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Liquidation judiciaire : quelles conséquences sur la poursuite du bail commercial ?

Par Joane Eftekhari
Publié le 7 décembre 2023

Le bail commercial lie juridiquement le propriétaire d’un local avec un locataire exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale pendant au moins 9 ans. Au cours de cette période relativement longue, il arrive parfois que le preneur-locataire rencontre des problèmes financiers qui impactent le bail et sa relation avec le bailleur. L’entreprise concernée peut alors avoir recours à des procédures collectives dont l’objectif est de l’aider à poursuivre son activité. Suivant l’ampleur de son surendettement ou sa difficulté à honorer ses paiements, l’entrepreneur, ou tout créancier qui y aurait un intérêt, peut demander au tribunal de commerce d’ouvrir une procédure. C’est ensuite dans le cadre de celle-ci et suivant le sort réservé à l’entreprise qu’il sera décidé de poursuivre, de résilier ou de céder le bail commercial. Quant au bailleur, ses créances sont traitées différemment selon qu’elles sont postérieures ou antérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective prononcé par la juridiction compétente.

Des procédures collectives au secours des entreprises en difficulté

Tout dirigeant d’entreprise en difficulté peut compter sur des mesures judiciaires pour surmonter des moments d’adversité. Pour autant, la mise en liquidation judiciaire de l’entreprise est, dans certains cas, inévitable.

La procédure de conciliation et la procédure de sauvegarde : des solutions préventives

À la moindre alerte et avant que la situation ne s’aggrave, le locataire peut demander l’ouverture d’une procédure de conciliation ou procédure de sauvegarde. Leurs conditions communes sont :

 

  • L’entreprise ne doit pas être en état de cessation des paiements, c’est-à-dire lorsqu’elle ne peut plus faire face au passif exigible avec son actif disponible
  • Seul le dirigeant de l’entreprise est autorisé à demander l’ouverture de la procédure 

 

Pour la conciliation, un conciliateur est nommé afin de trouver un terrain d’entente avec le principal créancier et la procédure se termine généralement avec un accord amiable.

Pour la sauvegarde, les organes de la procédure désignés sont : 

 

  • Un mandataire judiciaire qui défend les intérêts des créanciers,
  • Un administrateur judiciaire pour surveiller et assister de l’entrepreneur et éviter ainsi toute faute de gestion,
  • Un juge commissaire pour veiller au bon déroulement de la procédure.

 

Si les choses rentrent dans l’ordre, un plan de sauvegarde est mis en place, sinon le locataire est mis en redressement judiciaire.

Exemple : Quick & Clean est une entreprise de nettoyage pour professionnels dont 60% du chiffre d’affaires est réalisé grâce à ses prestations auprès d’un EHPAD. Or, depuis 3 mois maintenant, l’EPAD ne règle plus ses factures. Quick & Clean décide alors de saisir un conciliateur, voire de demander l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, pour trouver un accord de paiement avec son client avant qu’elle ne se retrouve en cessation de paiement.

 

Le redressement judiciaire en cas de cessation de paiement

Cette procédure intervient lorsque l’entreprise ne peut plus payer ses dettes avec sa trésorerie (on dit communément qu’elle « fait faillite »). Elle a vocation à établir un plan de continuation pour notamment réaliser un apurement du passif et maintenir les contrats de travail en cours. La cession partielle ou totale de l’activité à un repreneur peut également s’avérer nécessaire. 

Nota : Dans le cadre des dispositifs de soutien aux entreprises, la loi du 31 mai 2021 a créé une procédure simplifiée pour accompagner les petites et moyennes entreprises.

 

Le tribunal de commerce prononce un jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire en :

 

  • Désignant les organes de procédure susmentionnés, 
  • Fixant une date provisoire de cessation des paiements
  • Ouvrant une période d’observation destinée à analyser la situation de l’entreprise.

 

Parfois, malgré un plan de redressement, l’entreprise ne parvient pas à surmonter ses difficultés. L’entrepreneur est alors mis en liquidation judiciaire pour aboutir à une cessation d’activité

 

Exemple : Malgré toutes les démarches entreprises, Quick & Clean ne parvient pas à être réglée par l’EHPAD et ne peut plus faire face à ses dettes. Une procédure de redressement judiciaire est ouverte pour tenter de sauver l’entreprise. Le mandataire judiciaire nommé va se pencher sur les créances du bailleur pour que celui-ci soit réglé de ses loyers tout en préservant l’avenir de Quick & Clean.

