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Loyer

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Publié le 11 août 2023

Le loyer est la contrepartie financière  qu’un propriétaire demande pour la mise à disposition de son local immobilier. Dans le cadre d’un bail commercial, quelles règles régissent l’établissement du loyer ? Lorsque l’objet de la location est un local commercial destiné à l’exercice de l’activité d’une entreprise, le bailleur et le preneur sont soumis au statut des baux commerciaux, remanié par la loi Pinel. Le code du commerce pose le principe de la liberté contractuelle pour la fixation du montant du loyer lors de la conclusion du contrat mais définit toutefois les conditions dans lesquelles une augmentation du loyer en cours de bail peut avoir lieu

Les facteurs locaux de commercialité du local

Le montant du loyer des locaux loués est négocié librement entre le bailleur et son locataire, mais dans le cadre du respect de leur valeur locative. Celle-ci est déterminée à la fois par les caractéristiques intrinsèques au local, les charges qui y sont rattachés et la loi de l’offre et de la demande. Une partie de ce loyer peut également disposer d’une partie fixe et d’une partie variable.

 

L’augmentation du loyer du bail commercial

Pendant l’exécution du contrat, l’augmentation du loyer du bail commercial est encadrée. En effet, pour augmenter le loyer du bail commercial en cours de bail, il est possible :

  • de prévoir une “clause d’échelle mobile”
  • ou d’attendre chaque échéance triennale (tous les trois ans).


  • L’indexation du loyer du bail commercial prévu au contrat

 

Afin de revoir le loyer à la hausse ou à la baisse en cours de bail, il est tout d’abord possible de prévoir une clause dans le contrat dite “clause d’échelle mobile”. Cette dernière permet alors de faire varier le loyer en fonction d’un indice de référence.

 

L’indexation du loyer du bail commercial doit donc être expressément prévue par une clause du contrat : la clause d’échelle mobile. Dans ce cas, l’augmentation du loyer est calculée automatiquement, soit sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), soit sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cette clause permet donc de modifier le loyer sans attendre la fin de chaque échéance triennale, à condition qu’elle soit explicitement prévue dans le contrat.


  • La révision légale triennale

 

Indépendamment de toute clause du bail, le bailleur ou le locataire peuvent demander, en cours de bail mais à compter de la fin des 3 premières années, la révision du loyer. Autrement dit, alors que la clause d’échelle mobile doit être insérée dans le contrat pour permettre au propriétaire de revoir le montant du loyer, il est toujours possible de demander une révision triennale. A noter : celui qui est à l’origine de cette demande fait une proposition de loyer révisé qui, pour s’appliquer, doit être accepté par l’autre partie.


  • L’augmentation lors du renouvellement du bail commercial

 

Si le bail commercial est de 9 ans, le bailleur et le preneur sont soumis à la règle du plafonnement qui consiste à limiter la variation du loyer du bail renouvelé. Il s’agit d’un droit qui est rattaché à celui du renouvellement dont bénéficie le locataire, destiné à protéger son activité commerciale. Par conséquent, l’augmentation du loyer ne peut être supérieure à la variation de l’indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires. Il est toutefois possible de passer outre ce plafonnement dans certaines conditions et pour certains biens tels que les bureaux ou les terrains.

 

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