plafonnement du loyer (limitation de la variation du loyer à la hausse), et au regard :

 

  • Du fonds de commerce : il s’agit généralement de prendre en compte le bénéfice annuel moyen ou le chiffre d’affaires moyen des 3 dernières années et éventuellement le prix d’acquisition du fonds si celle-ci n’est pas trop ancienne.
  • Du droit au bail : il faut alors faire la différence entre le loyer que le preneur aurait payé à la suite du renouvellement et celui des nouveaux locaux commerciaux.


  • Les indemnités accessoires

 

Peuvent être ajoutées les sommes suivantes (liste non exhaustive) : 

 

Les indemnités de licenciement des membres du personnel

Le coût du déménagement et de la réinstallation

La perte du stock

Le versement de l’indemnité d’éviction d’un bail commercial

Les parties décident librement des modalités de paiement :

  •  soit l’indemnité d’éviction est versée directement par le bailleur au locataire qui doit quitter les lieux sans date butoir
  • soit elle est remise à un tiers appelé séquestre, auquel cas la libération du local devra se faire sous 3 mois. 

Le preneur a le droit a le droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité ne lui a pas été versée.

 

Par ailleurs, l’indemnité d’éviction n’est pas due dans les cas suivants : 

  • Le bailleur dispose d’un motif légitime et sérieux
  • Le local commercial a été déclaré insalubre et dangereux par l’administration
  •   Le propriétaire souhaite reprendre les locaux d’habitation accessoires au local commercial pour loger sa famille ou y habiter, le démolir, le reconstruire ou le restaurer
CONTENU DU DOSSIER