La liquidation judiciaire quand procéder à un redressement est devenu impossible

L’entreprise ne pouvant manifestement plus être sauvée, l’entrepreneur fait une demande de liquidation judiciaire et un premier jugement d’ouverture de la liquidation est prononcé par le tribunal. Un liquidateur judiciaire est nommé pour procéder, à la place du dirigeant, à la vente des actifs et payer les créanciers. Ces ventes sont réalisées soit à l’amiable soit aux enchères publiques. Enfin, la procédure se termine par un jugement de clôture qui prononce la liquidation judiciaire lorsque toutes les dettes ont été remboursées ou lorsque la clôture pour insuffisance d’actif est inévitable, c’est-à-dire quand tous les créanciers n’ont pu être remboursés du fait du manque de fonds.

 

Exemple : Le dirigeant de Quick & Clean n’a pas d’autre choix que de faire une demande de liquidation judiciaire car son entreprise ne peut pas être redressée. Après la vente des derniers actifs, le liquidateur prononce la liquidation judiciaire et Quick & Clean n’existe plus.

Les conséquences sur bail commercial et les actions du bailleur

Le bailleur dispose d’une créance envers son locataire qui est par conséquent son débiteur. Il est alors directement intéressé par les décisions qui peuvent être prises dans le cadre des procédures collectives (ex : liquidation judiciaire).

Le sort du bail commercial

Contrairement à ce qu’on pourrait penser, l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas obligatoirement la résiliation du bail, même si l’on a constaté jusqu’ici un défaut de paiement des loyers. Le bail est en effet central dans la poursuite d’activité du preneur.

 

  • La continuation du bail commercial

 

La décision de poursuivre le bail revient aux organes de procédure et s’impose au bailleur même si le preneur est encore redevable de loyers à la date d’ouverture, à savoir :

 

  • L’administrateur judiciaire lors d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire
  • Le liquidateur lors de la mise en liquidation judiciaire.

 

Dans ce cas, le locataire doit respecter les échéances de loyers et des charges à compter du jugement d’ouverture de la procédure. La seule condition pour la poursuite est qu’aucune procédure de résiliation soit en cours.

 

  • La résiliation du bail commercial


  • À la demande de l’administrateur ou du liquidateur judiciaire

 

Dès l’ouverture de la procédure collective et sans avoir à justifier sa décision, l’administrateur ou le liquidateur peuvent considérer que la résiliation du bail est le meilleur moyen de régler les difficultés financières au regard des loyers à payer et des fonds disponibles.


  • À la demande du bailleur

 

Le bailleur a également le droit de demander la résiliation du bail mais seulement aux conditions suivantes : 

 

  1. Non-paiement des loyers et charges nés postérieurement à la procédure
  2. Absence de réponse du liquidateur après un délai d’un mois à compter de la mise en demeure par le bailleur de se prononcer sur la poursuite du bail
  3. Manquement du locataire (autre que le paiement) antérieur au jugement d’ouverture

 

  • La cession du bail commercial

 

La survie de l’entreprise locataire peut passer par la vente du fonds de commerce dont le droit au bail est une composante ou par la vente isolée du bail commercial. C’est notamment le cas lorsque le dirigeant de l’entreprise n’est plus en mesure d’assurer la pérennité de l’activité. Dans ce cas, et dans le but de poursuivre chaque contrat de travail, céder le fonds à un repreneur est la meilleure option.

L’interdiction des poursuites individuelles des créanciers et le sort des créances

Le redressement ou la liquidation judiciaire ont des effets sur le bail commercial mais aussi sur les actions du bailleur. Dès l’ouverture de la procédure collective, aucun recours des créanciers contre l’entreprise pour défaut de paiement n’est possible concernant les créances antérieures. Le locataire est en revanche tenu de payer ses loyers et charges au bailleur à compter du début de la procédure.

Les créanciers doivent toutefois procéder à la déclaration de leurs créances auprès du mandataire ou du liquidateur dans les 2 mois de la publication du jugement d’ouverture au Bodacc (bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) sous peine de forclusion c’est-à-dire de se retrouver hors délai pour agir. Dans l’éventualité où le retard de la déclaration n’est pas du fait du créancier, celui-ci peut saisir le juge commissaire pour obtenir un relevé de forclusion.

 

Conclusion

Des procédures collectives (procédure de conciliation et de sauvegarde, redressement et liquidation judiciaire) peuvent être mises en œuvre pour aider les entreprises en difficulté à sauver leur activité, à régler leurs dettes et dans le pire des cas à mettre un terme au commerce en épargnant tant que faire se peut les créanciers. Le sort du bail commercial dépend alors de l’analyse de l’administrateur ou du liquidateur judicaire dont le pouvoir de décision prend le pas sur celui du dirigeant de l’entreprise. Le bailleur quant à lui ne pourra agir qu’en ce qui concerne les créances postérieures à la procédure collective.

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